《中国住房大数据分析陈诉（20202）》

[导读：纬房指数显示焦点都会房价略有回升，一二线都会房价稳中趋升，三四线都会稳中趋降。疫情对房地产市场的影响主要体现在对中小都会、中小企业的短期影响。建议在坚持房住不炒的基础上，给予难题房地产企业适度救援；有针对性降低房贷还款难题家庭的短期还贷压力；严控购房加杠杆及其它各种刺激购房行为；因地制宜接纳租金及续约管控等措施；坚持租购房同权。]

本期抗疫专题陈诉公然公布，转载完整无须授权，陈诉预测仅供参考

2020年1月市场态势回首

1．焦点都会房价略有回升，租金走出季节性低谷

近半年焦点都会房价由稳中缓降到略有回升。纬房焦点指数显示，2020年1月，全国24个焦点都会综合房价环比上涨0.28%。这是焦点都会房价履历了一连5个月的稳中缓降以来，首次泛起小幅回升。

但从近两年的市场走势看，焦点都会房价仍保持稳中略涨的趋势。纬房焦点指数显示，与2018年1月相比，全国24个焦点都会综合房价上涨了5.07%；与2019年1月相比，焦点都会综合房价上涨了3.17%。房价综合上涨幅度在相对合理的规模区间内。

租金走出季节性低谷。纬房租金焦点指数显示，2020年1月，全国22个焦点都会住房租金环比上涨1.79%，同比下跌0.24%。这讲明焦点都会住房租金在履历了一连5个月的季节性下跌之后，开始从季节性低谷中走出。

只管焦点都会租金从2019年8月以来一连5个月下跌，但从近两年的市场走势看，缓慢向上趋势变没有改变。纬房租金焦点指数显示，与2018年1月相比，焦点都会租金上涨了3.68%。

二手房成交量泛起季节性萎缩。2020年1月，10大重点都会二手住房成交量指数为91.29，比上月下降了43%，但与2019年2月相比略有增长。由于受传统春节假期的影响，二手住房成交量变更并不能真实反映市场量能的变化，市场生意业务走势另有待进一步视察。

2、一二线都会稳中趋升，三四线都会稳中趋降

从2018年以来的市场走势看，一二三四线都会房价上涨格式与都会品级完全倒置。四线都会房价上涨最大，三线都会次之，二线都会再次之，一线都会房价总体下降。纬房都会分级指数显示，与2018年1月相比，2020年1月四线都会房价上涨15.82%，三线都会房价上涨12.93%，二线都会房价上涨7.55%，一线都会房价下跌0.29%。一二线都会中，近2年房价上涨态势较为显着的有深圳、苏州、无锡、宁波、南通、东莞、昆明等都会，多数都会以平稳为主。

但从最近的房价走势看，一二线都会稳中趋升，三四线都会稳中趋降，一二线都会房价涨幅要显著高于三四线都会。纬房都会分级指数显示，与上月相比，2020年1月一二三四线都会房价环比划分上涨0.61%、0.18%、0.05%与0.1%。这也预示三四线都会的景气周期可能已经阶段性见顶。

3.长三角及东北焦点都会房价趋涨，京津冀焦点都会房价趋降，其它区域房价平稳

分区域看，近2年来长三角及东北焦点都会房价呈上涨态势。纬房长三角焦点指数显示，与2018年1月相比，长三角焦点都会房价上涨了14.29%；纬房东北焦点指数显示，与2018年1月相比，东北焦点都会房价上涨了25.89%。

近2年来京津冀焦点都会房价趋降。纬房京津冀焦点指数显示，与2018年1月相比，京津冀焦点都会房价下跌了3.05%。在各都会群中，房价走势相对低迷。

近2年来粤港澳大湾区与海峡西岸焦点都会房价以平稳为主。纬房粤港澳大湾区指数显示，与2018年1月相比，2020年1月粤港澳大湾区焦点都会房价上涨了2.73%；纬房海峡西岸焦点指数显示，与2018年1月相比，海峡西岸焦点都会房价上涨了0.15%。除了深圳、东莞等少数都会，多数相对稳定。

市场形势分析与预测

疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面。

从直接影响方面看，疫情对住房市场有多维度的直接影响。首先对于房地产企业来说，因为售楼处暂时关闭和推迟复工，企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响，并进而可能会影响企业资金周转；对于购房者来说，看房、贷款等运动都难以正常举行，筹款也可能受到影响，短期购房活跃度直线下降；对于还贷家庭来说，由于收入受到疫情影响，部门家庭可能会泛起还贷难题；对于租房者来说，找房、搬迁等运动也会存在现实难题，租房行为受限。

