上海楼市现状：嘉善赶超昆山，房价或崛起！

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，现在已为4000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“杭州房哥”知识星球

提问：房哥，上海卫星城，嘉善房价能否凌驾昆山？

回覆：嘉善房价的潜力是庞大的，作为上海毗连杭州的交通要塞，坊间有传言：上一个5年看昆山，下一个5年看嘉善。

嘉善地处长三角都会群的焦点位置，是浙江接轨上海的桥头堡。从嘉善南站乘坐高铁到上海松江仅需13分钟，而到上海虹桥仅需23分钟，妥妥的半小时通勤圈。2018年9月，沪嘉城际轻轨开通以后，嘉善的交通区位直追昆山花桥。

提问：房哥，我有两套上海市区的屋子。

请问房产税出来以后，房价会继续上涨吗？

回覆：详见知识星球内部资料《房产税为什么会导致房价上涨？》

提问：房哥你好，逐日必看你的文章。我在苏州买了屋子，感受苏州这边的普遍人为是三千块钱，同样靠近上海，凭什么苏州房价比嘉兴和南通贵？

回覆：你在苏州买房是正确的，苏州的房价比嘉兴和南通贵是多方面综合因素思量的。苏州人去外地打拼的人许多，上海有许多苏州人。

苏州、嘉兴、南通三市内部差别区县间与上海的跨城通勤联系规模差异较大，取通勤联系总量排名前列的九个区县举行研究分析，划分是与上海直接接壤的七个区县（由北到南划分是南通市的海门市、启东市，苏州市的太仓市、昆山市、吴江区，嘉兴市的嘉善县、平湖市）及有高铁线路毗连的两其中心城区（苏州城区和嘉兴城区）。

九个区县中，昆山市与上海的跨城通勤强度，无论是联系上海市域还是联系上海中心城区均占绝对主导职位。详细来说，昆山市的市域流入占九个区县的比重为68.7%，市域流出占比为57.6%，中心城区流入占比为79.6%，中心城区流出占比为50.1%。

提问：房哥，今年的房价，有抄底的时机吗？

回覆：房产投资，必须买准位置，买对屋子！

2019年，市场从热到冷再回暖。2020年，楼市情况走向清朗。对每小我私家来说，最重要的是：看清大趋势，制止脚踏空。有句俗语说的极为精准：女怕嫁错郎，男怕入错行。

第一份事情很是重要，因为它很可能决议你未来的职业走向和人生高度；同理，第一套屋子更重要，因为他决议你未来改善置换的能级和基础，一步差、步步差，在换房里尤其残酷。买房投资效益最大化，详见知识星球内部资料《独家！炒房各门户都是怎么赚钱的？》

提问：房哥，你好，我们杭州有一套房，我老公名下有一次贷款记载，怎么操作可以用上我老公的公积金，首付只要3成

回覆：还能用公积金再贷款买二套房，契税一定是按二套房交。贷款情况比力庞大，使用公积金买房的一套房和二套房区分在于，是否为首次使用公积金贷款。

首次使用公积金贷款，首付比例为30%；

若是二次使用，首付比例为50%。

这只适用于纯公积金贷款。

如果贷款金额比力大，为组合贷款（公积金和商业组合），那就直接参照商业贷款政策，按二套房的首付比例60%执行。

提问：房哥，你以为杭海新区会有大的生长吗

回覆：最新的《杭海新城（长安许村一体化）空间生长战略计划》里，杭海新城计划面积规模为许村、长安（高新区）205平方公里及盐官度假区25平方公里，总计230平方公里。

海宁市杭海新城已列入《浙江省多数市区建设行动计划》，行动计划中将改区域称为海宁“杭海新区”，而此次，海宁“杭海新区”被纳入钱塘新区战略计划规模。“不是杭州，就在杭州”，此前，浙江省委、省政府提出着重建设的四多数市圈之一，海宁已被划入“杭州都市圈”。

乘着都市圈的东风，海宁将迎来更大的生长机缘。到2025年，杭州都市圈要开端建成国际化多数市圈；再经由10年的配合努力，全面建成具有较高国际知名度的国际化多数市圈。

提问：房哥，你好，本人想在下沙买文海小学的学区房。现在本人在海宁盈都君悦有一套房，全款付清。是卖掉这个屋子来下沙买大一点的学区房好？还是只在下沙买套40-50平方的学区房比力好？

回覆：倾向于第二种方案。盈都君悦没有非持有不行的须要性，与其留着然后在下沙买一套小屋子憋屈自己，还不如索性换成大一点的学区房。一方面，居住的舒适度大为提升。从纯粹保值增值的角度来看，也是更好的方案。

