疫情下的2020年楼市，应该如何买卖屋子？抓住这2个时间节点

导言

近段时间以来，对于房地产行业的利益相关者来说，2020年的楼市将如何走向，房价会不会跌或者涨，有没有抄底的时机，屋子该如何买等等，都成为他们迫切需要相识的问题。这次疫情发生是在春节前后，时间跨度两三个月，相比2003年的非典影响更大，这是史无前例的事情，对经济、对人们生活的影响庞大，反馈到详细行业中，房地产自然难以幸免。

疫情给各行各业带来很大的影响，其中有5个行业影响最大，也就是批发零售业，交通运输仓储业，住宿餐饮业，修建业和房地工业。这五大行业叠加在一起占全国GDP和就业总量的30%，其中后面的两大行业跟房地产都有密切关系。修建业是房地产的上游行业，修建业是一个劳动麋集型行业，占据了15.7%的就业人口，解决就业近3000万人；而房地产行业则是资金麋集型行业，资金是否能够顺畅流转，直接决议着这个行业的生存与生长。

2020年的房地产市场跟以往有些差别，"危"和"机"险些同时泛起。

笔者曾在专栏《购房必备的20种判断方法》中，讲过宏观时局对房地产的影响问题，投资置业有6个宏观视野。这次疫情就属于这个领域，具有突发性、国际性、不行预测、不行抗拒等特点，对房地产行业企业以致目的市场都带来很大负面效应。但联合国家层面以及总体经济局势的考量，这次事件是"危中存机"。

首先，事件对于房地产自己来说绝不是利好，而是利空，严格意义上说，这是房地产行业的一次危机。既然是危机，整个行情不被看好，反馈到终端市场上，房价是一定会泛起下跌行情的。所以今年的楼市会泛起一个比力好的购房时间点。

其次，由于房地产行业是国家的支柱工业，从现在来讲，它依然对整个经济起着很是大的动员作用，影响着几十个相关工业，疫情下经济受影响越大，房地产就越不能出问题。因此国家脱手救市在所难免，绝对不能让房地产大规模出问题从而导致系统性风险。从这个方面来讲，就是危中存机，是个利好消息。

一个利空，一个利好，两个联合在一起，如何举行理性判断？

从房地产企业的角度来讲，这些年一直处在"高杠杆，高欠债，高周转"的运作历程中，现在遇到这种突然停顿的事态，资金会受到严重挤压。如何解决资金方面的问题，这是他们生存与生长最迫切的问题。这一点显然相关方面已经意识到，所以近段以来，央妈一连脱手释放流动性，这一块我们放到下面来讲。

房企要解决资金的问题，无非只有两个措施：一是从金融部门融资、贷款或发债等；二是完成自身的造血功效，也就是完成销售任务，只管回笼资金。而完成销售任务回笼资金，这才是最切实可行的方法。

基于此，我们可以推测，在停顿了两个月以后，当社会全面复工时，房地产会迎来一波猛烈的市场促销。大部门有竞争力的房企，一定会在这一轮的竞争中猛烈争醒目标主顾，从而完成自己的销售任务。由于这两三个月来经济突然刹车，房地产市场上已经积贮了一定购置力，这就是房地产企业促销的最佳节点。

由此可见，全面复工后楼市会迎来一个购房的最佳时机，这是刚需入市的最好时间。为了抢占客户，为了抢占市场，有实力的那些头部房企，可能会举行力度很大的促销运动，到时会迎来一个新的降价潮。从现在的局势看，恒大等20多家大型房企已经在行动，掀起一股网上卖房的热潮，但这最多只算"预热"。

央妈的5万亿流动性会带来什么？

另外一面，央妈一直在释放流动性。1月份释放了2万亿元钱币，2月份到现在已经释放了3万亿元，两个叠加已5万亿的目的。我们知道，这是国家层面基于对整个经济的考量而接纳的行动，保障今年整个经济目的能够告竣。根据计划，今年经济要完成10年翻一番的计划，以此盘算，今年的GDP增速至少保持在5.6%以上，今年还是十三五的收官之年，这几个硬指标联合在一起，遇到疫情影响，托底经济是必不行少的。

