“有钱就买房，没钱才租房”的看法为什么是大错特错的

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前天，我揭晓了《如何让屋子快速变现，看看这个北京西四环住宅的房东是如何操作的》的文章，用一套市值340万的北京西四环丰台区大成里的一套住宅做案例，给出了四种变现的方案:

图，房本

1.直接卖房，如果着急再自制点，300万，或者更低，就不信卖不出去，好比280万变现。可是如果以后房价涨了，那么房主就会忏悔不已。

2.抵押给银行，好比从银行抵押乞贷180万，十年等额本息还款，每年还款27万左右。相当每月背着两万多的还贷压力。可是，如果未来房价上涨了，上涨收益还是房主的。

3.出租，现在这套屋子租金每年6.5万，如果不着急用钱就可以这个方法细水长流获得现金流。可是如果着急用钱怎么办？用上述银行抵押贷款方案，每年还银行27万，租金收6.5万，相当每年还要欠债20.5万。

4.用0元置业方案快速获得二十年没有利息的现金100万，把二十年的使用权交流100万现金的使用权。方案如下:

北京市丰台区大成里秀园项目，十八层的二层，修建面积67.32㎡，户型:两室一厅一卫一厨带装修家具家电，70年住宅产权立项，民水民电带燃气。当前市场参考出售价钱340万。免租金租期:十年到二十年均可；免租金押金：100万。房本洁净无抵押。

其中，前三种方案是传统方法，第四种是新型方案，是利息抵租金的各取所需的交流模式。

文章揭晓后，许多网友问我，虽然承租人仅仅花了100万就就白住了这套屋子二十年，可是如果是我的话就会用100万作为首付去买房，而且最后屋子还是自己的。

这个问题很是好，更具有代表性。我是这样回覆这位网友的:

如果你认为这套屋子未来房价会下跌，那么你是选择买房还是租房？

这个网友回覆说，那自己会先租房，等房价开始反弹时再买房？

我又问，那么你怎么知道房价什么时候回下跌，什么时候会上涨？

所有，我前面揭晓了看法“买房就是预期房价上涨而且捕捉房价上涨带来收益的操作工具！”

用上述北京西四环的屋子为例，我们做解释，承租人用100万的押金住了二十年，相当每年省了6.5万的租金，对应押金带来的收益就是年化利率6.5%，二十年后拿回来100万押金。

先说明，因为这套屋子在房管局做了抵押挂号到了承租人名下，所有承租人的押金最后肯定能回来，只要二十年后房值不低于100万，那么房主一定退还这100万押金。

承租人如果用100万作为首付，用最大的杠杆贷款240万，一共340万买下这套房，还要浪费一个购房资格和一个贷款资格。我们来看看未来的效果:

1.房价大涨。好比房价三年后上涨100万，那么买房人三年的贷款利息是240万*5%*3=36万，另有首付的资金成本100万*6.5%*3=19.5万，那么买房总体收益就是100万减去36万减去19.5万=44.5万

2.房价下跌，好比三年后房价下跌100万，那么买房人的损失就是100万加上36万银行利息加上19.5万首付利息，一共损失155.5万。

3.房价平稳，好比三年后房价没有变化，那么买房人的损失就是利息总和55.5万，跟租房三年房租19.5万对比，相当赔了银行的贷款利息。

4.房价微涨，好比房价涨幅恰好跟银行贷款利息同步，那么不管买房租房都是一样的。

所以，前面看过我的文章的人知道我的看法“贷款买房就是预期房价涨幅凌驾银行贷款利息总和的套利方案！”

而全款买房其实也是套利，就是套利房价涨幅凌驾自己投资其他产物的方案！

对应前年西四环住宅的房主跟承租人，房主的套利预期就是用承租人的100万押金投资其他产物的的收益一定大于房租收益，也就是每年收益凌驾6.5万，那么房主就是合适的。对应承租人的套利就是自己用100万投资其他收益小于房租收益，也就是每年收益小于6.5万，那么承租人就是合适的。

差别的预期，带来了差别的操作方法。

商业就是预期差别的各取所需的交流行为。

回到文章题目的话题，有钱人买房，没钱人租房，这个看法是对还是错？

显然是错的，如果是这样的就没有人卖房了，可是卖房的人现在有许多，岂非他们都是没钱人。

对于卖房，预期房价下跌就是卖房的基础原因，所以我说“卖房的本质就是规避房价下跌带来的风险！”

如果房主真的缺钱，可是认为房价会上涨，那么房主的操作就是抵押，或者用0元置业方案拿到没有利息的现金。

租房，不代表没有钱，租房是看跌房价预期的效果，或者认为投资其他产物的收益会凌驾房价的涨幅。

现实中，北京海淀区万科翡翠书院10年租金180万的租赁房源被预定一空，在万科翡翠书院的租客名单中，首批投资人包罗经纬中国的董事总司理兼投资人钱坤、幻腾智能首创人王昊、36氪CEO冯大刚，全部是赫赫有名的公司高管级人物。

上面这些人员，预计多数人没有他们有钱，可是他们却选择了租房。

他们是怎么想的，其实很是简朴，周边同品质的屋子买进需要1000万，现在租十年180万，相当可以用剩下的820万投资其他行业，只要他们认为自己能够投资其他产物收益凌驾房价涨幅，那么自己就是合适的。

所以，多数人是否买房的谜底已经出来了，只要房价涨幅高于银行贷款利率或者GDP涨幅，那么买房就是合适的，同样，只要房价涨幅小于银行贷款利率或者GDP涨幅，那么租房就是合适的。

中国楼市是政策市，也就是政策需要房价上涨，那么就房价或许率就会上涨，只要政策需要房价下跌那么房价就会下跌。固然，如果房价平稳切合决议层的意愿，那么政策就会让房价平稳。

2015年的政策是化解房地产库存，于是9.30新政叠加3.30新政，促成了大牛市。

现在，房住不炒定位成为国家战略，“稳地价，稳房价，稳预期”就是调控的总目的，所以，我昨天揭晓了《疫情后房地产调控如何调整，新华社终于定调了！》的看法。

那么，你认为未来中国房价会怎样走势呐？接待加入我们的讨论群举行辩说探讨。扫描二维码加入0元置业楼市投资四十六群。

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