这个都会这么凶，房价涨了47个月

可以说随着疫情超乎意料的好转，每个原本停摆都会一切性能都在缓慢恢复。

与之对应，险些被冰冻楼市也以最快速度在找回失落市场份额，最近大家看到许多都会新房出人意料的回暖，基本就是开发商促销和恢复效应的叠加。

但，这依然没法制止绝大部门都会楼市在这次疫情中重创的现实，然而这片昏暗的局势中，我突然发现一个神奇的都会，几多显得有些妖孽。

就在前不久，公布该城2020年1月份新建商品住宅价钱变更情况，环比上涨0.3%、同比上涨12.8%。

而这还没完，这已经是他房价一连上涨的第47个月了。

我掰了掰，好家伙，房价这是涨了快4年了啊。都说房价如都会股价，那这简直是现实版的都会妖股了。

那也不卖关子了，这个都会就是:

西 安

01

房价方面有关这个网红都会消息还真不少。

这几天，胡润研究院公布《胡润2019年度全球房价指数》，放在全球的对比维度下，西安也拿下了探花。

据统计，已往三年，西安房价累计涨幅为46%。

如果数字上还不是很直观的话，在我影象中，似乎西安去年出来一个新盘都是千人摇起步的那种。

最夸张的恒大文旅城，一个典型的远郊文旅盘，4000套房源，首开当天售罄。

我不知道是不是这夸张的西安式购置力给了市场多大的信心，就在去年6.20，西安也拿出了自己最强调控。

“外来人口5年限购，落户需要满一年才气买房”，最大水平堵住了之前宽松落户即可买房的毛病。

只是现在看来，西安的内火依旧很旺盛啊。

好，我相信许多人看到后，最体贴是两个问题：

为什么西安的楼市这么凶猛？之后西安楼市将会是什么趋势？

我们一一来剖析。

02

房价一直是看似单薄的数据，但本质上一个都会综合折射的具现化。换句话说，房价在反馈都会的基础和趋势。

西安房价，在我眼中，有这么三个元素。

首先，是低基数。不要小看这点，这很重要。

之前我分享过黑马板块和项目，很大水平要起步阶段维持低基数运营，因为这样才留下足够的溢价空间给到厥后接盘者。

好比下图虹桥华漕西郊九韵府就比新天地翠湖在涨幅上好上太多了。

列位不妨追念一下，这几年在房价上能保持不中断恒久升浪的都会，苏州，无锡，合肥等，无一不是大家之前认为房价性价比高的都会吧。

从这点上来说，16年的北京客来几千均价买爆西安已经是历史，而拉出西安房价走势。

泉源：都会房产

你会发现西安是在涨，只是释放的相对缓慢。

实际上，从2016的7500元/㎡算起，到2019年12000元㎡左右（二手房均价可能高点），没有大家想象那么多。

而在这之前，西安楼市横盘时间远比涨幅区间要多得多。

而横向对比现在西安的房价，你会发现，哪怕这么涨法的西安，作为一个副省级的强省会，其实现在房价还依旧比不上许多东部三线都会。

泉源：中国房价行情网

而贵不贵，从来都是对比出来的。

这就是西何在房价逻辑上第一步，保持一个相对低的运作区间，涨幅自己反而在其次。

好，接着，重点来了。

西安，城运，真不错。

03

以前和朋侪讨论过一个问题，都会化的后期，哪些都会会吃到最后红利。

我以为或许有这么两种都会，先是背着成为全球都会宿命的都会。

好比北上广深，他们的星辰大海是要成为伦敦纽约东京那样的全球竞争力都会，所以国家会尽心尽力反哺他们。

在反哺历程中，再释放红利溢出给到他周边的小同伴们，典型就是现在炽手可热的大湾区和长三角一体化。

另有一种就是枢纽型的单点都会。

与沿海的全球都会在海权上竞争差别，因为我们经济要地太纵深，所以必须要有一批节点都会在差别角度形成支撑陆权支撑。

这就加速了这些枢纽型都会崛起，西安就是其中红利最大收益者之一。

首先，入选了国家中心都会，先从名分上把职位定下来，西北险些唯一的中心都会。

也就是说，在西北，西安没有对手盘。

接着，给到了一个第五航权的特权，简朴解释起来很像航空货运的自由港，也是成为国际性航空枢纽的重要模块。

而我们能在西安北站在中国31个大型高铁站台线规模第一的排名中，感受到其强势的枢纽职位。

这些年，为了强化西北枢纽，国家给到西安利好基础停不下来。

中国第一个国际陆港；西咸新区，第七个国家级新区；“一带一路”的起点都会；黄河经济带焦点都会...

