《财经》社评：如何更好贯彻“房住不炒”

（图/IC）

岁末年头，房地产市场走向牵涉各方。更好贯彻“房住不炒”政策，主要须掌握好两点目的，一是更好地满足刚需，二是更好地将人民群众的投资性需求举行更合理的分流。至于投机性需求，因为和投资性需求难以严格区分，与其花费庞大精神去甄别二者间的区别，不如把主要精神放到更好满足人民群众合理的投资性需求上，以从源头上更好地实现对投机性需求的屏蔽。

谈到房地产的“过剩”产能时，不少人喜欢从人均居住面积出发来加以论证，而对住房的结构性需求避而不谈，这显然不是实事求是的做法。直面与就业集聚度相匹配的大都会的住房需求，才是更好满足房地产刚需的应有前提。

这需要做好两方面的事情，一方面是增加大都会住房供应，另一方面是实现全国规模尤其大都会群内差别年事群体与住房资源之间更为弹性灵活的匹配。

在住房供应方面，除了满足保障性住房需求外，适度增加商品房建设用地依然是无法回避的必经之途。更好生长大都会群，以在都会群内部更好实现人地资源的更合理设置，以及在城乡建设用地市场之间实现更有效买通和流转，已经成为各方共识和期待，宜适度加速相关政策推进速度。

更好地提升人们租房的意愿，一方面可以适度削减人们对新增商品住房的刚需，一方面也能更有效盘活存量住房，淘汰空置率和社会资源的浪费。这又需要进一步推进此前已经在一些都会试点的租住同权和教育资源去学区房化等政策。此外，在技术层面，还可以在加大租房抵税力度、加大对空置房监控处置力度等方面接纳相应举措，而对出租房收益的扣税则宜从宽，以更好勉励有房户的出租意愿。

差别年事阶段的住民有着差别的住房需求。年轻人出于职业生长考量和为孩子教育资源着想，一般更愿意前往大都会居住。这也是小城镇战略无法到达分流人群以减轻大都会压力的既定目的的基础原因所在。而暮年人群，则更愿意在情况优雅、生活节奏较慢和不那么拥堵嘈杂的中小都会以致小城镇居住。如果能实现差别年事阶段人群与差别层级都会之间居住资源的更合理匹配，则不仅能释放更多大都会居住资源，减轻其住房压力，还能更好盘活三四线都会和小城镇的住房资源，缓解这些地域房地产市场风险的积累。

中国高铁大规模建成、一小时生活圈渐成气候和老龄化社会的加速到来，为上述场景的实现奠基了相对坚实的基础。然而在现实中，年轻人向大都会的流动一如预期地在加速举行，而反向的暮年人群向中小都会的分流却始终扎脚不前。效果就导致中国房地产总体过剩、大都会房地产市场扭曲性过热和中小都会房地产结构性过剩同时并存。

故障老龄人口向中小都会分流的主要因素体现在软硬两个方面。硬的方面主要体现为中小都会针对老龄人口的医疗康养资源相对不足和滞后，软的方面主要体现为种种养老医保等公共福利资源迄今无法随身走，异地结算没有大规模推开，从而造成诸多未便。

从这个意义上讲，尽快实现基本养老医疗等资源全国规模的相对均等化，尽快提升相关公共福利账户的全国一体化结算，已经成为迫在眉睫的课题。所谓福利国家建设虽然有着不菲的支出，但其所发挥的对有效需求的杠杆撬行动用更是不容小觑。

而这种有效需求的释放，又必将对中小都会医疗和康养资源供应侧市场的加速形成，提供强大的助力。而由此形成的投资性需求，又能在一定水平上为人们提供在房地产之外的投资渠道，进而实现有关部门念兹在兹的中国经济增长去房地产化。

迩来人们经常津津乐道有几多国人依然没有坐过飞机、用上马桶，言下之意这些尚未获得满足的需求意味着庞大的商机。同理，因为庞大的暮年人口规模和相对滞后的养老工业生长，中国的老龄化也被视为庞大的商机。

然而如果相关制度性瓶颈迟迟不能被突破，人们的相关需求将继续无法被有效激活，从而令潜在的商机继续无法尽快被转化为名贵的真实需求。尽快破除相关故障，尽快实现差别年事人群和差别层级都会间居住资源的更合理设置，将为中国经济的可连续增长起到纲举目张的效果。

（本文首刊于2019年12月23日出书的《财经》杂志）