从间接影响看，疫情对中国以致世界经济可能会组成一定的打击。疫情打击将直接影响对未来的经济预期，进而间接引发部门群体的购房张望。疫情带来的收入降低或财富损失，也可能间接降低购房支付能力，造成购房需求下降。

但总体而言，房地工业属于强周期性、颠簸性行业，恒久的政策调控与频繁的市场颠簸，使得房地工业对市场颠簸具有一定缓冲能力。疫情对中低中入阶级的收入影响要大于其它阶级，对中小房地产企业的打击要强于大型房地产企业，对中小都会住房市场的影响要高于大都会住房市场，对短期市场的影响要大于中恒久。因而，只要疫情能够在合理的时期内获得有效控制，那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小都会住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价恒久预期不会发生大的转变，大都会市场和中恒久市场不会因此而发生重大颠簸。

据此预测，短期内一二线都会房价相对稳定或略有回升，三四线都会总体稳中趋降，少部门都会可能较快下降。

对策建议

凭据住房市场的生长特点，基于统筹疫情防控及经济社会生长需要，提出以下建议：

在坚持房住不炒的基础上，给予受疫情影响的难题房地产企业适度救援。疫情对房地产企业的主要影响包罗：项目开工推迟、定期交房受到影响；售楼处关闭，短期销售额下降，部门企业资金链受到影响；住民短期购房意愿及活跃度降低，市场需求低迷等。对于矜持租赁型企业来说，出租率和租金也受到影响。但总体来说，由于房地产销售自己具有较强的季节颠簸性及政策颠簸性，且房价主要受恒久经济预期的影响，因而疫情对房地产市场的影响相对其它工业较低。但也不清除部门中小企业、高欠债运行企业因疫情而造成短期资金周转难题或甚至资金链断裂。对于这部门企业，可接纳的救援措施包罗缓交部门税费及政府性基金、支持网络销售、简化开工及销售审批手续、到期还款适度延期、在风险可控的前提下优化预售资金提取法式等。

有针对性降低房贷还款难题家庭的短期还贷压力。从2015年10月24日最后一次调整基准利率以来，我国已经有四年多没调整过贷款基准利率。存量房贷利率的订价基准将由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率，也最早需要到2021年才气发生实际效果。受本次疫情打击，部门购房家庭因收入下降、谋划损失或财富损失可能会泛起还贷难题现象。为此，可以有针对性接纳暂缓还款、暂时性降低存量房贷利率及还款额等措施，资助还贷难题家庭渡过难关。

严控购房加杠杆及其它各种刺激购房行为。当前疫情对房地工业的影响主要集中于部门企业的暂时性资金难题。疫情对住房需求的影响，主要体现在受影响家庭暂时推迟购房计划，但并非永久取消购房计划。应有针对性地对相关难题企业接纳合理的救援措施，只管制止通过购房加杠杆或其它各种剌激购房行为来资助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险，需要加以严格控制。

因地制宜接纳租金及续约管控等措施，促进房主及租房家庭共克时艰。受疫情的打击，作为租房市场主要群体的中低收入阶级短期收入受到较大影响。为缓解因疫情造成的短期难题，多地出台了针对国有房产租赁的租金减免措施。但对于宽大私有房产的租赁者来说，不仅难以通过租金减免政策获解围济，特殊情况下还可能被趁疫情涨租。为有效降低疫情对租房家庭的影响，在原有救援政策的基础上，有须要因地制宜对房产出租行为接纳一定的租金及续约管控措施，如：疫期内租约到期，可凭据租赁者要求对原租约举行短期延展，并克制涨租或提高租赁条件；疫期克制暴力驱赶租客；充许疫期部门难题家庭缓交租金；减免住房租赁相关税收等。

在科学防疫的基础上，坚持租购房同权。租购房同权既是构建租购并举住房市场体系的基础，也是建设完善住房市场长效机制的基石之一。科学防疫与租购房同权本质上并无矛盾与冲突。如果在实际事情中，简朴地将租房家庭贴上“较高风险”的标签并给予区别看待，在一定水平上有悖科学防疫纪律。因为疫情防控需要以深入细致的行程及接触排查为基础，单纯对租房家庭贴上特定风险标签以简化事情，反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高感染性，特殊情形下，1%的排查疏漏将可能会使99%的努力失效。此外，对租房家庭的区别看待也可能会影响企业的有序复工，倒霉于统筹推进疫情防控和经济社会生长事情。为促进科学防疫，建议以小我私家如实申报及大数据排查等手段为风控基础，纠正少数地方简朴地对租购房家庭差异看待的不合理行为。

