玄色终端需求视察之如何看待地产调控边际放松预期

作为玄色终端需求的焦点变量，房地产的变化一直扰动着市场到场者的预期，受疫情打击的影响，稳增长压力加大，这需要进一步加码逆周期调控政策力度，而且疫情打击导致财政增支减收，扩展财政资金泉源的迫切性增强，土地出让金作为地方财政的重要泉源之一，自然也被寄予厚望，地产调控边际放松的预期被强化。

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需求端放松迹象尚不显着

从近期的政策体现看，地方政府对地产的扶持政策主要集中于房企恢复正常运行方面，局部地域对公积金贷款政策有松动，并有人才购房补助政策等，但需求端最焦点的房贷利率和限贷限购政策尚没有显着的松动，需求端调控放松的迹象并不显着。先看最焦点的房贷利率，虽然5年期LPR再度下调，但幅度仍低于一年期。而2019年4季度的全国加权平均利率不降反升，并未追随房贷利率预期指标下行，凭据融360的数据，2019年12月平均房贷利率仅环比11月下降1BP至5.52%，是低于11月5年LPR下调幅度的，这说明实际的加点数是上升的。联合央行最近的关于下调LPR并不意味着下调房贷的表述，房贷利率虽有下行预期，但兑现情况仍不能乐观，从2020年2月房贷利率数据来看，相比2019年11月也仅下降了3BP，仍低于LPR的降幅。限购限贷方面，凭据银行渠道相识，现在尚未有文件出台相关文件。

从我们对地产的监测来看，房贷利率是影响地产销售端的焦点变量，也是构建住民综合购房购置力的焦点因素，也是影响购置力的快变量，住民收入属于慢变量。从购置力指标和房贷增速的关系来看，住民收入不泛起显着颠簸的条件下，房贷利率下行是有利于房贷增速回升的，而且效果比力显著。虽然上文提到了稳增长压力加大，但我们却看到了房贷利率下行缓慢的局势（实际利率比政策预期更为缓慢），是什么因素在掣肘地产的边际放松呢？

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地产边际放松的掣肘因素

这一轮地产周期和之前差异比力大，现在全国平均房价仍处于上行通道（一城一策下各地房价体现有差异，差别地域感受会有差别），从房价增速的角度看房价高估状态修复的也不充实，从历史上看房价增速进入负增长并维持一段时间后，才会有显着的政策放松，现在显着不切合地产政策全面松动的条件。而且地产耗钢面积也处于上升阶段，与制造业PMI的底部状态形成显着的分化，修建业和制造业运行状态差别步，这也是差异于之前周期的关键点，修建需求高屋建瓴也不切合地产政策松动泛起显着松动的条件。换个角度说，地产之所以和其他行业形成了显着的热冷差异，也可以明白为地产在挤出其他行业，这或许是房住不炒大基调的主要依据，也是地产边际放松的主要掣肘因素。再联系到近期稳增长政策里关于信贷支持方面的表述，提到了加大对重大工程的信贷投放力度，提到了对制造业、中小微、农业相关资金支持力度，提到了加大政策性行业对对口企业的支持力度（国开对制造业，收支口对外贸，农业生长对生猪工业链等），但就是没有提到对地产的资金支持，这一轮逆周期调控，地产或不再是主力。

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边际放松掣肘配景下的新开工预期

既然地产很难泛起全面放松，房贷利率下行幅度也就会比力缓慢，进而很难改变房价增速下行的趋势，而新开工增速的趋势因素又是房价增速，那么新开工增速下行趋势也欠好改变。思量到房贷利率基本不会在进一步回升了，而且购房气力的投机因素也基本没有了，现在出现的是刚需和改善为主的购房结构，只要住民收入预期不泛起大幅下滑，房地产的销售端或许率是相对稳定的，房价增速也很难泛起失速下行的局势。单从趋势因素看，新开工增速也不用特别灰心，全年维持正增长的概率还是比力高的。但新开工的影响因素里另有颠簸因素（房企利润预期）和限制因素（未开发土地和资金），地价、土地供应和资金等因素的变化，也会对新开工的颠簸幅度发生影响。

联合上文，今年财政压力确实会比力大，土地出让金还是有提升诉求的，这要求房地产市场不能太差，但又面临不会显着放松的大配景，土地进场金提升的路径就很关键了。2019年全年土地出让金收入是正增长的，是通过土地供应相对平稳，地价上升的方式实现的。而2020年房价增速会进一步下行，企业拿地努力性不会很高，如果显着增加土地供应的话，地价有大幅下行的风险，这有可能导致土地收入不增反降，也会强化房价的下行预期，倒霉于地产的稳定。反之，如果延续2019年的土地供应节奏，地价则相对会体现稳定，土地收入反而更容易稳定。也就是说2020年或许率会看到土地供应仍偏少，土地价钱相对坚挺的局势，进而会使得房企利润仍有萎缩预期，未开发土地继续淘汰。而资金层面，专项债已经向基建倾斜，房企资金也需要向在建项目倾斜，销售渠道的资金泉源也较难泛起大幅增加的情形，这会导致用于新开工的资金保障压力依然很大。整体看，颠簸因素和限制因素都出现负面影响，新开工增速或弱于房价增速的体现。

由于疫情的影响，新开工运行的节奏将发生变化，一季度会有显着的负增长，增速有望形成年内低点，随着疫情逐步可控，后期会逐步修复，但如果二季度疫情影响还在，新开工负增长态势不能改变，房价增速也因为疫情的进一步打击，形成显着的下行态势，将弱化地产调控的掣肘因素，边际放松的力度有望加大。

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如果发生意外？

如果预期错了，地产调控泛起显着的松动，房贷利率大幅下行，动员销售显着回升，房价增速再度走高，衡宇新开工增速下行趋势也将改变。由于房价回升，房企拿地努力性提升，土地价钱继续上行，地方政府增加土地供应，土地出让金大幅增加。地方政府财政压力缓解，基建发力，修建业新开工面积增速有显着提升，进而对冲机械行业潜在的设备更新周期的下行期，机械耗钢依旧稳定，修建链条耗钢增幅较大。而消费链条随着商品房销售面积大幅回升，消费刺激政策落地，住民实际收入水平提升等因素提振，汽车和家电销售也泛起显着好转，消费链条耗钢增幅亦比力大。那么终端需求会有显着的增量，也就是会走修建需求继续向上，制造业需求触底反弹的最乐观格式，而2020年成材产能预期增量相对有限，或许率在3%左右，那么很可能会泛起求过于供的局势，进而改变钢价运行重心下移的局势。

泉源丨业军随想

排版丨雅琪·编辑丨王琰