同策重磅出品！《房地产与中国经济》新书正式公布！

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内容简介

本书主要论述房地工业与中国经济的相互关系，探讨我国房地工业生长的纪律特征、现阶段存在的主要问题、对其他工业及宏观经济的影响，以及未来如何实现与经济的协调生长及长效调控机制的构建。全书包罗实证磨练和理论研究两个方面。在实证磨练方面，重视统计方法的应用，做到用数听说话；在理论研究方面，深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题，同时借鉴了蓬勃国家房地产市场生长的纪律和履历，提出了具有我国国情特色的房地产生长偏向。

作者在房地工业对经济的孝敬、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对措施及长效调控机制构建等方面都做了大量的创新研究，实验用生长的理念解决房地产行业生长中不停泛起的新问题。本书可作为决议部门制定政策的借鉴参考，也可作为相关研究人员和体贴房地工业的读者的参考书。

★本书由同策团体学术委员会指导创作★

未来十年住宅市场生长趋势预判，

探讨中国房地工业与经济的关系，

展现我国房地工业生长的主要问题，

提供房地产与经济协调生长及构建长效调控机制的建议。

目录

序一

序二

前言

第一篇 房地工业与经济运行相互影响的纪律研究

第一章 我国房地工业生长情况概述

第二章 房地工业对中国经济的孝敬

第三章 房地工业与其他工业的关系

第二篇 房价的影响因素研究

第四章 房地产市场的内在机制对价钱的影响

第五章 房价与宏观经济因素的关系

第六章 地价与房价的双重市场机制

第七章 土地制度与土地财政研究

第三篇 房地工业与经济协调生长的模式与路径

第八章 房地工业对经济增长的合理驱动模式研究

第九章 有利于经济生长尺度下的合理房价水平研究

第十章 2019—2030 年住宅市场生长趋势预判

第十一章 房地工业的工业职位重塑

第四篇 房地工业制度设计与长效调控机制建设

第十二章 房地产政策国际对比研究

第十三章 市场到场者预期的作用机制与管控

第十四章 构建中国房地产长效调控机制

参考文献

附录

★本书由同策团体学术委员会指导创作★

前言

自1998年“房改”以来，我国房地产行业进入市场化生长阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场连续康健生长的通知》（国发〔2003〕18号）把房地工业列为“支柱工业”，拉开了中国房地产市场火热的序幕。房地产规模迅速扩大，房价频频创出新高，房价及房价预期始终处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都难以泛起，单边上涨的趋势十明白显，连续20年未履历一个完整周期的现象世所稀有。

梳理我国十几年来的房地产调控政策，我们发现一条显着的纪律，就是经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则收紧调控平抑上涨势头，政策始终在两者间重复和摇摆。2016年以来，我国房地产市场履历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及房价“稳定”的指导目标，并提出了构建我国房地产市场的长效调控机制。但到现在为止，不管是官方还是社会学术研究机构都没有给出明确的有关“长效调控机制”较为详细的条例框架及相关内容，甚至连粗线条的机制实现目的和相关说明都没有。这在一定水平上讲明现在对于房地工业的研究仍然是单薄和欠缺的。在面临所谓“高房价”问题的时候，调控政策从限购、限贷等政策生长到限价、限售，逐渐升级，调控方式仍然是摸着石头过河，走一步看一步，短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从恒久来看，如果既要保持房地工业康健生长，又要实现其与经济协调生长的目的，必须研究房地工业在经济中的作用，以及对于民生和社会的影响，以此给房地工业合理定位，才气提供未来房地工业康健连续生长和构建房地工业长效调控机制的政策建议。这也是我们写作此书的初衷，并希望能抛砖引玉，以期有更多的专家学者到场对此的系统性探讨。

本书主要分为四篇，共十四章。第一篇（第一章至第三章）研究了我国房地工业与经济生长的关系，主要研究我国房地工业的生长历程和差别的生长阶段，重点提出我国住宅市场已经从“数量型”步入“质量型”生长阶段。房地工业对于经济增长的孝敬切合“倒U形”纪律，房地产相关指标已处于下行阶段，可是现在房地工业仍然在经济增长中发挥着较为重要的作用。从房地工业与其他工业之间的关系来看，我国房地工业的工业关联属性在不停增强，金融属性尤为突出。

第二篇（第四章至第七章）研究房价的影响因素。从房地产市场自身供应、需求及库存等因素，可以看出房价受供应侧的影响较为显着，这为房地工业供应侧调控思路提供了基础。从外部宏观经济因素对于房价的影响可以看出通货膨胀、利率等因素对于房价也有恒久影响。可是值得我们关注的是房地产“逆周期”调控的计谋往往导致房价与经济的生长趋势背离，这在一定水平上会集聚房地工业的风险，因此不能再依靠房地工业刺激经济生长。土地市场的双重供应机制使土地从供应到形成住宅预售需要一年左右的时间。土地供应不足会导致房价上涨，而且房价是影响地价的主要因素。同时，本部门还对“土地财政”问题举行专门的研究，结论是土地财政不仅倒霉于房价稳定，而且自身也不行连续。

第三篇（第八章至第十一章）研究房地工业与经济协调生长的模式与路径，主要研究房地工业对经济增长的合理驱动模式。通过借鉴外洋蓬勃国家房地工业的生长纪律，同时针对我国实际情况，研究能够与经济协调生长的合理房价，提出解决我国高房价问题的思路。本部门还对未来十年我国住房需求规模和结构做了预测。读者不仅可以相识未来十年我国房地工业仍有较大的生长空间，确立行业生长自信以及房地产调控的重要性，还能够进一步相识未来需求结构的变化，这对于房地工业及相关行业具有较大的参考意义。

