房价不容乐观，投资价值值得商榷

作者：三尺寒（肖磊看市特约作者）

1月份，中国70个大中都会中有47个都会的新房住宅价钱环比上涨，而去年12月为50个都会。从环比来看，北京持平，上海、广州和深圳划分上涨0.5%、0.3%和0.5%，但同比颠簸不大。而二三线都会新房同比保持小涨6.5%-7%的年涨幅，但环比和二手房房价则趋于稳定。另一组数据，1月份百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低近12%。

一边是大都会的新房价钱继续小幅走高，另一边是销售量、销售金额、销售面积显着缩小。二手房市场同样泛起成交价钱小涨，但成交量下跌的类似特征。不否认今年1月下旬有新冠状病毒疫情的影响，但原来也是春节小长假期，实际影响可忽略。而从2019年下半年的全国大中都会房产成交量来看，就已经泛起显着的生意业务低迷了。由此不难判断，当前大中都会的房地产市场，主要是以改善性住房需求为主，那些品质高，面积大，位置好的屋子成为了市场的主要成交工具。而那些基本情况和条件相对偏差的屋子，已经被市场冷落了。

房价不会大跌，这是因为中国依然保持着较低利率水平和很是宽松的钱币大情况。今年，中国央行除了1月初的降准直接释放8000亿之外，另有春节后的频频公然市场操作，释放凌驾1.5万亿。而在最新的2月LPR(贷款市场报价利率)中，1年期报4.05%，5年期以上报4.75%，相较一年前均有显着下跌。这不仅是对当前防控病毒疫情时期的特殊支持，更是从整体上降低了中国市场的实际利率水平。这其中也包罗对房产商贷利率的下调。

国际资本大量涌入中国市场，也是阻止中国房价下跌的主因之一。随着美国再度降息预期的转强，和美联储不停的通过购债的方式向市场释放美元流动性，国际市场上的各主要美元资产储蓄方，正在不停的调整资产储蓄结构。抛售美债置换和增加其他非美元资产已经成为许多国家央行、商业银行和企业的共识，其中，买入中国资产已经越来越活跃。而中国也在进一步全面开放金融市场，同时扩大中国债券的国际投资者规模。

外资大量涌入中国，中国央行也将被迫置换更多人民币流动性，因此，很是丰裕的钱币供应，一定会增加中国通胀压力，而房价又具有典型的通胀体现特征的。因此，纵然全国大中都会的房产成交量锐减，成交金额和成交面积有所下滑，但单体的房价却未必会有显着下跌，甚至还会在个体优质房产资源上，有追随通胀水平走高的小幅价钱上升。

然而，中国房产却不再具有投资价值。一方面是房价原来就很高了，凭据国际通用的“房价收入比”3-6来权衡，纵然中国以最高的国际通用尺度6的二倍，即12来核算，许多一二线都会的普通职工家庭，依然难以蒙受当前的高房价。更况且随着通胀水平的连续走高，家庭购房支出在家庭整体收入支出中的占比应该是越来越小的。

另一方面，1月中国社会融资规模增量为5.07万亿元，比上年同期多3883亿元，但对实体经济发放的人民币贷款却只增加了3.49万亿元，同比却少增744亿元。主要增量为政府债券净融资7613亿元，同比多5913亿元，非金融企业境内股票融资609亿元，同比多320亿元。从这组数据不难看出，实体经济贷款淘汰的主要对像就是房地产行业。中央“住房不炒”的宏观治理目的不会改变，而扩大的各级政府债务规模，显然是不会进入房地产市场的，而是更多的倾向于基础设施和民生工程。

因此，纵然中国市场有很是低的利率情况，纵然有很是宽松的钱币流动性，纵然将面临更为严峻的通胀压力，纵然外资涌入之后还将设立新的“钱币蓄水池”，但显然，中国房地产市场不会再被优待，房价不再具有投资价值。

已往20年，是中国房地产市场蓬勃生长的20年，应该说负担了钱币宽松大情况下“钱币蓄水池”功效，也成就了今天的中国高价现实。而未来20年，同样也要有一个“钱币蓄水池”，而中国的股市和债市，要比房地产市场更具有承载能力和潜力。

文/三尺寒

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