谢逸枫：疫情“黑天鹅”打击2020年全国楼市影响几何？

文/谢逸枫

突如其来的疫情“黑天鹅”造成2020年全国楼市短期打击，可谓是立杆见影的效果。2020年1月24日起至2月12日的20天内，疫情阻击战全面打响，限制人“外出令、人群聚集令、房企停工、停售、停止网签与存案及按揭令、停止土地生意业务令”之后，全国楼市陷入冰冻期，房价僵持，大部门都会土地、商品房成交量为零，部门大房企资金链吃紧、全部中小房企面临扛不外4个月的危机。

凭据权威专家钟南山院士预计，疫情竣事时间是在2020年4月前，岑岭期会是2020年2月下半月，3月份会是收尾期。意味着2020年一季度的全国楼市会是1997年亚洲金融危机、2002-2003年非典疫情、2008年国际金融危机之后，已往10年史上最差的一个楼市季度，也是历史上最差的楼市小阳春。可想而知，疫情“黑天鹅”短期之内给2020年全国楼市开年造成庞大的打击，未来楼市怎么走。

同时留给2020年房地产市场留下十个庞大的悬念，房价会大跌吗、竣事之后楼市会抨击反弹吗、会放松楼市限制吗？地产股会暴跌吗、有更多开发商破产吗、会降息再降准吗、中国城镇化战略会改变吗（之前的大中小都会协调生长，现在的中心都会、都市圈、都会群，力图失衡中重建平衡）、哪些都会受益、别墅和低密度住宅会脱销吗、小户型会贬值吗？想必，这都是市场预测的影响吧。

影响：楼市+行业陷入短期冰封期

一直以来，作为支柱工业的房地产行业在当前国民经济中占比力高，所涉及的上下游工业也比力多。突如其来的疫情，也给房地产行业带来了很大的影响。随着疫情事件的发酵，不出意外，守旧预计一季度的房地产开发投资、销售、拿地、开工和竣工都将受到影响。

疫情对叠加调控对全国楼市的影响看，总体上取决于疫情区域规模、疫情竣事时间、停工停售令排除时间、供求恢复状况、市场与老黎民走出阴影，调控调整时间，预计影响时间，短期为3个月，恒久为6个月。2020年楼市一季怀抱价齐跌。按1月房企业绩陈诉看，下降12%，2月、3月才是大幅度下跌月份，不清除4、5、6月受影响。

接1月房价陈诉看，首月房价上涨、且涨幅反弹。但2月、3月可能是重现止涨下跌，一季度肯定是下跌或者是平稳，更多的都会，因为没成交。不清除线上成交。小阳春创史上最差之一。思量到调控与停工停售令及疫情的因素，3月小阳春肯定是没了，成交创史上最差之一，凌驾20省200都会不允许疫情期间开工、销售，基础无法成交。纵然销售，也没人敢冒险去购房。

其实，大家不要张皇，不担忧房价下跌，房价会再度上涨。要担忧有钱都买不到房，因为供应急剧下降，库存创2012新低。现在短期之内楼市无成交，房价谈不上下跌。1月房价已反弹，2月、3月疫情终结，停工令停售令解禁，供求恢复，房价也不会大跌。房价不会大规模掉价促销卖房，更多是政策支持买房，之后上涨。

全年看，一季度涨幅回落或平稳，二季度回涨，下半年小热潮。2020全年房价上涨乃是大趋势，已无下跌空间，市场基本面稳定。房地产还是稳定经济的关键，房价不能任性的放任下跌，要平稳。房地产市场“三稳”才是目的。政策红利大发作，政策利好，调控放松。钱币放水、融渠放开。利率下调，首付调整。税收调整，支持买房。人才政策放开、1亿人落户、棚改钱币化未竣事。

影响：湖北武汉+一二线+三四线分化

疫情对全国的都会来讲，其影响是分化严重。新型肺炎疫情集中发作，对湖北、武汉市场造成了一定影响，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等因素，短期内新房置业需求将会延缓入市，市场量价将面临下调压力。尤其是土地储蓄量较大的企业面临挑战会更大，应尽快转变营销模式，合理制定投资开工计划，是非联合，结构未来。

短期面临挑战，购房需求延缓入市，恒久看好。购房需求被延迟，置业信心有一定影响。疫情期间以及整个恢复期内民众的置业情绪都市受到较大影响，民众的消费意愿或购房需求降低，预计一季度楼市成交将泛起显着下滑。对湖北、武汉而言，短期房地产市场调整压力会更大。

当前楼市已处在稳步伐整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场生意业务规模短期将泛起回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。二季度以后，市场或会出现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。

二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升，由于置换链条的动员，间接对新房市场也会带来努力影响。需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存在下调压力，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。

房价可能止涨下跌或平稳或盘整。凭据1月100城房价指标看，都会分化严重，只管房价上涨，涨幅反弹，可是部门都会仍量价下跌，甚至更多的都会止涨下跌。2月房价开始涨幅预期止涨下跌，3月房价正式迎来下跌，因为没成交，房价下跌或者是平稳，或者是盘整属于正常现象。

