大理，凭什么第一？

文 | 白羊

2019年，在“房住不炒”连续发力、全国商品房销售额增幅降至个位数的大配景下，云南大理则以20.2%的“超高分”，拿下了内地都会年度房价涨幅第一的宝座。

日前，胡润研究院与不动产治理机构斯维登团体团结公布了《斯维登置业·胡润2019年度全球房价指数》，内里的料不少。

泉源：胡润研究院

如上图所见，在全球房价涨幅最高的TOP50城中，中海内地都会占了27个；TOP20中，内地都会占11个；TOP10中，内地都会占6个；TOP5中，内地都会占4个；

无论怎么划分，中海内地都会都占据了全球房价涨幅最高都会排名中的泰半壁山河。

固然，你也可以认为这张榜单形象地反映了当下的中国经济特色。

值得一提的是，2019年全球租金收益率最高的10个都会当中，没有一个在中国（含港澳台）。

泉源：胡润研究院

而这张榜单则间接反映了当下中国楼市的本质和房价的高懦弱性。不外，这是另外一个话题，有时机再展开。

焦点重新回到大理身上。

此次拿下内地都会年度房价涨幅第一宝座是云南大理市，2019年房价涨幅为20.2%，在全球榜单中也高居第二。

不外细品榜单，有些现象很有意思。

其一，不止2019年，已往三年大理都是中海内地房价体现最好的都会之一，与西安、贵阳、昆明等省会级都会不差上下。

据胡润先容，已往三年中海内地房价累计涨幅最高的中国都会是西安，三年累计涨幅46%，其次是贵阳、大理和昆明，三年累计涨幅都在35%左右。

其二，2018年大理房价的涨幅值虽不低，但仍落伍西安、昆明、贵阳，可2019年却以更大的涨幅逆势赶超了这几个热点都会。

西安、贵阳、昆明，这几年房价大涨，背后逻辑并不难明白：

1、这些都会本就是省会级都会，虽能量不足以辐射全国，但吸噬省内资源绰绰有余；

2、近两年的抢人大战中，占得先机，“板凳厚度”够厚，尤其是西安；

3、地产在当地经济的主力引擎，如2019年上半年，昆明、贵阳房地产投资占GDP比重划分为36.3%、32.7%，就像房价涨幅一样居于全国前列；

4、调控政策没有一线严格，并使用与一线都会调控政策的时间差，吸收了从较早调控都会溢出来了流动性；

但大理仅是一个地级市，对省内资源的吸附力和根本显然不如省会都会，从2018年房价涨幅值的差异，也确实能看到都会能量的差距，可到了2019年，大理为何还能逆势登顶，实现反超？

这内里有其实力的一面：一是，大理是我国知名的旅游重镇，对来自全国的旅游度假投资客有着磁铁般的吸引力；二是，大理的区位、交通等优势，使能够辐射云南省内的滇西和滇西北地域。这一点优于其同省对手——同是旅游名城的西双版纳；三是，大理当地的刚需群体较多，旺盛的需求动员了价钱上行。

这三条是可以在某种水平上解释大理房价近几年的火热，但无法解释的2019年逆势上涨，盖过西安、贵阳、昆明的风头。

问题出在政策上，2019年看似几个没有关联的政策组合在一起，却发生了意外的化学反映，推动着大理的房价涨幅翻倍式增长。

一是，海南的全域限购意外玉成了大理。

我国地域虽大，但真正适合过冬度假的地方却不多，也就台湾省、海南省、云南省及广东及广西部门地域。而最受内地度假投资客青睐的，海南居首，云南次之。

2018年随着海南岛全域限购，云南就成了全国家假投资客的心头肉，而云南最负盛名的旅游名城就是大理。

二是，大理的调控政策，蜻蜓点水、不疼不痒，为外水的流入提供了时机。

早在2018年年中，大理、西双版纳就成因房价上涨过快被央视点名。今后，西双版纳实行了对炒房团攻击比力直接的限购、限售等较为严格的政策，但大理没有实行限购、限售政策，仅仅只是一个不关痛痒的“限价”。

效果就是西双版纳今后进入下跌周期，而大理的房价则是越涨越猛。

三是，2019年大理洱海的生态掩护的落地推进，使部门项目开发受到限制，市场新增供应有所放缓，供需关系的变化进一步推动了价钱上涨。

若从平均价钱上看，如今大理的房价已和省会昆明不差上下（一万三四左右），但其各种基建、配套却显着不如昆明，所以从基本面上看，大理的房价风险还是不小的；

不外，不管是股市还是楼市，都没有绝对正确的逻辑，就看你用哪种视角看。若你拿大理对标三亚（都是国人心目中的度假天堂，面临的也都是全国市场，而不是局于一省一地），大理房价似乎另有很大的空间（参考三亚房价对海口房价的碾压）。

市场最后会沿着哪种逻辑生长？不妨拭目以待