现在抄底等反弹，已经没有时机了！

每当有政策被叫停的时候，你都市听到这句熟悉的话。

这次广州放开公寓和驻马店两成首付的“一日游”也一样，你又看到了那几个黑体加粗的大字--房住不炒。

因为，人民情绪，不行以被煽动！

由于疫情的原因，楼市的宽松政策频繁泛起在各地，不少媒体也做出大量的报道，无论买房不买房的人，都有了松绑预期，这样一来，投资情绪万一起来了，房价可就欠好稳了。

18年小阳春事后，全国楼市开始降温，无论是房产价钱还是看涨情绪，都逐步归于平静，一切可能打破平静的苗头，都市被政策无情压制。

19年第一季度，苏州园区较去年年底上涨近4000元，4月同比上涨15..66%，立马颁布调控政策，园区限售长达五年。

去年6月20号，西安同比涨幅五连冠之后，马上出台落户满1年才气买房的政策，杜绝外地炒房。

。。。

这些上涨的势头，有太多媒体报道，已经组成市民预期，不被调控是不行能的。

所以，在基调稳定的今天，无论是房价的短期大涨，还是政策的突然大幅放松，都是难以实现的，因为他们基础逃不外媒体们的注视，和来自上头的政策打压。

今天，房价的上涨，只可能是结构性的，区域性的，和悄无声息的。

纵然是处于恢复经济的重要关头，无论是MLF利率降低还是全球降息大趋势，都不会导致任何的“大反弹”和泛起“短期时机”。

我们的房产投资，最终还是要回归到恒久看人口的长线逻辑之中，从大的偏向，来指导自己的决议。

自2019年2月份，都市圈生长战略正式在国家层面确认以来，我国的城镇化生长思路，就开始从“大中小都会与小城镇协调生长”转变为向“现代化都市圈”过渡。

都市圈，一定是未来生长的重点。

而在都市圈的成型历程中，人口因为事情地域房价太高，而往周边卫星城外溢，则恰好成为房产投资的一个机缘。

中国房价最高的三个地方，北上深，都有这种趋势。

决议“睡城”选址的，通勤距离一般都市占大头。所以那些离都会CBD近的环一线地域，恒久来看都是有潜力的。

环京的众多都会中，离市中心仅35km的燕郊，是个不错的选择。

可是，嗅觉机敏的帝都人民，早在2017年就察觉了环京睡城的潜力，蜂拥而至的热钱，也使得这个小镇，透支了未来可能十年的价钱。

环泸的可选择区域也许多，而且昆山、太仓、嘉兴这些地方原来经济就比力蓬勃，都会界面优于涿州、固安和永清这类“空城”感较大的区域。

离上海最近的是昆山花桥镇，有昆山的自身的工业基础作为经济支撑，另有11号线直达。恒久来看是环泸最有价值的一个选择。

只管不像燕郊那么疯狂，花桥也履历过几轮热钱的追捧。现在1.87万的新房均价，大多处在一个有价无市的局势。

恒久我还是看好昆山和太仓，只是放眼于全国，也许另有更好的选择。

好比这一刻的环深。相比于上海限制人口的政策，大湾区有着连续强劲的人口流入，2018年，深圳以49.8万的人口流入位列全国第一，2019年非官方数据，深圳又以79万的数据卫冕榜首。未来的外溢需求，势必会越发显著。

