海南省出台最严房地产调控 但房价肯定还会涨

周末又一重磅房地产的消息出台，海南省为解决商品住房预售制度带来质量投诉、条约纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，通知提出革新商品住房预售制度。新出让土地建设的商品住房，将实行现房销售制度。

对于现房销售，许多朋侪问我房价会跌一波吗？就这个问题，我和大家聊一聊。

海南省对房地产调控升级，正好和最近一些省份出台的房地产政策相反，但却开始逐渐印证我以前的看法：中小房地产公司会加速转型，而大型房地产公司会越来越大，逐渐形成垄断优势。

现在的屋子都是预售制度，这其中有不少毛病。好比交房之后，才发现屋子质量很差，甚至是豆腐渣工程。有的小房地产开发商泛起资金链断裂就跑了，留下一堆烂尾房。

如果按预售制，现在一般拿地开始建房之后的半年多的时间就可拿到预售证进入市场销售。可是按现房销售制度来，最快也要一年多的时间才气进入市场销售。房地产最重要的是资金链，现房销售，只会让小开发商生存空间越来越小，最后被迫转型或者破产。房企集中度会进一步提高，最终可能形成大房企垄断。

2016年的时候，其时有一个很热的话题就是一线都会到底有没有泡沫。我在2016年3月份提到，一线都会是没有泡沫的。因为一线都会卖的不是屋子，卖的是资源。教育和医疗都是一线都会屋子的卖点，所以没有泡沫。

我们看安居客的2016年的北京房价走势图，3月份的房价平均42083元/平，可是今年2月北京房价最低迷的时候，均价也没跌破5万。

许多中小都会的房价，都是在2017年开始大幅攀升。包罗我所在的都会，2017年上半年房价翻倍。虽说最近一年当中，房价有小幅回调，可是还能回到2016年的价钱吗？就相当于房价从5000元每平涨到1万元每平，然后又跌回9000元每平，你认为它是跌了吗？过几年随着通胀的来临，房价又会创新高。

在前面我说过屋子卖的是资源，那么注定有教育、医疗等稀缺资源的都会才会涨。就像学区房，为什么价钱还是那么坚挺？而教育和医疗等稀缺资源集中在一线都会和部门省会都会，所以这些都会的房价还会上涨，可是不会像以前那样涨得很疯狂了，几个月翻倍这种情况不会再有。

三四五线都会的房价，基本上已经稳定了，再几年的时间内不会有太大的涨跌幅度。除非当地经济泛起飞速生长，否则不会再泛起大涨。三四五线的都会的屋子除非刚需，否则不值得投资。

三四五线都会的年轻人现在都向一线都会和省会都会生长，而当地有钱的人基本上都市在一线都会或者省会都会投资房产，这就是资金的走向。

再给大家说一则新闻，去年我们市内里泛起了一个地王。楼面价突破8000元/平方米，根据当地开发商的预测，加上各种成本及合理利润盘算，该地块销售单价可能到达14000元/平方米，而该地块周边当前新建住房的均价仍在7000元/平方米~8000元/平方米之间彷徨。

地王开发成小区之后，销售单价有可能突破14000元/平方米，而旁边的住房均价在七八千，不敢说旁边的小区房价会涨，至少不会泛起下跌。

而这个地是当地ZF控股的一家国企所拥有，可是奇怪的是拍得这块地的也是这家国企。也就是自家把自己的地拿出来卖，自己拍得了修建成小区。可是把当地房价抬高了，其实这就是这左手倒右手。

随着地王的泛起，我们当地的楼市“亢奋”异常。某报记者曽在多个楼盘走访时相识到，应当地国企摘取地王一事，已经成了置业照料们向购房者推销“房价要涨”的习用手段。所以依赖土地财政严重的都会，当地的国有房地产企业反而还成了房价上涨的推手，那要房价怎么降？

像海南省这种开始现房销售，只会让房企自有资金量会要求成倍增加，财政成本会大幅提升。开发成本、融资成本会越来越高，房价只会越来越贵。而一旦小型开放商退出，大型开发商形成垄断，物业费也会越来越高。羊毛出在羊身上，最后还得是购房者买单。