陪同这些城运的加持，西安的都会红利在最大水平的释放，包罗楼市。

你说这些年西安命好吗？其实这种看法应该对了一半吧，中国曾经的最高光时刻，也就是长安为代表陆权的巅峰水平。

而西安作为长安衣钵传承，天然继续了中心职位，而且新一轮的都会洗牌中，能很好找到了自己位置而已。

只是相比那样的辉煌，另有很远得很吧。

04

好牌给你了，但打不打的好，还要好的出牌者。

很幸运，西安算一个。

西安打的第一张牌，其实是争议比力大的，抢人。

自2017年西安市实施落户新政以来，不到两年7次调整落户政策；停止2018年12月31日西安市户籍人口992万，其中新增常住和户籍人口约105万

仅仅这两年，西安就通过抢人新增了百万人，成为一个不折不扣“千万级”体量都会。

而2019年，西安的政府事情目的中，新增落户人口是40万。也就是说，西安这三年保持了近乎150万人口增量。

虽然也有人在笑侃，这种派出所上街抓人头，没准抓过来是游客呢，但这份能量依然被许多人轻视了。

都会学届有这么一种看法，都会即规模效应，都会规模越大，密度提高了，人均提高了，需要的基建投入反而越小，那都会产出比也就是越大。

对，重量级市每个都会晋级的第一张入场券，我们看到许多小而美都会就因为没有体量，就没有规模能量，最终只能小而美了。

这点很容易被忽略，也不得不认可西安的鸡贼，不管白猫还黑猫，先下手为强撸回来再说。

好，来看下，但一个都会能保持强势人口增长能做些什么。

首先是都会骨架巨幅度的张开。

2017年头，原本涵盖西安和咸阳两市区域的西咸新区，交由西安代管，西安都会界限迅速推进。

注：绿色部门即西咸新区

与之对应，轨交在西安通勤分量越来越重，反而又进一步刺激了西安的都会更新。

而建设在人口和都会更新上，工业也会举行新一轮循环迭达。

在西安，已经拥有西安综合保税区、西安高新综合保税区、西安出口加工区、西安空港综合保税物流中心等四个海关特殊羁系区以及中国（陕西）自由商业区两个焦点片区等开放平台。

陕汽、西安金龙、比亚迪、吉祥、开沃、宝能等汽车品牌的新能源汽车生产基地已经在西安形成了团体聚集，

手机研发中心，航空业，液晶面板已经酿成了西安的招牌，而机械人工业、集成电路、新型显示、光电子、大数据与云盘算、卫星应用、新质料势头也不错。

这一切的背后，另有西安百万大学生和科教文卫中心的加持转化。

所以我们能看到西安其实比房价更亮眼，是这几年很是亮眼GDP增长，都在平均线之上许多，这几年我听过西安朋侪最大的感伤就是

“西安，似乎天天都还在和以前纷歧样”

这座古老都会似乎用了另外一种方式在和所有人表达一种态度，古老不即是古老，失去的工具，他会用自己的方式不认命的找回来。

05

因为这样良好的牌面，西安其实在内部已经转化和沉淀了足够多的购置力需要释放。

而西安楼市，另有一点现实没法忽视，还没匹配的上库存储蓄。

停止19年上半年,西安市商品房待售面积200.61万平方米，较上年同期淘汰96.81万平方米，同比下降32.5%，而去化周期仅5.3个月。

最新的数据我没找到，但足以说明，在内部旺盛的消化下，整体市场本质上是短缺的。

所以我们看到西安土拍市场其实还挺看好未来的预期。

2019年，西宁静市+西咸新区一共成交374宗土地，总金额约715亿元，其中住宅用地的平均楼面价，也环比上涨约12%，平均溢价21.7%。

不外这里我顺便提醒可能要按捺不住同行，没事不要去西安做地产，太扎心，说不定一铲子下去，你的工地酿成了文物局的掩护现场了。

总之，在新的供应满足市场前，西安房价在短期内会不会涨，我做不了这个算命大师，但起码很难向下跌，我倒是蛮有自信的。

也只能列位对西安感兴趣的，一点浅薄的建议了。

第一，短期的振幅其实对西安不重要，重要的是相信这座都会，相信他能带你到更远的地方去。

这点上，西安一直是我看好的长线都会不会变。

第二，西安二手房有松动苗头，如果能趁着疫情刚已往的真空期，可能是个不错淘笋时机。

第三，如果吃禁绝未来走势，一个都会中好区域，好项目，好屋子，选筹在那里都不会错。

06

固然更重要的是，对西安这个都会来说，已经迎来了一个最好的时代。

有时候，城运真就像一个循环和枯荣。

或许西安这么努力，不是想证明什么，只是想失去的，靠自己再拿回来吧。

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