楼市风声，越吹越大

央行降息与放水。

最近楼市风声有点大，大的人心都慌了：房价到底该涨还是该跌，要不要现在下手？

头发暂时还理不了，我们先理理思绪。

01

开发商的降价卖房

疫情来了，售楼处关了，开发商着急了。

咋整？

线上卖房，就当是死马当活马医吧。

于是，开发商遵循着互联网的游戏规则——烧钱圈用户！

烧钱，主要烧在了推广上。

曾经有那么几天，无论你打开哪款APP，开屏页面都是一样的。

恒大带了个头，而且数据至少看起来很惊喜：

3天时间，网上售房4.75万套；

6天时间，网上售房6.8万套；

2月份预计将销售15万套。

于是，其他房企忙着抄恒大作业，种种楼盘降价的信息扑面而来。

与此同时，以贝壳为代表的电商渠道也敏捷跟进，把开发商降价卖房搞的越发声势浩荡。

2月22日，贝壳找房携手融创，为后者西安某项目线上卖房，最终以62小时线上带看5766组，其中2100组认筹，并在开盘8分钟完成1068套销售的结果。

贝壳真正的用意是做给其他开发商看，却导致了民众的恐慌：

明显是疫情导致开发商日子欠好过了，怎么随处都是购房者抢屋子的声音。

多数是套路，营销使然。

02

央行的钱流出来了

2月12日，在疫情对中国实体经济造成重大攻击后，中央zz局集会召开，提出要加大宏观政策的调治力度，央行作为中央钱币政策的执行者很快作出了反映：

2月17日，央行宣布最新1年期中期借贷便利（MLF）中标利率为3.15%，比上月降低10个基点。

自2月3日以来，半个月时间里央行通过公然市场操作投放的流动性就已高达3万亿元。

2月20日，央行调整贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR4.05%，下降10个基点，5年期以上LPR为4.75%，下降5个基点。