如此大的流动性，会带来什么效果呢？这可能会带来通货膨胀的问题，我们将会感受到物价上扬、钱币贬值，这一波刺激也将会创导到房地产市场，导致房价上涨趋势。基于从2016年开始严控下不停回调的房地产市场，到现在已经连续了三四年时间，楼市的投资行为被压抑了很久，因此极有可能泛起抨击式上涨。在这一点上，国家层面已经思量到，肯定会有相应调控手段出炉，我们看到，就算流动性充实释放的当下，顶层也一再强调"房住不炒"的坚持目的。

综合权衡之下，预计今年房价要比去年的涨幅增加。可是有了过往房价抨击式上涨的履历教训，顶层会有预案，房价跳跃上涨的可能性应该不大。笔者预计，今年全国平均房价涨幅或许率会凌驾10%，出于地域差异性思量，有些都会涨幅会更高，这个情况可能会在下半年泛起，到年底房价会到达一个岑岭期。

复工后的房地产企业会怎么做？

再看房地产企业。一些有实力的头部企业，复工后经由前面几个月促销抢收以后，有可能把疫情期间的损失弥补回来，同时释放的流动性专家预计有4成资金将流入到房地产行业，由于流动性宽松，资金压力获得缓解，在营销获得保障，资金没有压力的配景下，接下来房价上涨就成了一定趋势。

从房地产企业这头来看，这个点应该也会在下半年泛起，到年底的时候会到达一个峰值。这样，把国家层面和房地产企业这两个因素叠加在一起，可以预计的是，第2个时间节点的到来可能就在年底，房价会有一个比力大幅度的提升。这应该是卖方出货的最佳节点，手头有屋子的人，可以思量着怎么脱手。

综上所述，在整个疫情的影响下面，今年"危""机"并存。抓住工业全面复工这个时间节点以及年底流动性到达企业内部这个节点，这两个节点，就是一个"买"一个"卖"的最好时间点。

固然我们还要知道，这只是2020年的总体预测趋势，一个房价短期起伏阶段。如果把时间拉长了5年、10年，放在整个房地产行业生长的时间轴上，房价连续上涨的势头一定时期内不会改变，而2020年也将波涛不惊。

房地工业的2008年与2020年如此巧合

回首已往，今年这种情况与2008年极其相似。2008年美国次贷危机波及欧洲伸张到亚洲，引发世界性危机，我国泛起汶川大地震的庞大灾难性事件。而从2006年开始的史上最严政策调控，到2008年泛起成效，因此楼市泛起了有史以来第1次下跌。当美国次贷危机和汶川大地震等大事件来袭的时候，出于经济的考量，国家脱手4万亿救市计划，房价履历短暂下跌后，开始逆市上扬，并直接造就了厥后房地产行业的"黄金十年"。

就房地产而言，2008年与2020年，无论是国际局势、海内灾难性事件，以及此前连续数年的严控政策、经济托底的救市计划，此情此景何其相似？所差别的是，2008年海内房地产市场还处在高速发展期，到了今天，房地产已经进入存量时代，已经进入相对成熟期。所以，房价不行能再像10多年那样连续跳跃式暴涨，国家在房地产定性与政策问题上，早已定位清晰、目的明确，严重依赖房地产的局势在转型，以房地产为支柱的经济增长模型正在悄然发生变化。

固然，由于都会之间存在差异，针对差别的都会房价涨幅比一定有所差别。总体看，一线都会恒久看好，中心都会、强省会都会中短期内看好，三四线都会则恒久看空。同时，我国进入都市圈时代，那些位于都会群、都市圈内的都会，人口与经济要素逐步汇聚，恒久看依然具有较高的投资价值。

另外，购房有多种目的，出于刚需、理财或投资，每一种对收益的期待是纷歧样的。如果从投资赚钱的角度来看，这个时代正渐行渐远，可是，从投资理财与保值的角度来看，房地产在相当长一段时间内里，依然还是最好的渠道之一。

结语

危机之后是春天。如果今年想在房地产方面有所收获，就好好掌握这两个时间节点，一个点"进"，一个点"出"，这两个点如果能够掌握好，会有一定的收益。如果有做房地产方面的投资，现在就可以做这方面的准备了。

2020年在政策托底下，房价会有一个提升空间，调控目的内价钱"溢出"是或许率事件，可是房价增长幅度一定会通过种种政策工具，努力控制在合理规模内。也就是在"房住不炒"，"三稳政策"，"因城施策"等组合拳下，使得房价只管保持适当涨幅，制止泛起暴涨行情。对此，朋侪们有什么看法，接待讨论。