微风骇浪，天津楼市2020展望

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文章略长，数据略多，跳着看吧

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看法写在前面

2020年天津均价体现上下颠簸不会凌驾5%。

政策面宏观维稳，金融面严控风险，天津都会政策会适度放松，但调控口子有限，楼市微风。固投势头不减，财政压力极大，稳地价以稳房价基调稳定，地价基准仍将回落。新房重点关注供应与库存，去化压力大，待上市压力更大，巨量供应压力极大，以价换量仍是主流。二手房待售存量极大，是潜在的摇摆的危险，会放大房价压力。综上，房价压力庞大，利好微弱，数据体现上下不超5%。

01

政策面：稳之下，度在那里？

市场野鸡数据太多，秘密君一直在找靠谱的数据，今天终于找到靠谱点的了，接纳数据来自保利投顾研究院及部门中指院数据，特此鸣谢。

天津政策外，银保监会把房地产列入重点防风险事情条目，严防资金违规进入地产、控制住民杠杆，限购与限贷主体将会保持稳定，开发商资金压力相反会加大。如果新版征信将仳离买房的漏点堵上，政府同步强化修建质量、生意业务羁系等流程管控，政策面的利空甚至可能大于利好。

02

土地面：财政&地价

天津2019年GDP约在4.6%左右，仍处于稳基础阶段还没到向上突破的时刻，都会价值面略有回升，但无法重回高光时间。2019年牢固资产投资1-11月同比增长13.5%，位居全国前列，是拉经济的重要砝码，焦点在轨道、高铁，虽然多以PPP模式推进，但都会融资压力不容忽视。如果思量到此前机构给出的天津位列倒数第二的各省信用风险排名，天津经济实力尚可，但债务肩负仍然不容小觑，财政压力同样极大。2018年天津财政收入-8.8%，2019年预计仍然不乐观，保持土地出让规模不光是稳房价需求，也是财政需求。可是2019年土地出让政策偏好捆绑工业，这一点未来仍将适用。

保利投顾数据显示2019年天津供应宅地（含商服）总建面2093万㎡，同比上涨13%，供销量均到达近五年的峰值。成交总建面1765万㎡，同比上涨33%；楼面均价较上年下降3个百分点，达6924元/㎡。而2019年实际供应宅地超出供地计划43%。2018年计划供应850万㎡，实际完成计划的137%。一连两年土地供应量庞大带来三大影响：开发商拿地意愿下降、房价预期下降、未来待售面积急剧升高。

2019年上半年开发商拿地热情仍然高涨，下半年在地价走低融资紧张之下，开发商补仓意愿显著降低。据中指数据，全年生意业务变换431.8万方，占总出让面积的30%，与秘密君预估基本一致。

楼面价不仅是均价下滑，分板块对比同样下滑严重，秘密君此前做过测算，《2020天津楼市，从读懂土地开始》南开、河北楼面价靠近对折，西青楼面均价跌幅在14%左右，北辰区楼面价个跌掉了靠近2/3。地价回落显著动员房价预期回落，区域在售项目订价也显著回落，2019年地价房价比由2018年的45.3%下降至43.7%，处于近五年来的历史低位，房价预期同样不乐观。

土地出让到上市时间周期基本集中在6个月到一年半之间，有机构统计：迄今获得销售许可的存量待售面积为1134.7万平方米，尚未取预售证的存量是4732万平方米。而2018年年底，有证存量为656.85万平方米，无证存量为5033万平方米。总存量待售从5689万到5866万，上升了200万平方米，虽然2019年销量1306万平方米好于2018年，但库存依然上升，正是土地出让规模放大的影响。

（机构数据，侵删）

庞大的库存与2020年可以预见的供应量是一个庞大的浪头，如果土地出让规模保持，地价基准仍存在下滑空间，而存量供应会进一步造成房价压力，正如秘密君此前所说，天津库存在新一轮累积历程中，未来项目竞争会越发残酷。

03

新房：微涨是门艺术

保利投顾数据显示2019年天津商品住宅新增供应1557万㎡，同比下降11.6%。2019年天津商品住宅成交1306万㎡，同比上涨10.0%；成交总额为2068亿元，同比上涨10.7%。价钱总体运行平稳，成交均价为15835元/㎡，同比上涨0.9%。

供应量跌了，成交量涨了，天津市场总盘子也涨了，可是均价却涨的极为微弱。唯一的解释就是以价换量，特别是下半年房企在市场回暖无望的情况下基本都在加速推盘，降价项目从局部一度伸张至市场普降。秘密君提醒过诸位关注新房排行榜TOP10基本上以跑量、刚需刚改项目为主。高价地76%的项目入市但普遍去化难题，相反降价跑量的项目去化效果显着。换句话说，成交量上涨是因为项目普遍降价了。

可是为什么均价会微弱上涨呢？看各个区域的均价更是普遍上涨了，保利投顾数据显示的四大片区整体均价较2018年涨幅在2.2%-7.7%之间，问题出在数据的结构上。典型的南开总共没几个项目，2018年有个叫王顶堤故乡的项目拉低了均价，到今年南开1911等项目主力销售，让均价直接涨了46.4%。河东同样如此，一边项目在打折一边均价是上涨的。