此次利率下降也是利率革新以来最大的一次降幅。

不难预测的是，央行的钱币净投放还将连续很长一段时间，市场利率也将连续下降的趋势。

最先感受到央行钱币政策的就是中国股市，迎来年后的第一波大涨势。

那么，央行的钱会不会流入楼市呢？

根据以往的履历看，央行的钱流入楼市是早晚的事情，只是流的多还是流的少，流的快还是流的慢。

我们看到，近期许多开发商都在抓住融资限制松动的窗口期，在金融机构富足的资金支持下麋集的发债，掀起一场发债速度竞赛！

简直，开发商都在增补紧绷的现金流。

相较于线上买房，发债来的更容易和更收效些，自然是乐此不疲，多多益善。

我们说完了中央层面，再重点谈谈地方层面的情况。

03

地方政府的松绑与卖地

2月12日，中央ZZ局集会召开，当晚无锡就出台“锡17条”，至此拉开了此轮地方政府松绑房地产的序幕。

最开始，还不外是减免或延期缴纳房产税、城镇土地使用税、调整土地价款缴付方式和期限等，资助开发商渡过危机；

紧接着就开始了降低开发商领取楼盘预售证的门槛，原本达不到预售条件的也发放了预售证；

2月14日，衡阳公布情人节大礼包，宣布买房减免契税，直接将纾困开发商的政策酿成了救市的政策。

今后，地方政府的救市就越发赤果果了：

2月21日，驻马店宣布公积金贷款买首套房首付从30%下调到20%；

2月23日，南宁宣布放开第二套及第二次住房公积金贷款；

2月25日，杭州则宣布人才购房补助计划，最高可领取800万元的购房补助。

出台政策的地方政府越来越多，救市的尺度越来越大，就连某些地方城商行也随着打起配合，下调非“限购”都会首套房首付比例至20%。

当地方政府都开始种种吆喝的时候，购房者还能淡定吗？

至少，开发商早已经不淡定了。

2月18日，北京迎来疫情后的第三场土拍，三场土拍吸引了20多家房企，并送上363.89亿元的土地款；

2月19日，南通某地块出让，包罗中梁、世茂、金科等多家房企历经8小时， 549轮的鏖战，出效果时已经靠近深夜12点。

2月20日，上海徐汇某地块出让，被香港置地团结体以310.5亿的价钱成交，一举刷新了上海的总价记载。

在最近的一周时间里，各地险些都开始重启土地市场，此起彼伏的线上拍卖。

没想到，疫情还没竣事，土拍盛宴就已开始。

04

房价三引擎启动了

过往的履历告诉我们，土拍疯狂（预期）、政策宽松（资格）、钱币放水（购置力）是推高房价上涨的三大引擎。

其中，钱币放水是中央层面的事情；政策宽松以前是中央现在主要是地方卖力；土拍疯狂主要是开发商导致的。

三大引擎之间又有着内在环环相扣的逻辑关系。看起来很庞大，但归结起来就是一句话：

开发商拿着中央的钱买地方的地，造出屋子卖给购房者。

借此，中央完成了投资拉动、地方获得了财政收入，开发商赚到了钱，购房者买到了屋子。

在过往，这三大引擎要么同时熄火导致房价快速回调、推高库存；要么就是一齐发动，导致房价的抨击性反弹。

焦点就在于楼市至今还是个政策市，我们推行也依然是中央指导。

如今，三大引擎都已经陆续启动，会不会重复昨天的股市，最终导致房价泛起抨击性的大涨呢？

05

念头与动力不足

2月9日，我们在地产大爆炸发过一篇文章《停摆事后，楼市即将泛起的8个或许率事件》，在业内收获几十万的关注度。

如今短短半个月时间已往，钱币放水、政策松绑、土地时机、融资热潮等都已经陆续验证。

那么，在推动房价上涨的三大引擎都已经陆续启动的时候，“年内会迎来购房热潮”这一预测会不会很快就要验证了呢？

事实上，我们依然保持着很是审慎的态度，尤其是现在许多人担忧的房价再度泛起抨击性大涨，我们更是难以认同。

那么，我们判断的依据是什么呢？

念头！

中央层面的念头是什么呢？

中央层面临于房地产的主基调没有任何的变化：稳房价、稳地价、稳预期，防范和化解房地产市场风险，依然是重中之重。

以前中央这么提主要担忧的是房价过快上涨带来的楼市泡沫风险。

如今依然强调，更多的是担忧房价下跌诱发系统性的金融风险。

眼下，房价下跌的风险已经远高于房价上涨的风险。

央行钱币放水本意是给企业纾困，给中国经济输血，纵然央行钱币放水会流到开发商那，流到楼市里，那也是给楼市拖底的资金，而非房价上涨推波助澜的资金。

地方政府的念头呢？

最近，地方政府楼市政策变更异常，我们分析地方政府的“救市”内容无非是给开发商纾困和增强信心，而绝非是去推高房价。

地方政府目的很单纯，就是为了稳定当地楼市，防止当地房价的下跌，更本质目的就是在稳地方财政，而稳地方财政的主要手段就是推地卖地，而且这次还把许多压箱底的好地拿出来了。

上海310.5亿元的总价纪录，其实就是把压箱底的地拿出来拍卖了。

开发商的念头呢？

对于楼市预期，开发商的共识就是审慎偏灰心，牢固基本盘，各家开发商都在努力的降价卖房就是最好的证明。

中央对开发商的融资收紧至今，20个月已往了，谁家都不富足，谁家的余粮都不多了。

当前，开发商到场土拍努力踊跃，其实就是用勒紧裤腰带换来的土地款补仓。

南通那场历经8小时， 549轮的鏖战，最终的成交溢价率也不外是42.37%。要搁在往常，早就是凌驾100%的溢价率了。

说白了，开发商就是囊中羞涩。

因此，我们才敢斗胆的预测，推动房价上涨的三大引擎都已经陆续启动，带来的将是年内泛起一波购房热潮。

可是，相比以往，三大引擎都是显着的动力不足，房价泛起抨击性大涨的可能性极低。

今年，都将是买房和换房的好时机。

本文泉源：地产大爆炸

· END ·