约谈驻马店后，三四线房价会怎么走？

克日，河南地级市驻马店C位出道，登上楼市头条。

泉源是因为出台了“放松调控”的房地产政策，被省政府紧迫约谈。拿当地媒体的话来说，就是“违背基调，顶风作案”。

在长长的政策条款中，有两条格外显眼：

1、降低首付比例，住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；

2、同时鼎力大举推广住房公积金组合贷款业务。除了各种人才购房，大中专结业生、农民工购房都有相应的购房津贴。详细尺度是各种人才津贴200元/㎡，大中专以上结业生津贴150元/㎡，农民工津贴100元/㎡。

根据现在驻马店平均房价6580元/平米来算，一个满足条件的专科学历事情者，在享受首付3降2+购房津贴后，拿到一套100平米的房，仅需要10多万元。

放眼中国所有都会，在800万人口量级的都会中，这种情况少见。

我们都知道，从年后开春以来，疫情对楼市的影响极大。住民闭门不出，售楼处被迫关门，房地产作为资金麋集型工业，上下游资金流转艰难，一片哀嚎。

此前各地纷纷出台政策救市，但各地方政府的声音都是一致的：“资助开发商疏解资金难题，但不救「行情」”。

解决开发商难题，一方面和土地财政有关，另一方面也是为了制止泛起大规模楼盘烂尾，给购房者一个交接。而驻马店差别，不但解决开发商问题，更是从“需求端入手”。

不仅力度空前，重点是还把门槛从特殊人才笼罩到了农民工。这在近两年巨细都会的政策调控中从未曾泛起。

目的用脚后跟都能想明确，地方楼市艰难，对房地产已经到达饥渴难耐的水平，背后折射的是地方工业经济的困局。

2

驻马店其实是一座很是有代表性的三四线都会，曾打响楼市放松第一枪，怒刷了一波存在感，让这座被名字延长的河南地级市，成为楼市焦点。

2018年驻马店GDP2370.32亿元，是河南省会郑州的23%，排名河南省18个省辖市中第11位，省内委曲还能看得已往，但加上人口800多万，平均下来就差了许多。

工业结构不合理，工业基础差，常年又被隔邻的大省会郑州强虹吸，人才处于恒久外流状态。

所以驻马店这种都会对房地产这种短时收效快、不用人才不用高科技就能蓬勃生长的工业，极端依赖。

根据2017年以后的棚改计划，驻马店尽心尽力成了河南省棚改大户。数据统计，已往三年，驻马店就推动了153个棚改项目，三四十万人的居住需求。

我之前讲过，棚改浪潮事后，裸泳者必会袒露在沙滩上。

驻马店在2019年棚改任务竣事，楼市就陷入渺茫期，下半年土地拍卖断崖下跌，从上半年的20宗土地，腰斩至8块。再加上年底的超强冷空气和今年疫情，回乡置业需求彻底熄火，楼市已在边缘彷徨。

同时，现在棚改即将供应的面积，远凌驾已往三年的销售签约的总量。供应严重大于需求。所以驻马店在此档口敢与人先，选择”刺激“购房行为，也在情理之中。

惋惜这次被连夜约谈，偷偷萌生希望又一次被调控大手压了下去，深思熟虑的政策一字不差被删了个洁净，心情可想而知。

其实我用大量笔墨在剖析驻马店，是在告诉大家，现在像驻马店这种情况的都会不在少数。

凭据近几天的各地的亮相，除了河南驻马店，另有湖南衡阳、四川宜宾、广西钦州、安徽马鞍山等等大量三四线都会，均在江湖紧急。

上面政策一日游，下面银行小行动。

克日浙商银行还下发了调整小我私家贷款通知，将非限购都会首套首付30%降为20%。传言绍兴地域的工行另有将2套房首付从六成调低至三成，虽然被工行绍兴辟谣，可是底部逻辑相信大家都清楚。

正所谓，明暗两套，互不相让。

3

上面的态度可以在2月28日社科院的一份陈诉中捕捉到。

这份陈诉专门针对此阶段，疫情和房地产举行了陈诉总结。焦点内容可以总结为：

大家都欠好过，但依然建议强控信贷，合理援助开发商，不要刺激购房需求，不要在四大限法上做文章，这样会让几年的调控结果付之一炬。

所以未来，尤其是棚改浪潮严重，库存较大的三四线都会，会进入近几年来最最艰难的时刻，这也佐证了我之前让大家不要着急购房，2020年底会有一波三四线都会大批量“裸泳”的看法。

这段时间有人问我，为什么一些三四线房价高，没人买房，但房价就是不降？其实原理很简朴。

房价涨了大家都要去买房，房价降了便无人问津，而且降的越厉害买的人越少。开发商必须要绷住体面，不能让这层窗户纸被戳破，窗户里的情形不能让你瞥见。

可是没有人帮你守这层窗户纸，行情一路萧条，肯定是要绷不住的。届时房价会回落，尤其是二手房市场，会举行深度调整。

4

这几天问的最多的话题就是“7省25万亿新基建”。

为了针对疫情对经济的影响，7个省报出了25万亿项目的投资。以此，周一股市体现十明白显，基建股、水泥建材板块全线走强。

难免有人疑虑，今天的25万亿会不会像2009年的4万亿？铁公基一走，不但是股票飘红，房价也随着红了。

首先，借用任泽平的话，“此阶段对冲疫情，最简朴有效的方法还是基建，“新基建”短期有助于扩大需求，稳增长、稳就业、恒久有助于释放中国经济增长潜力。”

这点是值得肯定的。可是我们应该另有几重思量。

首先说的是新基建，所谓的偏向是5G、人工智能、工业互联网、智慧都会、教育医疗等。但现在有几个都会有完成新基建项目的本事？

拿河南省来讲，驻马店能拿得脱手的新工业企业没几家，但一口吻报出了66个重大项目，最终还是得跑到铁公基上面。而且这部门钱那里来，还是得靠地方发债筹，这最终又落在了土地上。

事实上，只有资源禀赋好、且开发水平低的都会才气够实现“基础设施建设—推动地域工业生长—工业生长拉动地皮价钱—出让土地偿付债务”这一循环。现在中国禀赋好的都会开发完了，没开发的都会禀赋欠好。这意味着什么？

地方债务又起来了，为此还搭上了金融系统性风险。这又回到了之前的循环上。如果央妈援助，新一轮物价房价上涨，如果差池地方举行补助和还债，地方的大基建自然搞不下去。

我坚持第二种谜底。

可是25万亿基建砸下去，一定是会继续推高房价的，至于幅度大不大，欠好说，需要凭据情况分析。

空间上基建会影响都会格式，拉升都会化率，这要看“人的流向”。未来新增的2亿城镇人口80%将集中在19个都会群，60%将在长三角、粤港澳、京津冀等7个都会群。

长三角、粤港澳、京津冀，划重点。而且如上文提及，能满足新基建要求，拥有5G、人工智能、工业互联网等工业的都会，一定会受此利好。

泉源：子木聊房

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