筹钱5.7亿谋扩张、一半利润靠理财，工业园区“二房东”欲上市

账面4亿理财资金，为何还要IPO筹钱？

克日，上海德必文化创意工业生长（团体）股份有限公司（简称：德必文化）拟登陆创业板的申请被证监会受理。

德必文化建立于2011年4月13日，主营业务为文化创意工业园区的定位、设计、革新、招商和运营治理，属于“轻资产、重创意”的文化创意工业。

贾波、李燕灵匹俦为公司实际控制人，合计控制德必文化56.04%的股份，公司计划刊行1347.4万股，筹钱5.7亿元，用于扩张主业。

上海滩有情怀的“二房东”

文化创意工业园区是文化创意企业和科技创新企业的聚集区。

经由多年的生长，我国形成了一批典型的文化创意工业园区，好比北京798艺术区、上海8号桥、上海1933老场坊、华侨城创意文化园等。

停止2019年9月30日，德必文化承租运营园区40个，受托运营园区3个，参股运营园区3个，遍布上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等多个海内大都会，以及意大利、美国等外洋地域。

承租运营模式，就是大家俗称的“二房东”模式。

除上述项目外，公司星光德必易园项目和德必岳麓WE项目为公司本次召募资金投资项目，因项目取得时间较短，还未开始投入。

德必文化募投项目（泉源：招股书）

德必文化的业务开展是以创意设计为基础、以园区运营治理为依托，焦点技术主要体现在创意设计能力和园区运营治理两个方面。

陈诉期内，公司园区内知名客户包罗美团点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店、东方福利网、返利网以及日本知名运动品牌美津浓、团结办公服务商WeWork等等。

德必文化拥有60家控股子公司（其中包罗德必意大利、德必美国两家境外子公司）、12家参股公司。

从2016年到2019年9月底，德必文化的营业收入划分为50510.28万元、60597.32万元、77156.05万元及67026.23万元，毛利率划分为32.84%、30.92%、29.28%及30.05%。影响收入的主要因素是所承租运营的园区项目数量、出租率、租赁单价及各个园区的招商运营情况，租赁服务是最重要的营收孝敬泉源，占比常年保持在80%左右。

泉源：招股书

从营收漫衍来看，陈诉期内，公司主要收入来自上海地域，各期收入划分为47601.77万元、54230.13万元、64717.06万元及50738.13万元，占主营业务收入的比例划分为94.24%、89.49%、83.88%及75.70%。

账面4亿理财资金，为何还要IPO筹钱？

纵观德必文化的合并资产欠债表，流动资产部门比力显眼的是生意业务性金融资产金额。2019年9月末的数额为42600万元，占流动资产的比例为67.71%。

泉源：招股书

该项目主要是德必文化在2019年第三季度大量购置了三个月期的银行理产业品。

泉源：招股书

凭据招股书披露，从2016年到2019年前三季度，银行理产业品为德必文化带来的收益划分为0、161.55万元、495.47万元和990.08万元，对应各期德必文化的净利润划分为5373.50万元、2185.84万元、5516.46万元及7439.18万元。

然而，在各陈诉期内，公司未分配利润划分为-6587.76万元、-4065.03万元、-824.84万元和5702.45万元。

也就是说，在德必文化累计未分配利润由负转正的2019年前三季度，理产业品收益在公司的净利润中的占比到达13.3%，孝敬不小。

而如果更进一步看，扣除各种非经常性损益之后，各期归属于公司普通股股东的净利润仅为2396.11万元、2384.46万元、4111.39万元及5493.30万元。可见，理财收益为德必文化增厚了不少利润。

另一方面，到2019年9月底，德必文化要面临5.58亿的流动欠债。按原理说，随着4.26亿的理财投入的本息收回，加上2019年9月底的1亿多的账上钱币资金，以及其它流动资产的变现，公司现金流应该不算特别紧张。

可是，德必文化面临的状况并非只有这些。

在招股书合并资产欠债表的非流动资产部门，比力显眼的是恒久待摊用度。

泉源：招股书

陈诉期各期末，恒久待摊用度账面价值划分为38083.02万元、48663.14万元、55107.60万元和51328.36万元，划分占当期总资产的54.31%、51.59%、42.06 %和36.78 %。虽然占比下降，德必文化表现随着扩张园区谋划规模，恒久待摊用度总体出现上升趋势。

一位资深财会人员向首席科创官表现，恒久待摊用度虽然计入资产项目，可是不会直接带来现金收入，后期反而将会以用度的形式转入到利润表的相关栏目，并将相应淘汰各个摊销期的净利润数据。所以，这一块非流动资产的质量不高。

恒久待摊用度的泛起，使得德必文化谋划运动发生的现金流量净额与净利润并不匹配。

2019年1-9月，公司的谋划运动发生的现金流量净额为1.39亿元，可是由于巨额恒久待摊用度使恰当期存在6006万的摊销金额，公司同期净利润仅为7439.2万元。

泉源：招股书

此外，恒久待摊用度造成的减值损失也是其2017年净利润下降的原因之一。

泉源：招股书

2017年，德必文化子公司德莘文化从上海仪华衣饰有限公司承租相关物业后，上海仪华衣饰有限公司陷入债务危机被债权人诉讼，已被抵押的七星园区物业后续承租权存在被排除的风险，由此德莘文化对已发生的革新支出用度计提了减值损失1090.01万元。

“二房东”的烦恼

作为“二房东”，园区的所有权不是自己的，花大量资金举行须要的装修革新带来的是巨额的恒久待摊用度，与随之而来净利润的缩水。

德必文化也在招股书中坦露，公司部门园区租赁房产未管理产证，这包罗北京市向阳区东风南路的东枫德必WE"园区、上海市长宁区天山路的天杉德必易园园区，以及以及其它2.7万平方米的老旧修建群。

对于2.7万平米的老旧修建群革新，德必文化的控股股东作出了赔偿答应。可是，如果这些房产被政府主管部门认定为违章修建，被相关主管部门拆除，将会对公司谋划造成倒霉影响。

公司另有一部门园区租赁房产存在权利限制的风险，好比上海的德必虹桥绿谷WE园区的租赁房产存在抵押、德必愚园1890园区的租赁房产存在查封的情况。

就如何化解公司租赁园区产权方面的风险，首席科创官与公司证券部取得了联系，现在暂无回复。

另外，跟下游租户方面，德必文化也披露了两起讼事，不外涉及金额并不算太大。

整体来看，虽然“二房东”有着轻资产的特性，但其实园区承租、厂房革新等方面，还是要投入大量的资金，且回报周期较长，该行业对资金的要求同样不低。你去过德必文化所开发的项目么？如今还未竣事的疫情，又会对它发生何种影响？接待在文末留言。