深圳人，为啥你家屋子没涨，你心里应该有数……

这两天不停的有读者问我，深圳的屋子是不是又要涨了？

实际上从我办号之初就后台就从没停下来过类似的问题，每逢政策、市场、甚至股价有异动，购房者最体贴的问题无异于房价怎么样。

大家看到的房价是这样的：

是这样的：

另有这样的：

不止是深圳人，我预计全国人民都慌了。

大家都知道的一个事实是，今年全国的房价都是一个下行的趋势，但看深圳这个独立行情却是走的是一马当先。怎么办？要不要赶快在深圳买套房入手？

我给大家先捋一捋以上这三张图：

第一，深圳的均价涨了；

第二，深圳前海房价涨了；

第三，深圳恒裕滨城二期房价涨了。

但这是不是意味着深圳所有的房价都涨了？

不是。

最近，村长就发现市场上不少跑输局势的屋子。

周日在微博热门上看到一个话题：少走弯路买好房。

这条话题的提倡人的微博举了这么一个例子：中海天钻2015年年底开盘，均价10万6，全部售罄。4年后的今天，中海天钻二手房挂牌价9万出头，实际成交价却只有7万多。也就是说，4年每平米房价跌了近3万。

是真的吗？

中海天钻原身是台甫鼎鼎的鹿丹村旧改，项目位于罗湖区红岭南路与滨河大道交汇处东南侧。深圳房网显示，15年12月，中海天钻首批推出100套左右120平3房及180平4房，均价10.5万，当天下午销售完毕。

村长在链家查询该小区的二手房价，显示现在小区均价在9.8万/平。

在该小区的挂牌房源中，现在最高单价已经突破11万，有一个3室2厅出到12.35万/平；另一同户型房源价钱为11.16万/平，不外时间线定格在6个月前，而且只有3小我私家关注。

再看该小区的成友爱况，其最近于8月份成交两套120平米房源，均价都在7万多，由此可得网上传言不假。

无独占偶，在福田中心区，同样有这样一套“笋盘”。

周六在朋侪圈看到中介推出的这样一则消息：

深业上城西座361平4+1房业主赔本出售。

现业主2016年12月31号买入价钱2950万，加契税佣金成本价3040万。

由于现在急需一笔资金，2680万出售，红本在手。

从买到卖之间只有3年，折掉360万。

村长的编辑部人为别说3年，13年都赚不到360万。

深业上城位于福田区彩田路与笋岗西路东北侧，深房网显示关于项目的最新动态为在售建面约440-470平5居，均价13万/平。其现在在链家的二手均价为9.4万，最近成交是在5月，成交单价9.1万，总价2600万。

罗湖、福田纷纷陷落，黑马片区南山总不应有知名楼盘香消玉殒的案例了吧？恰恰相反，南山有个位置险些整体都在跑输局势。

它就是，华侨城。

放在十年前，华侨城波多菲诺，一度是深圳乐成的代名词，也是深圳以致全国最赚钱的楼盘。如今，人们说起华侨城，戏称其“有豪宅的名，没有豪宅的命”。

2015年12月，华侨城均价6.7万/平，后海均价6.8万/平；

2019年12月，华侨城均价9.6万/平，后海均价11.6万/平；

今年5月16日，华侨城天鹅堡三期共推售1110套房源，有效认筹号仅263个。停止当天中午12点，项目共成交118套，在一直保持热度的深圳楼市里，苍白的“热销”10.6%。

而在2016年6月，华侨城新天鹅堡首次开盘，当日销售便凌驾一百亿，创下深圳楼市史上销售新高。2017年，天鹅堡二期均价12万开盘，整体去化率约为2/3。

所以总有人问，为什么感受不到深圳房价上涨带来的财富机缘。

不是深圳的屋子不涨，是你家的屋子不涨。

简言之，就是你没有找准深圳的偏向。

不幸的是，村长的挚友标叔就有两套“不涨的屋子”，划分位于福田景田和南山华侨城。景田那套是他用来自住的，顶层复式四房两厅阳台能烧烤的那种，华侨城那套是他用来投资的，90多平的小户型，用来出租刚刚合适。