2019年有两个分水岭，一个是6月，一个是10月，6月房企大推盘导致价钱战，10月政策亮相防跌之后售价被强行拉升，下跌的窗口极为短暂，可是仅仅是体现在均价数字上。上半年均价保持与10月后的价钱拉升让全年水平最后锁定在0.9%，这个是个很艺术的操作，完整诠释了稳。如果没有10月后的政策亮相呢？如果推盘量再度放大呢？

事实上2019年有个隐性影响因素是限价，限价令让许多项目推盘努力性空前低下，限价令逐步缓和之后年中迎来集中推盘岑岭，价钱疲软显着。到10月政策风声强行拉升价钱，可是回升幅度极为有限。

（陈诉存量与机构统计存量收支极大，集中在未取证部门）

在房价均价体现上，价钱红线设定是一个方面也是短暂的影响因素，供求是更敏感的方面。2020年预计仍然会保持不能大跌的要求，可是前文所述，库存急剧升高，一连两年的新出让项目都市择机推盘，竞争压力不容小觑。特别是拉动房价的高价项目会转入顺销期，环城、滨海、武清等焦点区域未来会迎来2019年出让的低价地集中入市，想要显着上涨基本是不太可能。

04

二手房：摇摆，摇摆

现在岂论是主管部门还是地产企业对于二手房的市场关注度远远不够，秘密君很赞同二手房市场对市场反馈的敏感，可是如果把2019年二手房成交量上涨作为楼市回暖的证据只能说是在哄傻子玩儿。相反二手房才是很大的一颗雷。

保利投顾数据显示2019年全市二手房累计成交132745套，累计成交面积1108万㎡，同比上升18.8%；均价13516元/㎡，同比下降1.6%，注意，均价与新房均价体现截然相反！更值得注意的一点是：成交面积靠近新房成交的85%，靠近近5年的极点。

存量市场生意业务量放大反映出简朴的事实是：二手房正在高比例的与新房争夺客户。需要强调的是北京楼市成交中75%以上是二手，是因为北京主力生意业务区域新房极端稀缺，可是天津截然差别，新房并不稀缺的同时，与二手房价钱差极其微弱。也别扯说二手房卖盘都是置换，卖二手买二手也多的是，更大的二手房卖盘来自已往累积的投资需求的挤出。

因为二手房一向关注度低，秘密君收集到的数据有限：2018年6月天津二手房挂牌量是250万平方米，2.5万套左右。可是到今天，诸葛找房的数据显示在售房源量到达17.8万套，仅贝壳一家在售房源就凌驾11万套，超出了秘密君在9月份估算的10万套预期。在二手房成交量回暖的10月之后11、12月一连两月挂牌量冲高到2.2万套以上。1个月的新增挂牌量就靠近2018年6月的全部存量，惊不惊喜意不意外？

二手房成交面积上涨了18.8%，供应量却激增凌驾300%，如果估算一下现在的二手房去化周期，靠近1年半，与新房基本持平。

大量二手房入市的理由没措施通过定量分析，置换有、套现有、抛售也有、脱离天津可能也有、外地客户享受完教育医疗屋子不涨了脱手的也有。可是如果分析现在天津在售二手房源量的漫衍就会很有意思的发现，滨海第一，南开第二、河东河西其次，然后才是武清、河北、西青等。传统意义上认为的蓝印集中地当属滨海武清，可是市区二手房待售量居然交锋清要高得多，这可以简朴证明一点，外地客户脱手比例不低，但并不是焦点动力。（宣扬全面放开的可以歇歇吧，今天的二手房有相当原因在于当年的蓝印！）

如果是卖旧买新占主力，理论上随着二手房整体生意业务量放大卖旧也会放大，买新置换也会放大，可是年内成交量top10 却是以刚需、环城、远郊项目为主，称得上改善的区域、项目占比极低。看起来卖旧买新也未必是导致待售房源量急剧放大的焦点因素。秘密君小我私家认为房价止涨后二手房源待售量急剧放大只能证明房价涨跌是这部门客户决议的焦点动力，而对于房价涨跌最为敏感的客户无疑是投资客户。

秘密君一再强调：目的在房价上涨的投资性需求是地产风险的钟摆，涨势好的时候投资性需求集中入市，一旦止涨就立刻摇摆到了集中脱手。虚假需求、却是真实的供应，眼下天津市场二手房正在史无前例的与新房市场争夺客户，而二手房的市场供应也史无前例的急剧放大。二手房待售量放大不仅让二手房依然走在价钱下跌的通路上，令新房在库存项目竞争之外，多了一重看不见的对手。

（真假未必，拿来示意）

05

总结：2020，微风骇浪

从12月底就有许多人问我如何看2020 ，秘密君非研究机构，更非砖家，为了回覆粉丝的问题，花了许多时间与研究机构的朋侪交流，也对比了许多数据与陈诉。秘密君对于2020年的楼市看法只有四个字叫做“微风骇浪”。

政策面一缕暖风可以期待，可是宏观政策面、土地层面、新房供应量层面、二手房层面都是近年稀有的惊涛骇浪。这一股浪头带着天津楼市走向那里？在“稳”的界说下不会改变太多数据体现，可是将会改变许多深条理的方面，心里预期、操作路径、市场格式、生意业务结构……就像海面上微风轻拂，可是海面之下三百米，洋流涌动一日千里。