2020年北京房价趋势预测：一季度轻微下跌，三四季度稳中回升

导 读

近期海内新冠肺炎疫情风险逐渐有下降趋势，部门房地产开发商已陆续复工，在此期间，央行再次下调了LPR利率。由此民众关于楼市走向、房价趋势等话题的讨论再起。那么今年北京房价趋势到底如何？是否会受到疫情严重影响？

自1998年房改以来，我国衡宇生意业务便实现了市场化与商品化。因此，本文将驻足于市场生意业务的基本原理，以决议商品房价钱的供求关系为基本论证角度，参考相关历史数据，合理推断预测2020年北京房价的整体趋势。

摘 要

我们的主要研究结论：

1.近三年来北京房价呈一连下降趋势；

2.在新冠肺炎疫情期间，北京房价会有轻微下跌；

3.预计疫情对房价的影响将在二季度后式微，一二季度房价整体趋势向下；

4.从供需角度分析，下半年北京房价将平稳上涨：一季度购房需求延后至二季度后集中释放；下半年钱币政策放宽趋势显着，下调利率将进一步刺激需求端的增长。

正 文

01

近三年北京房价走势：一连下降

自2017年以来，北京的新房商品住宅与二手住宅价钱呈一连下降趋势。

2016年9月30日，北京市住建委等部门出台了“930新政”，即《关于促进本市房地产市场平稳康健生长的若干措施》。此次政策的焦点内容包罗提高首付比例、认房不认贷、以及加大住宅用地供应。自此开始，北京的商品住宅供应量显著增多。

2017年3月17日，北京楼市调控进一步升级，在“930新政”的基础上，升级为认房又认贷、提高二套房首付比例、缩短贷款年限。此次调控进一步抑制了市场需求。

住宅供应增多的同时需求被抑制，因此，自2017开始，北京新房商品住宅由求过于供转为供大于求状态。只管2019年的成交量有大幅回升，但仍低于供应量，供需比为1:0.8

在此基础上，北京新房商品住宅市场存量不停攀升。停止2019年尾，北京新房商品住宅市场存量已达9.5万套，去化强度仅为37.4%，其中包罗大量入市滞销的限竞房项目。

至2019年，北京土地市场已呈显著降温状态。2019年北京共计通告谋划性用地54宗，比2018年淘汰13宗，通告谋划性用地计划修建面积654.9万㎡，同比淘汰23.6%。其中住宅地块通告46宗，计划修建面积563万㎡，同比淘汰21.5%。

以上供求关系直接体现在房价中：2017年后，北京房价一连两年平稳下行。

2019年北京新房商品住宅整体（含共有产权房、自住型商品房）成交均价为4.7万元/㎡，同比下降3.7%。

2019年北京二手住宅成交总面积1195.6万㎡，同比淘汰6.7%，成交均价5.8万元/㎡，同比下降2.1%。

02

疫情对于北京房价的影响：短期轻微下跌

自2012年以来，中国步入经济转型期，经济下行压力较大。在此大情况下，新冠肺炎疫情影响了拉动经济增长的三驾马车：消费、投资与出口，短期内宏观经济将面临更大的压力。与此同时，房地产项目的开工、施工进度都因疫情弃捐延迟，各开发商关闭售楼处，中介机构暂停营业，加之住民也在执行严格的隔离管控措施，导致当下住民购房需求无法释放。因此，一季度的北京房地产市场生意业务规模将泛起显着回落。

1月北京商品住宅（普通住宅+别墅）共成交33.92万平方米，环比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套数2900套，环比下滑19.9%，同比下滑31%；总成交额175.26亿元，环比下滑34.5%，同比下降38%。2020年春节期间新房成友爱况甚至遭遇“跳水式”下跌，新房春节后一周（1.31-2.6）仅成交1677平方米，跌幅高达97%。

需求的短暂疲软使得房价下调压力增大。2020年2月，北京楼市二手房挂牌价从58439元降为58166元，下跌0.47%。

2020年，是全面建成小康社会和“十三五”计划收官之年，GDP增长目的设定在6.0%左右，稳中求进是事情的总基调。

只管疫情短期内会带来经济和金融打击，但不会改变中国从高速增长转向高质量生长的恒久趋势，以非典时期的履历来看，短暂的经济放缓、积压消费等都将形成反弹。房地产作为国民经济的支柱工业，其和经济大情况的趋势是总体一致的。

因此，疫情客观上牵制了短期的市场生意业务和房价走势。当疫情竣事后，生意业务量会陪同经济的回暖有所上升，但思量到北京现在的库存压力，房价反馈可能会滞后一个月左右。

03

预计疫情将于二季度获得控制：对房价的影响将止于第二季度

凭据现有数据，预计北京的疫情可能于3月底获得控制，5月开始恢复社会经济秩序，房价在三季度前进入所在。

参照非典疫情的节点，4月国家高度重视防疫，6月开始新增病例降低为个位数，一个月后基本恢复秩序。

凭据国家卫健委宣布的数据，本次疫情严厉防控措施下全国新增确诊人数极有可能于2月底获得有效控制、连续下降（疫情拐点），至5月无新增确诊病例、疫情竣事；北京因人口流动压力，疫情压力磨练将在2月10日复工后，面临前期第二代叠加复工后输入型病例发作的磨练。2月底若无第二轮疫情发作，疫情将在3月底获得控制，新增显着淘汰，企业有序复工。

由于疫情的感染能力比03年的SARS强，扩散规模也更大，因此本次疫情对经济的影响水平比非典要大，但由于社会整体抗风险能力较03年变强，加之本次防控力度极为严格，在现有防控效果的基础上，参考非典后的恢复时间，我们乐观社会经济运动会于疫情拐点后的2个月基本恢复，详细到北京市场而言，即5月后开始恢复社会经济运动。

04

疫情后的房价预测：下半年稳步回升

1.