离深圳最近的是凤岗，与龙岗大运仅15分钟的车程，便利水平还是很是高的，种种商业配套也很是完善，也有东莞的工业作为工业支撑，我们同样恒久看好。

但凤岗和花桥有些类似，就是价钱已经不低。

凤岗的新房有卖到3万的，二手房均价也到达了2.2万，这比环京和环沪的许多楼盘，都要贵出一截。

所以环深来看，新房均价仍在1万3的惠阳还没有受到投资情绪的集中打击，价钱仍然处在一个另有庞大空间的水平，也是大胡子一直推荐的地方。

但惠阳自己的供应量不小，会不会削弱这个区域的价值呢？

简直，惠阳由于绝佳的临深地理位置，是个开发商就想捞一把，当地泛起了大量的商品房。

这带来了三种效果：

一是这么多的屋子，给人直观的视觉感受有一种泡沫的感受，所以许多深圳客没有把投资标的选在这里。

这么多年来，暂时还没有一个全国性媒体，报道过惠阳有投资情绪过热的现象，这也导致了其价钱，不会像燕郊一样到达一个虚高。

热钱没有大量涌进来，空房率就不会像固安和涿州那样很是高。整个惠阳，现在还是以深圳刚需外溢为主

（夜晚的惠阳，亮灯率很是高）

二是地卖的多，卖的好，ZF的税收就增加，反过来用在都会建设上，就可以集中气力打造一片配套成熟的区域，反过来再提升地价。。。

2017年，惠州的平均地价是4315.4元/平，2018年则到达了7054元/平。

离深圳14号线（建设中）仅3.5公里的白云新城片区，显然是当地用卖地收入来打造的门户片区。

未来，也会通过14号线东延线与深圳直接地铁相连。

大胡子团队现在正在惠阳考察，该片区现在的配套状况和都会界面，已经完全可以满足“5+2”的都会生活。

现在，白云新城已经快进入二手房时代，限价红利下的新房越来越少，等到ZF再打造一个这样的片区，就不知道要到哪一年了，同样，地价也不知道会升到一个什么水平。

而且，惠阳如果被认定为都会界面优质，土地富足的话，那么特区40周年很是可能的扩容计划，就或许会选择惠阳。

三是楼市分化。

和全国一样，屋子太多了，就会有涨有跌，泛起分化纷歧的情形。

2019年，全国楼市貌似不涨也不跌，但深圳和宁波却走出一波独立的行情，而中山等三四线都会，不知不觉中跌了不少；

惠阳也一样，整个惠阳的价钱貌似几年来都变化不大。但其实优质片区，已经在悄悄上涨。

2016年10月14日，为落实房住不炒，惠州市惠州市发改局、房管局公布的关于进一步规范商品房销售价钱行为的通知，要求对惠州房价实行限价，一是严格的新房价钱存案体系，二是划定了低于存案价的10%生意业务将被锁盘。

通知的限定时间是3年，如今2019的10月14日早已已往，住建局并没有公布新的通知，而是以“依然延续限价门路，不会泛起政策空档”，这样有些模糊的说话往返应。

我们再来看江门市于昨日公布的一则楼市政策。

3月6日下午，江门市出台《关于促进房地产市场平稳康健生长的若干措施》，《若干措施》提出：

支持各种外地人才在江门限购区域购置首套新建商品住房。合理优化住房公积金贷款额度。该市住房公积金治理委员会凭据住房公积金资金归集和房价情况，适时调整小我私家住房公积金贷款额度，支持住民刚需和改善型住房需求。

《若干措施》中提到，于开发商，商品房预售羁系款留存比例由5%调减至3%，税收缴纳延期、减免；于需求端，优先满足刚需刚改，适度放松公积金贷款额度，支持外地人才购置首套住房。

这些说话也很是模糊，只是先给个大的框架，后续可能陆续颁布小的政策，然后逐条推进，不至于像驻马店那样直接把“两成首付”放在文件里，成为舆论焦点，引起市场情绪。

其实，两者起到的效果，可能差不多。但江门的计谋，显着“技高一筹”。

我们再回过来看看惠阳“限价”下的楼市情况。

2019年5月，全国楼市冷清之际，惠州住建局说了这么一句话“存案价将执行更为精准的差异化调控”，同样模糊至极。

横竖，

恒大某项目，存案价从4月份13074元/平，到9月份涨至14003元/平

龙光某项目，存案价从7月份12976元/平，到9月份涨至13794元/平，

卓越某项目，存案价从6月份13614元/平，到9月份涨至15310元/平，

在经济全球承压的今天，没有哪个都会不想把真正的需求留在自己的土地，也没有哪个都会不想要更多的财政收入来生长。

只是如何不引起市场情绪，不成为舆论焦点，就需要技巧了。

这又让我想到另一句四字真言“因城施策”。

涨价可以，但要有艺术。

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以上为正文，来自马强壮

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