北上广深房价齐涨，存量房贷对接LPR效果初显？恐怕并非如此

周一上午，今年1月份70城房价指数如期而至。作为今年第一个月份的房价指数，还是很是值得关注和期待的。重新建商品房来看，4个一线都会新建商品住宅销售价钱环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。除了北京与上个月持平，上海和深圳上涨了0.5%，广州上涨了0.3%和0.5%。二三线都会新建商品住宅有所降温，销售价钱环比上涨0.2%和0.4%，均较上个月都有所回落。

从更具有市场意义的二手房价钱指数来看，通常被认为具有市场风向标作用的北上广深四个一线都会均上涨，涨幅较2019年12月有所扩大，其中深圳依然以0.7%领跑，之后依次是北京0.4%、广州0.3%、上海0.2%。二线都会二手房价钱环比持平，三线都会二手房价钱环比上涨0.2%。

应该说去年放出存量房贷对接LPR的风声之后，关于房贷利率进入实质下降通道的传言就不停于耳。1月份更是正式确认了从今年3月到8月，存量房贷正式进入与LPR的“接轨期”。而去年LPR推出后没多久，就下降了0.05%，也引发了许多料想。那么这次北上广深齐涨是对接LPR的释放的市场信号吗？我看未必。

1.对接LPR对房价是利好，没有须要回避

同一天，也就是周一早上差不多时候，央行再次释放“放水”信号。不仅通过MLF投放2000亿，而且利率从3.25%下降到3.15%，降了10个基点。

展望更长的一段时间，世界规模内经济受到民粹主义和商业掩护主义的影响，经济增速放缓，降息也成为了许多国家选择的政策工具。我们国家中小企业融资等问题依然还比力突出，降息的呼声一直很高。

大家都知道利率自己其实是经济增长率的一个缩影，随着世界经济增速趋缓，降息自己就具有很强的内在动力。央行高层在去年年底前提出，要制止过快进入负利率时代，言下之意不言自明。

那么随着存量房贷全面临接LPR，所有房贷利率都将与LPR挂钩。而普遍预期LPR将下降的配景下，这对房价是一个利好。一方面，一线都会和大型的二线都会，市场上换房的群体越来越多，存量房贷利率随着LPR下降以后，他们的房贷支出淘汰了，就可以积累更多的钱用于换房。

另一方面，对接LPR以后，换房和新购房的房贷利率下降了，减轻了购房者的资金压力和购房总成本，对房价也是一种支撑。所以，房贷对接LPR客观上是有一定利好的。

不外幸亏LPR和房贷挂钩这个政策内里，还是有一些设计在的，那就是各地可以凭据自身房地产调控的实际需要自行决议加点幅度，而不是一刀切的做法。这就确保，如果LPR调整幅度较大的话，各地还可以通过加点调整的分外方式确保房地产市场的整体稳定。

2.年底年头涨、年中跌，已经成为市场的一种新常态

其实这个纪律在2017年“3·17”新政后的2018和2019年已经重复上演了，许多朋侪都有这种感受，那就是到了12月份，房价就开始有所上涨。2018年连续到了5、6月份，2019年稍微短一点，4月份差不多就竣事了。

其原因此前也谈过，简朴来说就是原先的“金三银四”和“金九银十”随着时代的大情况已经泛起了很大的改变。年底年头涨，年中跌才是新的常态。

中国人买房的三大原因：完婚、生孩子和小孩上学，这三点到现在也没有什么大改变。可是现在年轻人的婚恋观和以前大纷歧样了，完婚率上升、仳离率下降。同时，由于大家对于高房价都苦不堪言，而且年轻人对于租屋子并不那么排挤，所以完婚已经不再是买房的主要原因了。因今生孩子和小孩上学成为了现在买房的主要原因。

随着五一长假消失，完婚的旺季集中在了春节和十一。那么根据一年内的时间来看，九、十月份原本依靠完婚动员的购房潮不复存在，反倒是上学需求的学区房购房需求撑起了“金三银四”。两者叠加在一起，需求就自然倒向年尾和年头买房。

对于北京来说，因为当前入学治理的一些划定，4月份之前完成过户手续对于入学来说是比力“保险”的，这样房本的时间通常能够切合学区的划定。而且春节买完房过完户，恰好可以赶在供暖竣事之后就可以装修，还可以赶在夏天来临之际做好家具入场和通风散味，在时间摆设上天衣无缝，一点浪费都没有。

因此，需求向年尾和年头集中成为一种新的状态，房价也在其中自然有所反映。所以去年12月开始到今年1月房价小幅度的上涨或者是反弹，更多的是市场需求在时间上的颠簸而已，前两年都是如此，要说跟LPR对接有啥大关系，恐怕现在还真没有。

3.疫情给房价按下的是暂停键？还是重启键？

疫情当前，为了确保大家自己的生命宁静，不到场群体性、聚集性运动是很是理智的选择。所以除非万不得已，这个时间段看房真的没有须要。合理预计大部门都会的成交量会大幅下滑。所以最近某大型地产公司都已经推出自出机杼的促销运动了，好比网上看房、定金优惠等等。所以有人认为这次疫情给房价按下的是暂停键。

不外我倒是认为这次疫情按下的不是“暂停键”，而是将会给房价按下“重启键”。且听我简要地给大家分析分析：

首先，今年的经济形势会受到一定的影响，从而影响到购房需求。不得不认可，不是每小我私家都喜欢稳定的生活，也不是每小我私家都在国企和事业单元上班，大部门人的收入是不确定的，或者说跟整个经济宏观形势是精密相连的。在疫情眼前，大部门人的收入都市多几多少受到一些影响，更不用说许多依靠销售、业绩的收入群体。屋子对有些人是刚需，可是对大多数人来说，晚几年买房并无大碍。当相当大一部门人推迟买房，将对房价形成很大的利空。

其次，对于选择落户都会群的考量可能会有些变化。大都会虽然是好，可是大都会也有许多大都会病，而且大都会在疫情这种盛行病眼前治理的难度是很高的。国家这几年也一直在提控制大都会人口规模，生长基于大都会周边二线都会的都市圈。那么未来很有可能这种趋势会进一步加速，从而使得一线都会的吸引力进一步下降，都市圈都会吸引力进一步上升。

最后，疫情期间虽然屋子欠好生意业务，可是政策可能出新的。许多地方已经开始对开发商施以援手，资助他们渡过隆冬。如果疫情不在短时间内竣事，也不能清除其他政策出台的可能。在这个期间里，大家对于市场的走向也将会有新的判断。

总之，疫情竣事后，开发商在疫情眼前几个月没有大额现金进账是很有可能的，那么可以预期疫情竣事会有大量的折扣促销往返笼现金。谁人时候新房、二手房一并降价的可能性会很大，所以说今年房价预计是涨不起来了。

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