北京供地再次淘汰，其中近郊区供地有所增加，但今年近郊区房价或最难！

2月28日，北京自规委宣布了《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》，在这个通知里对今年北京住宅用地的供应举行了开端的摆设。

凭据该通知的数据显示，2020年住宅性质土地供应在1000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。

注意！第一个结论来了：北京2020年对新增租赁住宅供地举行了较大幅度的压缩，原因可能在于租赁住宅供地存量有点过剩。

北京租赁住宅用田主要分为两类：一类是公租房用地，另外一类是团体建设用地租赁房用地，两者合计或许就是租赁住宅总供地。

2017-2019年一连三年，北京住宅租赁用地的供应计划都在200万平米以上，2019年更是靠近300万平米，合计三年已经凌驾730万平米，存量确实比力大，如果2020年连续加大租赁住宅供地，可能会对租房市场形成太大打击。

结论一：北京已经开始通过控制租赁住宅供地节奏，来稳住市场租金。

而在产权式住宅供地计划中，虽然有870万平米总量，可是如果扣除定向安置、棚户区革新及中央军队用地之外，真正的商品住宅仅有600万平米。

最关键的是，2020年依然接纳和2019年同样的“供应下限”方式来控制，凭据市场情况来调剂，最低可以只供应到300万平米！

凭据“中指研究院”的数据指出，北京市自从2018年开始，商品住宅实际供地和计划供地就存在一定的差距，2019年似乎差距有所放大。

因此我们判断，2020年北京市可能依然会接纳“高入库，低供应”的计谋来对土地市场举行调剂：土地会被入库，但会凭据市场情况举行拍卖。

原因就在于北京商品房库存一直都在增加，停止到2019年12月，北京商品住宅的库存量已经凌驾7万套，因此适当降低土地供应速度是有须要的。

结论二：2020年可能会是北京四年以来供地最少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会很是高涨。

如果从各个分区来看，工具城焦点区2017-2020年没有任务商品住宅供地摆设，一连“四年零供应”。

2017年工具城焦点区摆设了3万平米棚户区革新住宅用地，2018年没有住宅用地供应，2019年棚户区革新用地4万平米，2020年则是3万平米的定向安置房用地。

结论三：工具城“只出不进”，房地产开发全面停止。

而变化最大的可能是来自于中心城区，2020年中心城区(含向阳、海淀、丰台、石景山四个区)的产权类住宅供地比2018年淘汰了50%以上。

而商品住宅的供地在2020年计划仅有121万平米，比2018年淘汰了80万平米，比2019年再淘汰50万平米，相当于淘汰了30%。

根据这个“疏解”速度，到了2022年北京中心城区的住宅土地供应就会绝版，整其中心城区就会全部进入“存量市场”。

所以总体上我们判断，现在应该是入手北京中心城区最好的时机，原因很简朴：2017-2019年中心城区土地供应量比力富足，2020年购置中心城区的时机就会比力多，议价有空间，比力适合入手。

结论四：中心城区住房供应岑岭将过，最后的“城区入门票”即将到来。

近郊区供应量连续放量，市场最难题的时候或许还没有到来。现阶段由于北京中心城区要连续“高强度疏解”，对近郊区放量开发是一个基本趋势。

2020年六大近郊区（含通州、大兴、昌平、房山、顺义）的产权式住宅供地到达了478万平米，比2019年新增60万，是近四年来最高值。

商品住宅计划供地351万平米，也是近四年来的最高值：近郊区的放量，切合北京市对近郊新城提高都会综合承载力，承接中心城区疏解人口的基本要求。

从土地供应规模的角度上看，我们认为北京近郊区才是北京都会生长的“未来”，开发规模的不停增长，意味着政府希望引导中心城区人口和工业能够迅速“郊区化”。

可是这一轮郊区化的速度显然要慢许多，原因在于三个方面：

第一，新版北京都会计划不仅强化了中心城区的优势，并塑造了一个“强势”的副中心，导致其他近郊区对人口和工业的吸引力下降了。

第二，受到北京总体人口规模的限制，近郊区新增人口规模显着下降，无法实现人口增量，只能等到中心城区的存量人口转移。

第三，就是北京近郊区的房价上涨过快，房价水平略有超前，与城区房价的差距拉小，阻碍了更多人口的迁入。

结论五：北京新一轮的“郊区化”开发浪潮，由于受到种种原因的制约及副中心的强势分流，生长速度将显着慢于上一轮郊区化历程，房价可能将恒久焦灼不前，恐短期内难以触底反弹。

而北京的远郊区县（含门头沟区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区），现在正在试图“突围”。

2020年远郊区县的产权式住宅计划供地186万平米，比2019年的155万平米横跨了31万平米，也比2018年的167万平米要多。

地铁22号线+京张高铁+京沈高铁等三条跨省级轨道交通动脉的兴建，让平谷、怀柔、密云、延庆等远郊区“嗅到”了生长契机。

这些区域也开始到场到北京中心城区“疏解”和京津冀协同生长中来分一杯羹，在这些区域中，门头沟已经走在了前面：门头沟的房价已经靠近石景山了，而且分流了大量房山的潜在客流。

后面紧跟上来的，可能是平谷和怀柔，然后是密云和延庆，这些区域的焦点竞争力就是“轨道交通+低房价”。

结论六：北京远郊区县已“摩拳擦掌”，楼市暴发指日可待？

总体看来，2020年北京土地供应还将连续淘汰，工具城焦点区地产开发基本“锁区”，中心城区也已经进入了大规模减量阶段，我们判断2022年前后中心城区基本上就会“绝版”了。

可是近郊区的供地还在连续放量，加上副中心的“横空出世”，通州已经“抢跑”，导致其他近郊区的吸引力及资源整合优势下降，房价焦灼不前。

2020年，可能是北京近郊区房价最难的一年。