不外，不清除线上成交，或者是网上打折销售。而全国一线+强二线都会房价肯定再度大涨，重回2003非典疫情现象。一线+强二线雄厚的医疗资源与人才政策，吸引更多优质、高收入人口进入。抗通胀。买房成上市公司、各行业公司、投资公司最好的投资理财、财政投资选择，加入炒房队伍。3.7万亿元流动性资金，超4成进入房地产。

停工加剧供求矛盾。求过于供的土地、住房，需求远超供应，高价盘、地王盘集中上市。政策松绑，深广等楼市调控放松，钱币政策转向宽松。现在短期之内楼市无成交，房价谈不上下跌。1月房价已反弹，2月、3月疫情终结，停工令停售令解禁，供求恢复，房价也不会大跌。房价不会大规模掉价促销卖房，更多是政策支持买房，之后上涨。

短期下跌之后，积压需求会集中入市，这会导致房价的抨击性上涨吗？一旦供应跟不上，库存无法实时有效增补，求过于供，需求集中发作，不清除部门都会的房价抨击式反弹的可能性。疫情不会改变房地产市场生长阶段和基本面。总体上刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在，一二线都会、都会群等增长的潜力依然较大。预计，2020年全年房价增幅可能在5%-8%之间上下颠簸，保持着上涨的趋势。

影响：房企+署理+渠道+从业者打击大

首当其冲的是房企面临资金承压。其一是不能定期开工，影响开发周期与速度，或者是可能会违约。其二是影响拿地，影响土地储蓄。其三是不能销售，面临无法回款的资金压力，库存升高，还要负担违约还债、还贷的风险，业绩完成率受限，股票下跌的危机。其四是不能卖房推广，打乱营销推广计划。

其次对商业地产企业损失很是大。矜持的商业地产企业因租金收入下降，同时还要减租免租，人员人为成本、五险一金与贷款利润及水电用度仍要支出，受损挺大。再次对署理、中介公司也损失很大。屋子无法销售，或租出去，佣金无法赚到，收入下跌。但雇佣的员工人为、水电、治理用度、五险一金、货款利息、门店运营成本仍需支出。

最后长租公寓平台与公司损失惨重，且有大规模爆雷风险。纵然是2家长祖公司，也不能坚持住太长时间，特别是二房东，难扛过3个月-6个月。除了定期交给业主的租金外，贷款利息、人员人为，五险一金等运营用度仍需支出。其实对于置业照料、自媒体来讲，会影响卖房业加、广告业务，收入下降。

营销：线上售房部能否取代线下售楼部

线上销售或者卖房，购房者对于户型与房号的选择及验房、下定金、签订条约的环节受到一定的情况、技术的限制。也担忧息泄露和缺乏实况，这就要求开发商要做好这方面的准备，制止泛起退房或退定的现象，购房者等疫情事后再实地考察。现在来说，购房客买房还不行能像买普通商品一样，网上看看就下单购置，实地看房仍是唯一的途径。

现在讲智能房产时代来临，肯定是为时过早。在无法解决线上支付定金房款、签订条约、小我私家隐私掩护、房户真实性与验房、信息对称等涉及到生意业务、执法、产权、技术等前提之下，线上看房售房基础取代不了线下看房售房基本模式。简朴讲，线上看房售房模式不会成为主流，不管是APP或者是直播。

现有的情况之下，很难去实现线上取代线下看房售房模式。因为线上看房售房模式在一个虚拟的互联网空间，存在庞大的毛病与执法及技术问题，需要执法制度与政策的革新及支持的成熟。不外线上看房售房可以作为销售渠道的工具或者途径，再由线上转酿成为线下销售，二者相联合的模式，可以有效的实现营销最大化。

建议：购房者是现在脱手还是继续张望

其实，有条件有资格的刚需首次、改善二套的人，任何时候买房都合适。现在买房肯定是好时机，窗口期已来（性价比+红利窗口期+政策松绑+放水+利率下调），买房是赢家，是明智的。在楼市调控迎来放开时刻之前+疫情将竣事期间+停工令停售令恢复之后，就是买房节点绝好时机，这是时机。

房价再度上涨前，要赶早行动买房，不要盲目追随不买房的人。买房晚了，纵然有钱都买不到屋子。供应下降，库存创低，加可能遇上限购限货。当前政策红包雨多，降准、降利率。放水、免税费减税费、房贷款利息免减、财政贴息。性价比高、房企降价促销。别人张望时，就是好时机。

股市大跌、买房靠谱。人民币贬值，屋子抗通胀最牛。当下不买房，一年又白忙。错过节点不买房，白干十年。

买房的入市区域来看，置业买房、投资，都会选择最关键，80%的乐成都是选择了正确的区域，即地段。2020，置业、买房、投资，推荐首选上海、深圳、广州、北京，一线都会。 其次长三角、珠三角的中心都会、都市圈都会的环一线、中心的都会。再次10个强二线都会+17个二线都会。

另外是24个都市圈的三四线强的都会。固然，选择好了地段（中心+区位）。必须同时思量入市门槛、政策。区域的计划、人口、交通、教育、医疗的资源，最后是楼盘的产物+入市时机的选择及杠杆的能力。因此，当下买房依然是好时机，房会不会大跌，没须要担忧。