提问：房哥，我在绍兴贷过一次公积金，已还清，在宁波算首贷吗？最高可贷几多？

回覆：公积金一户只能申请2次，首次贷款还清的情况下才可做二次贷款，二次贷款算是第二套，首付30%，一人最高可贷40万，双职工最高可贷60万。

提问：新人首问：房哥你好、现在定居宁波，想咨询一下关于宁波房产的问题，现在入住小三房89平，地理位置在鄞州区姜山，根据现在价钱值250万、贷款30万，月还2000，现在手头可以凑到60-70万现金，想买入第二套，按首付比例来算只能买入二手房、想咨询一下是直接买入房龄20的学区房还是买宁波其他稍微远一点的拆迁房或者此新房？家里孩子现在一周岁。又或是直接把现在这套置换掉买一套地理位置相对好一点的学区好一点的屋子？

回覆：建议是买入稍微远一点的拆迁房。

小孩一岁，不用过早买入学区房，房龄20年以后的脱手率不明确。自住的这套屋子的贷款不用还完，把钱留在买第二套屋子上。

提问：房哥，我是温州人，想在上海宝山区买房投资，值得吗？

回覆：值得。从宝山区常住人口的计划来看：南部保持稳定，中部增加数目较多，北部增加比例最快。虽然宝山区北部依然是人口密度比力低的地域，却是重要的人口导入的主要地域。宝山区虽然人口密度漫衍依然不平衡，可是南北人口密度相差过大的情况有所缓解，这也是宝山区2035总体计划要到达的目的。

人口决议经济，经济决议房价。宝山区的房价被严重低估，未来的涨幅甚至凌驾市中心。在宝山区买房，是以后三年的上海买房投资首选。三十年河东，三十年河西，宝山区正在成为更多新上海人的选择，以外滩为焦点的地段吸引力在逐步削弱。

提问：房哥好，最近许多临安楼盘在线上直播优惠力度都很大，美的，璞樾大观这两个楼盘哪个升值空间大？

璞樾大观直播运动有0元购车位可以入手吗？可是前排洋房距离马路很近影响大吗？

谢谢房哥，期待回复

回覆：美的西径晓风，总户数1470个，总车位待定，距离宝龙广场2公里，距离地铁16号线农林大学站3公里。三月份首次开盘，房价待定，2022年交付。

融创金成濮樾大观，总户数832个，总车位1078个，距离宝龙广场2公里，距离地铁16号线农林大学站3公里。均价19000元/平方米。明年10月份交付。

璞樾大观是融创和金成两个大品牌开发商的楼盘，相对来说比美的这个电器品牌搞房地产要好一点。这两个楼盘的位置离的比力近，去商场和去地铁站的距离差不多，建议是选择濮樾大观。

前排洋房靠近马路边，视线比力好，无遮挡，但有的人会以为有噪音，凭据小我私家喜好而自由选择，有人喜欢住大马路边，有人喜欢住小区中间。

提问：房哥，海宁、诸暨、德清，哪个会成为杭州市区？

回覆：在这三者之中，可能性最大的是海宁。

杭州东北角的海宁，作为与杭州联系最精密的环杭地域之一，最近有两个“大新闻”。一个是海宁境内的“杭海新区”深度融杭，被纳入了钱塘新区战略计划规模；另一个是贯串海宁的沪杭高速公路开始了“高架化”革新，将与沪杭高速公路杭州市区段相接。这让一贯受杭州购房者青睐的海宁，尤其是“杭海新区”的楼市关注度，又进一步获得了提升。

甚至，有网友在杭州房哥微信民众号后台留言：“这是否意味着，杭海新区所在的海宁许村、长安一带，被划入了钱塘新区，已经成为杭州的一部门了？”

提问：房哥，买房投资，什么样的户型最好？

回覆：三居室的户型最好。一个都会的所有房产其实一直处在生意业务置换的周期之中，只是快慢的差异，而且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更优美生活是每小我私家的梦想。详见知识星球内部资料《投资住宅，为什么选择90-110平的三房》

提问：房哥好，我自己是宁波余姚的，儿子在苏州刚上临床医学的大一，户口随迁苏州了，而且希望他以后能去更好的都会如上海或杭州考研读博的。所以现在纠结，要不要买房，在那里买房。

余姚，宁波，苏州，杭州，环沪花桥等，眼都花了。固然主要是工薪阶级没啥钱，又养了个儿子，怕踏空，手里也就一百万左右现金，做着浙金中心的理财投资。帮我有针对性地分析一下，谢谢！

回覆：刚上大一，另有三年时间，从实际角度出发，建议是杭州，苏州不是省城，各方面资源比力有限，主要是外资企业蓬勃，与你儿子的专业差池口。

杭州生长现状很猛，钱塘新区有首付一百万就能买的70年新房住宅，这几年生长很快，钱塘新区离余姚又很近，以后事情回家都很利便，压力也会少许多，坐高铁来往很利便，结业后的压力之类的也能随时启发。而上海的情况气氛虽然好，可是房价较高，100万是买不到主城区新房首付的。综上所述，杭州是稳妥且实际的选择。

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