供应端：大量不限价土地将于下半年开始陆续入市。

2020年1月-2月，北京土拍市场共成交16宗土地，其中12宗是纯商品房地块，无限价、不限面积，1-2月土拍成交总金额为四年内最高。

此处需要明确的是，北京市场现在另有大量限竞房存量。停止2019年，北京74个限竞房项目合计房源6.23万套，但签约率仅有41%，库存高达3.67万套。限竞房由于供应地段、面积段集中，去化情况呈南北极分化状态：区位好的限竞房去化顺利，区位差的限竞房去化难。思量到现在另有部门优质限竞房受疫情影响推迟了原定于一季度的入市，如若疫情在第二季度顺利竣事，这部门限竞房的大部门去化将在上半年完成。下半年，随着批量纯商品房的入市，楼市必将迎来上扬，房价受不限价地块的影响将被推高。

2. 需求端：购房需求延后；钱币政策趋向宽松，利于刺激需求。

购房需求同时具备商品属性（即居住需求）和金融属性（即投机需求），因此下文将从这两个方面拆解需求端：

（1）商品属性：北京的购房需求富足，现在市场需求被延后，疫情竣事后将集中释放。

1978-2019年间，中国城镇化率从17.92%上升到60.60%，城镇人口则从17245万人增加到84843万人，现在中国的都会化历程已逐渐进入了多数市圈化的阶段，详细体现为人口从农村和三四线都会向多数市圈及卫星城迁移，一些中小型都会增长放缓甚至净流出，而多数市圈人口比重继续上升。

北京作为绝对一线都会，常住人口从2005年开始便呈门路性向上增长，并于2016年到达人口最岑岭2172.9万人。2015年起，为疏解北京非首都功效的焦点，北京开始控制人口，因此，2017年北京常住人口数量开始微小幅度负增长，但人口总数绝对值依然高企。而与此同时，2016年北京新都会计划提出要举行工业结构转型升级，极小部门人口流失的同时，常住人口受教育水平进一步提高。

在人口流入、工业升级、首都搜集的富厚公共资源三大因素影响下，北京的购房需求仍然富足，供求缺口依旧显着。

现在受疫情影响，住民被动限制了购房需求，但由于整体人口流出较少，工业优势极大，需求仅仅处于短暂被抑制状态，一旦疫情竣事，线下销售恢复，需求将会获得集中释放。

凭据SARS对中国香港房地产市场影响的履历，在事件初期和快速生长期，住房需求会在短期内被抑制、陷入张望状态，但需求并未因事件打击而消失，后续会随着灾害逐步控制和消除重新释放。2002年12月非典在中国香港发作，疫情期间住房成交和按揭批贷数量降至近年的低点；随着疫情在2003年6月竣事，住房成交和按揭批贷数量重回上升通道。

（2）金融属性：钱币政策趋向宽松，利率调整影响房价

疫情客观上加大了对钱币政策逆周期调治的需求。2月3日，央行在A股节后首个生意业务日当天开展1.2万亿元公然市场逆回购操作投放资金，而且下调7天和14天逆回购利率10个基点，17日，又下调中期借贷便利(MLF)利率10个基点。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布的贷款市场报价利率（LPR）显示，与上月相比，1年期下降10个基点至4.05%，5年期以上下降5个基点至4.75%。其中，1年期贷款利率是2019年8月实施利率革新以来的第三次下调，下调幅度高于前两次；而与房贷利率挂钩的5年期利率，继2019年11月首次下调5个基点后，本次再度下调5个基点。

各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成。2019年12月以来，全国首套及二套房贷利率已泛起逐月微幅下降态势，2020年1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降0.01个百分点，二套房贷利率为5.82%，环比下降0.02个百分点。

当前受疫情影响，市场预期走低，5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落，住民购房成本随之下降，对提振购房者置业信心会起到一定的努力动员作用。

思量到本次只降了5个BP，联合疫情对一季度经济造成的打击，从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看，预计未来5年期LPR仍存在下降空间，但下降幅度有限。

但从历史履历来看，利率政策的连续性放松与房价上涨存在正面相关性。2008年后中国履历了三轮房价上涨周期，划分为：2009年、2012年、2014-2016年，每次上涨周期都跟降息和钱币供应增速加速有关。钱币金融情况获得放松后可以有效刺激房地产以稳增长。

另一方面，凭据历史履历，当M1增速>M2增速时，房价均有显着上涨。2019-2010年，M1增速高于M2增速的12.9%，同期房价增长33%。2016年-2017年，M1增速高于M2增速的15.2%，同期房价上涨68%。眼下，M1增速曲线与M2增速曲线收窄，下一次房价上涨已在预期中。

05

结论

2017年以来，北京房价处于连续的下降趋势中，原已邻近低点。新冠肺炎疫情影响下，北京房价在此前的基础上连续小幅度下跌。当疫情竣事后，随着下半年大量不限价土地入市，北京房价将反弹上升。因此，2020年北京房价出现先下滑后上扬曲线，预计房价低点泛起在年中前。