房价不高，但未来增长仍然面临挑战的5个都会

我们知道，房产投资实际上投资的是一个都会的未来。在最近的这三四年时间，由于全国差别都会、差别水平的房地产的调控政策，使市场上的房价泛起了纷歧样的体现，但这些体现里边有一部门是市场自身的真实的情况，也有相当一部门的都会的房价其实体现的是价钱扭曲的一个效果。

我们知道未来的都会的竞争是都会群之间的竞争，那些单打独斗的都会或者说依赖某一个工业而异军突起的都会，很难在未来都会的恒久赛跑中处在一个有利的位置。

那么另外视察一个都会的房价也不能过高预计眼前，而应该从都会里边例如说经济的生长、人口的流动、财政收入的水平，以及所处的地理位置和所在的区域的竞争力的情况等多方面的数据来视察它的未来，进而来视察房地产市场的未来。

那么凭据对全国62个热点都会最近10年的房价的梳理，我发现有5个都会，虽然说绝对房价并不算是特此外高，可是我认为在未来的下一轮例如说10年的都会房价的赛跑中，这些都会的房价的上涨仍然碰面临挑战。

那么哪5个都会？

首先第1个都会，兰州市。兰州是甘肃省的省会都会，应该说放在甘肃省内兰州市的首位度的优势是很是突出的。

可是问题就在于第一，整个甘肃省的人口整体来说是比力少；第二，整个甘肃省除了兰州市之外的那些都会城镇化率很是的低，而且整个都会的人均收入水平也很是的低。

那么从工业的竞争力来看，兰州市放在全国来看，并不是特此外精彩，今天它的房价平均只有12,000多块钱，在62个热点都会内里也只排在了第40位，并不算特此外突出。

再思量到兰州市的人民的收入水平，以及适才所谈到的那些因素，在未来下一个10年，预计这些情况不会发生基础性的变化，甚至于说它的竞争职位会在下一个10年，随着人口的自由迁徙，竞争优势会进一步的变得削弱。

那么第2个都会是沈阳，其实第3个都会是哈尔滨。

沈阳和哈尔滨是类似的。岂论看最近的5年或者最近的10年，整个东三省由于工业结构，由于整个的经济的这种企业所有制的制度，例如说民营经济不蓬勃，整个的重化工业所占的比重又比力高，以及所处的地理位置整体来看比力严寒，今天普遍泛起的情况是孔雀东南飞。

那么整个东三省甚至现在连整个长江以北的大量的都会都面临着人口向东南沿海、向南方的都会迁徙的这种现状。

那么随着在未来的人口自由迁徙，户籍制度的松动，那么我想这个局势会继续加剧。

那么没有人口的支撑，尤其是青壮年的劳动力和受过高等教育的这些人才的支撑，恐怕整个东三省房地产市场在下一个10年的竞争中仍然不会有特别靓丽的体现。

我们看一下，沈阳市今天的平均房价11,000多块钱，和哈尔滨是一样的，在62个热点都会里边，绝对房价划分排在第4、第18和第49位。

那么作为省会都会和副省级的都会，应该说绝对房价并不算太高，可是在最近的5年，从2014年到2019年，沈阳的平均房价上涨了56.5%，在62个都会内里是排在了第52位，哈尔滨是上到了59.3%，在62个都会排在第51位。

那么也就是说它房价的上涨体现是显着的，要比他房价的排序，甚至还要再靠后一些。

那么这就告诉我们，其实人们对房地产市场未来的预期并不是那么的乐观。

所以沈阳和哈尔滨，虽然房价不高，可是在未来的下一轮房价的增长仍然碰面临挑战。

第4位是贵阳市。

我们知道在最近的这10年，尤其是最近5年时间，贵阳市的生长应该说是可圈可点的。那么必须要钦佩贵阳市在工业结构调整方面所做出的先人一步，例如说在大数据、在智慧都会等计谋。

那么在这些方面应该说贵阳取得的结果甚至比不少内陆的，甚至东南沿海的二线都会都要更精彩一些。

可是也不要忘了，贵阳究竟是处在贵州省的这么一个全国经济的神经末梢，贵州省从地理位置、从资源禀赋以及从人们的收入水平、受教育的水平、工业的竞争力等各个角度，相对来看竞争力是比力弱一些的。

那么贵阳市可能在最近的这一轮房价的上涨内里体现的还算是可以，可是适才讲了未来都会的竞争是都会群的竞争，单打独斗的都会很难在都会经济的恒久的赛跑中处于有利的位置。

也许你可以跑一棒，体现不错，可是4棒接力的跑下来，都能够战胜那些抱团的都会群的都会，是挑战很是大的。

所以贵阳市今天取得的结果应该说让人鼓舞，可是未来的生长也让人为之忧虑。

那么今天贵阳市的平均房价不到1万块钱，9700块钱左右，这个水平在62个热点都会里边排在第57位，应该说并不算太高。

那么在最近的5年时间，2014年到2019年，贵阳市的平均房价上涨了65%，涨幅在62个热点都会内里是排在了第48位。

应该说岂论是绝对房价，还是最近5年的房价的涨幅，甚至说我们看的更周期更长一些。从2009年到2019年这10年时间，贵阳市的平均房价是上涨了112%在62个热点都会内里排在第53位。

那么很显然我们岂论用短周期、长周期还是绝对房价来视察贵阳市的房价的体现以及绝对房价的排序都并不是特别靠前，可是并不会因为最近几年贵阳市的经济泛起了这些繁荣，那么未来的长周期我们来视察房地产市场，他就能够保持连续的快速的增长。

反而是我认为今天虽然房价不高，可是在下一轮的房价增长中仍然碰面临增长的挑战。

那么最后一个都会是乌鲁木齐。

我想人所共知的原因，乌鲁木齐一方面处在中国经济整个国界的神经末梢的位置。

另外整个新疆自治区由于幅员比力辽阔，人口相对来说比力稀少，那么乌鲁木齐的从人均收入水平以及人口流入的情况，那么在最近的5年或者10年来视察，应该都不算是精彩。

那么今天乌鲁木齐的平均房价是8500多块钱，应该说房价不算太高，在62个热点都会内里排在第60位，应该险些是垫底了，可是在最近5年，乌鲁木齐的平均房价只上涨了20%，涨幅在62个都会内里是排在最后一位。

那么我想最近这席卷全国的一轮房价普遍的上涨，那么乌鲁木齐的房价其实只上涨了20%，已经相当水平地说明晰，纵然在全国房地产市场形势很是好的情况下，那么人们对乌鲁木齐的房地产市场的前景仍然是充满忧虑的。

所以今天虽然绝对房价在全国排在60位并不算很高，而且只有8000多块钱。

可是展望在未来的下一个10年，恐怕乌鲁木齐的房价的上涨仍然碰面临挑战。

好了，以上的这5个都会都是配合的，房价虽然不高，可是在新一轮的房价上涨中都市面临新的挑战的都会。