今年年头的时候，标叔想趁着大湾区的利好政策来临，把位于华侨城的屋子挂牌卖了，然后置换一套新房。效果显而易见，挂牌了6个月寥寥数人看房。

标叔抑郁了，原来比中年求子更难的是中年卖房。

总结起来，这些屋子涨势不喜人主要有这么几方面原因：

1、学位欠好

这也是恒久以来，华侨城跑不赢香蜜湖房价的原因。拿高层的价钱来说，同样是不靠海，华侨城不如香蜜湖就是因为没有学位加持。要知道，香蜜湖有深圳高级中学、荔园外国语小学、福田外国语……

那么学位在深圳意味着什么？

举几个最近的例子：

10月18日，福田红荔村“百花小学”和“实验中学”67平名校学区房出售，3人竞争，当天760万全款成交。

11月9日，“宝安中学”学区房都市翠海华苑，19平成交总价370万，单价飙到19.4万。半月后，小区再爆出成交单价21.58万，直逼深圳湾！

同样，“深中”学区内的53平单元任性涨50万，挂盘价从400万到第二天420万，第三天430万，最后爽性450万。

2、地段欠好

比力残酷的一点是，在深圳，从来不是人挑地段，是地段挑人。

同样在福田，同样的开发商，为什么深业中城比深业上城卖的好。甚至深业中城100多套房有2700多号人认筹，固然学位占了一部门，另有一个重要的原因就是地理位置，深业中城在香蜜湖，车公庙位置，未来的深圳金融会客厅。

什么样的地段是好的？都会中心的焦点区域——陆路交通的交织要道、地铁的多线换乘站点……这些都是可选的偏向。

3、预感禁绝

买对偏向的难度和去昆仑凿玉的难度平分秋色。只不外后者可以从前人的履历中吸取教训，前者的却未必有用。

现在我们都知道深圳在东扩西进，沙井火了、宝中火了、灼烁火了、甚至以前偏远的坪山、大运也火了。可是他们中到底哪一个是未来的价值高地，谁也不知道，究竟10年前谁能想到未来深圳湾会成为深圳第三大豪宅区。

所以前段时间有人说，现在买到好屋子纯看运气。村长回了他两个字：放屁。

人家说没有在深夜痛哭的人不足以谈人生，我想说你没有跑遍深圳十个区不足以淘笋盘。再看那些资深炒房庄家，多数都把买房当做事业，文笔好点的还能开个自媒体号教别人买房，粉丝比村长多出去几百万。

不外，只要是在深圳，不管位置多差的屋子，都能清盘。

这其实和深圳的一个奇特的现象有关：人口在不停的流入、土地始终有限的增长、屋子与人口供比是求过于供的，这还是深圳前几年把灼烁、大鹏等纳入深圳区划规模内的效果，前两天深汕互助区也开放了深圳人购房名额。

深圳人是比力爱买房吗？

不是，他们是不想输给同龄人。

10年前三个同宿舍结业的年轻人来深圳事情，第一个家里凑了首付买了套房，第二个自己攒钱过了5年买了套房，第三个一直租房住。10年后，最先买房的那位朋侪靠房产增值带来的资产总数比这10年事情挣的钱还多，而一直租房住的朋侪，手里的钱还不够关内一套房的首付。

这些年，村长见证了身边许多朋侪的买房故事。

他们有的买在了关内，有的买在了关外，有的买在了其时大家并不看好的南山，现在来看，这些人的阶级全部被区域划离开来，而那道线就是房价。

买房就像游戏里挂机的钓鱼游戏一样，同样的鱼饵下去上来的可能是靴子也可能是金龙鱼。

但这样的游戏另有一个捷径，看鱼群信息。

所以还是提醒深圳人一句，别在高高挂起的指望随便买套房都能暴富的神话发生在自己身上，深圳楼市不是你想的那么简朴，掌握好偏向十分重要，偏向一旦踏错，勤等着忏悔吧。

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