第四篇（第十二章至第十四章）研究我国房地产市场长效调控机制，主要研究我国房地产市场制度革新的偏向。在分析蓬勃国家房地产制度的利弊后，联合我国实际情况，提出我国未来制度革新的偏向。对房地产市场预期治理做了较为系统的研究，并提出要重视房地产市场预期治理的理念。全书最终提出了构建房地工业“长效调控机制”的设想和建议。

本书总结了以下创新看法。

1．本书提倡房地产市场康健生长要偏重“供应端”，要贯彻供应和需求相联合的调控思路，作者也是这一思路在海内的最早提出者之一（盛松成等，《房价调控的有效方法是供需并重》，中国金融，2016年第21期）。

2．本书强调要增强房地产市场的预期治理，作者把预期治理理念在汇率调控上的乐成履历引入房地产市场，并较早在海内提出房地产市场的预期治理理念（盛松成等，《扭转房价只涨不跌的预期正其时》，今日头条，2018年10月30日），这一理念比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。

3．本书分析了我国房地产市场的结构性问题，明确了要注重三四线都会的风险，尤其在没有工业支撑及人口净流出的地域要谨防由“去库存”酿成“补库存”。作者也是这一看法的最早提出人之一，2017年作者针对三四线都会的专题研究陈诉获得党和国家最高向导人及有关向导的指挥。

4．本书针对我国高房价的问题提出通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从基础上解决我国房价过高的问题，这是我国房地产调控唯一可选择的门路，也将缔造房地产平稳生长的历史奇迹。我们在相关文章（盛松成等，《现在我国房价平稳或者小幅下降是好事》，华尔街见闻，2018年11月30日）中也提出过这一看法。

5．本书还就我国房地工业对经济增长的孝敬举行了重新测算，结论是当前房地工业孝敬被低估。本书通过与美国和日本对比得出我国房地工业在当前和未来经济生长中仍将发挥重要作用（盛松成等，《中国房地工业对于经济增长的孝敬被严重低估》，财新周刊，2018年第21期）。

6．本书对未来十年我国房地产市场的生长空间举行了预测，同时还对需求结构举行了分析，由此得出结论，未来十年我国房地产市场另有一定的生长空间，所以保持房地工业的连续康健生长意义重大。

7．本书专门研究了住宅的二重属性，尤其是对住宅的投资属性举行了量化分析。我们的研究发现，房地产调控放松阶段投资需求比例为11%~12%，在调控严厉阶段为4%~5%。本书还进一步研究了我国住房的使用效率问题，发现2018年我国住房的使用效率为87~88%，主要是住民住房改善历程中保留原有住宅而且闲置造成的。

8．本书对土地财政对于经济的孝敬度举行了量化分析。分析讲明，我领土地财政通过基础设施建设和其他途径，对我国经济增长的孝敬率在8%~12%。这一作用出现逐年下降的趋势，主要是投资的边际效益递减造成的。

9．本书对住宅市场量价关系的区域性差异举行了研究，研究效果讲明存在显着的区域差异。一线都会，量价相互影响；二线都会主要是量变导致价变；三四线都会则是价变导致量变。同时，我国住宅市场的量价涨跌存在显着的非对称关系，量涨陪同着价涨，但量跌却不陪同着价跌，体现为价钱变更的刚性。

10．本书对我国的相对房价水平举行了研究，即扣除须要生活成本后的剩余收入与房价的关系。我们对中美房价数据举行了对比，效果讲明，中美房价肩负差异不仅体现在房价上，还体现在中国在扣除须要消费之后相对较低的收入水平上。

11．本书还对我国房价增速与经济增速相背离的现象举行了研究，研究讲明由于我国技术没有大幅进步，要素成本上升造成实体工业利润率低下；逆周期调控下，房地工业起到刺激经济增长的作用，形成了房价只涨不跌的预期。由于投资渠道短缺、房地工业与其他工业利润差异较大，生产要素向房地工业集聚，最终形成房价与经济背离的现象。

作者简介：

盛松成，现任上海市人民政府参事、中国首席经济学家论坛研究院院长等，曾任中国人民银行观察统计司司长等职。享受国务院政府特殊津贴。主要研究偏向为钱币金融理论与宏观经济调控。在《中国社会科学》《经济研究》《金融研究》等重要刊物揭晓专业论文100余篇，出书多部著作，并在社会融资规模指标的研究、体例和推广中做出突出孝敬。

宋红卫，同策研究院研究总监。拥有十年的房地产行业研究从业履历，熟悉房地产领域的研究方法及应用。研究内容主要面向宏观经济、房地产市场政策及趋势、都会房地产投资风险、房企生长战略，以及房地产大数据产物应用。曾为数十家海内标杆房企提供战略咨询及相关服务。

汪恒，同策研究院高级研究员，上海财经大学经济学博士。研究领域涉及房地产政策、市场研究，房地产企业生长战略，都会房地产投资风险研究、房地产市场指数研究，前期市场调研与可行性研究，以及房地产大数据产物应用。

《房地产与中国经济》

订价：88.00

书号：ISBN 978-7-5217-1335-0

作者：盛松成 宋红卫 汪恒

出书时间：2020年1月

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*本运动统计停止时间为2020年1月17日12:00

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