陈诉撰写人：

邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房大数据分析陈诉》主编

王业强 中国社科院都会生长与情况研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编

吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济生长陈诉》主编

附录2：陈诉指标说明

纬房指数纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复生意业务法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳条约价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近住民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，现在包罗纬房焦点指数和纬房租金焦点指数2个全国性综合指数、4个都会分级指数、5个区域焦点指数、142个主要都会房价指数、约30个重点都会的住房租金指数及数十个重点都会的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价钱变更，新建商品住房价钱变更暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不停递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿结果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

纬房焦点指数纬房焦点指数综合了全国24个焦点都会住房价钱的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个焦点都会划分为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本笼罩了中国最具经济竞争力的都会群体。其中包罗一线都会4个，二线都会20个。纬房焦点指数以2018年1月为房价基期，以各都会2017年商品住房销售额为指数权重举行综合盘算。

纬房区域焦点指数纬房区域焦点指数包罗京津冀焦点指数、长三角焦点指数、粤港澳大湾区指数、海峡西岸焦点指数、东北焦点指数5个综合指数，用以反映中国主要都会群带具有竞争力的焦点都会房价综合变更状况。其中京津冀焦点指数样本包罗沧州、保定、北京、天津、廊坊、石家庄、唐山；长三角焦点指数样本包罗常州、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、嘉兴、南通、合肥、上海、绍兴、泰州、芜湖、盐城、扬州；粤港澳大湾区指数样本包罗广州、东莞、惠州、江门、深圳、佛山、肇庆、中山、珠海；海峡西岸焦点指数样本包罗厦门、福州、赣州、泉州、温州、漳州；东北焦点指数样本包罗大连、长春、沈阳、哈尔滨。以各都会2017年商品住房销售额为指数权重举行综合盘算。

纬房都会分级指数纬房都会分级指数包罗一、二、三、四线都会4个综合指数，划分反映一、二、三、四线都会房价综合变更状况。为提高平衡度和代表性，除一线都会房价指数外，二、三、四线都会房价指数均选取多数代表性都会而非全样本，以各样本都会2017年商品住房销售额为指数权重举行综合盘算。

成交量指数成交量指数以十大都会二手房成交量为基础。十大都会的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆，以2017年1月为100。

纬房租金焦点指数纬房租金焦点指数综合了全国22个焦点都会住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个焦点都会划分为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本笼罩了中国最具经济竞争力的都会群体。其中包罗一线都会4个，二线都会18个。纬房焦点租金指数以2018年1月为租金基期，以各都会2016年在岗职工人为总额为指数权重举行综合盘算。

样本都会分级规则凭据经济规模、财政收入、房价水平、行政品级、生长潜力、市场认可度等因素对142个样本都会举行分类。一线都会（4个）：北京、上海、广州、深圳；二线都会（27个）：苏州、重庆、天津、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞、哈尔滨、长春、石家庄、佛山、南昌、昆明、合肥；三线都会（36个）：沧州、常德、西宁、包头、保定、常州、赣州、贵阳、海口、呼和浩特、惠州、嘉兴、兰州、廊坊、柳州、洛阳、南宁、泉州、三亚、绍兴、太原、泰州、唐山、温州、乌鲁木齐、芜湖、襄阳、徐州、烟台、盐城、扬州、宜昌、银川、漳州、中山、珠海；四线都会（74个）：安庆、安阳、鞍山、蚌埠、威海、承德、绵阳、大庆、阜阳、黄石、吉安、荆州、开封、南充、日照、六安、汕头、湛江、宁德、衢州、临沂、商丘、遂宁、太仓、湘潭、信阳、张家口、驻马店、达州、北海、滁州、鄂州、防城港、桂林、邯郸、衡水、衡阳、湖州、淮安、吉林、聊城、江门、金华、九江、昆山、连云港、泰安、眉山、马鞍山、泸州、自贡、乐山、南阳、秦皇岛、清远、茂名、上饶、梅州、淄博、济宁、潍坊、西双版纳、咸阳、新乡、邢台、宿迁、韶关、阳江、张家港、肇庆、镇江、株洲、滨州、遵义；五线都会1个。本都会分类仅为房地产市场分类需要，不作为都会评价之依据。