2020年，哪些三四线都会可以投资？

中国都会化已经迈入2.0时代，一二线都会和三四线都会之间的分化也越来越显着，中心都会、省会级都会这样的一二线都会价值越来越大，而三四线都会的利空消息却日益增多。

可是一个实际情况是，当下中国人口绝大多数都生活在三四线以下的中小都会，那么三四线都会真的如许多媒体所言，没有任何的投资空间吗？

在正文开始之前，我希望大家能先记着一个结论：

当下三四线都会的分化越来越显着，可是那些有工业支撑、人口基础的三四线都会，未来依然有一定的投资空间。

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不停利空的三四线都会

细数2019年房地产市场，“三四线都会房价下跌”，绝对是一大热点。

好比，去年7月“取消限售一日游”的开封，某楼盘降价30%，遭遇前期业主维权。

山东威海乳山二手房房价跌回10年前，海景房每平米仅1800元。

黑龙江鹤岗当地一套46平米的二手住宅，总价1.6万，折合348元/平，引发烧议，同时网上一篇题为《流离到鹤岗，我五万块买了套房》的文章爆红，让鹤岗一夜之间成为网红都会。

甚至贵为粤港澳大湾区成员的肇庆，也不停有楼盘推出特价房项目，降价30%出售。

2019年，一些三四线房价忙着降价的同时，一些都会也在忙着“自救”。

安徽砀山，某楼盘降价后，当地组织召开了一次：“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家互助银行予以处罚，

湖北恩施的做法更直接，出台红头文件，克制房价猛降。

开封取消限售，也是一场自救实验，惋惜一天之内就落寞收场。

据统计，2019年全国20个省市缩减了棚改规模目的。其中，山东、山西、河南降幅凌驾70%，四川、浙江、海南、安徽降幅凌驾30%，预计2020年，棚改钱币化将全部完成。

棚改钱币化为宽大三四线小都会人为制造了需求，当棚改竣事后，这些严重依赖棚改的市场将何去何从？

更恐怖的是，未来随着户籍制度的淡化，三四线人口流失会越发严重。

去年12月末，中办、国办团结印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制革新的意见》，《意见》中指出：

全面取消城区常住人口300万以下都会落户限制，

全面放宽城区常住人口300-500万的大都会落户条件

完善城区常住人口500万以上的超大、特大都会积分落户政策，精简积分项目

在中国绵延了数千年的户籍制度正走向宽松。

其实早在2019年的2月份和4月份，先后两次由发改委牵头发文，取消300万以下都会落户限制。

短短一年时间，上层先后三次提及，足见对此事的重视水平，中国都会化历程逐渐进入尾声，未来势须要推行推进1亿人进城的答应。

当下除了北京和上海，广州和深圳也出台了落户优惠政策，努力到场到抢人大战中，更不要说一些省会都会和强二线都会，南京买房就能落户，来了就是西安人，石家庄零门槛落户等等。

落户放宽，还意味着一二线都会限购放宽，更多人可以到大都会事情买房。

一二线都会这场抢人大战，对于许多三四线都会来说，无疑是一个利空。

在这样的大配景下，同为三四线都会的唐山却走出了一条逆袭之路。

2019年12月16日，国家统计局公布了2019年11月70个大中都会商品价钱指数，数据显示唐山新建商品住宅、二手住宅销售价钱环比、同比均上涨，其中，唐山新建商品住宅销售价钱环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，同比数据位居前列，环比数据领跑全国。

在已往几个月里，唐山房价同比环比涨幅频频位列这个榜单前三。

以唐山为例，可以引发我们对当下楼市更多的思考。

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唐山房价为什么上涨这么快

经济基本面好

唐山地处环渤海湾的中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京，天津毗邻，是联络华北东北两大地域的咽喉要地和黄金走廊。随着京津冀一体化加速形成，京津唐也组成了地域的黄金三角。

还记恰当年因为空气质量问题唐山登上过热搜，有网友陶侃“世界钢铁产量，中国排名第一，唐山第二”。作为全国最早的工业都会之一，唐山经济在河北省内一直都是数一数二。

工业用地出让水平往往代表一个地域工业生长的情况，据中商工业研究院工业地产情报库监测数据显示，2019年前三季度中国工业投资热度百强都会排行榜中，河北唐山投资最热，前三季度工业用地出让面积全国第一。

可是随着近几年去产能，唐山也面临着较重的经济转型任务，2017年唐山GDP突破7000亿大关，在全国各都会GDP排名有所下降，可是值得欣慰的是，在调整过剩产能的基础上，唐山也在逐渐优化结构服务业，2016-2017年，唐山第三工业的同比增速就凌驾了10%，典型代表就是物流工业和旅游工业。

人口基数大

唐山是一个典型的房地产内生市场。

唐山地域总人口在750万左右，辖域宽大。可是市区仅有路南区，路北区，高新区组成，市区人口在190万左右。2010年以来，唐山的城镇化率一直高于河北省和全国平均水平，这也就意味着，唐山周边县市会不停有人口迁入市区，制造持久而稳定的住房需求。

我们再来简朴复盘一下这一轮唐山房价上涨的逻辑。

2008年前后，遇上“河北三年大变样”，唐山举行了轰轰烈烈的“拆旧房”，“盖新房”以及城中村革新，成为推动楼市生长的催化剂，2011年左右唐山楼市到达高点，2012年住宅成交量到达历史高位，不意，今后5年时间，唐山楼市一蹶不振，多家本土房企资金链断裂，房地产市场积压了大量库存，2016年10月，唐山房价在6000元左右低位彷徨。

2016年北京930新政收紧了北京及环京的房地产调控，2016年底大量炒房团进驻唐山，开启了一场炒房盛宴，这样唐山房价短时间内来到万元时代，同时也让这个重工业都会累积了10年的楼市库存在不到半年时间基本消化殆尽。

于是，为了停止炒房潮，2017年4月和5月，唐山一连出台了房地产限购政策，同时一连三年淘汰住宅用地计划，唐山的炒房盛宴戛然而止，楼市也随之进入平稳期。

2019年上半年，据世联锐易数据统计，唐山市区住宅用地供应面积60.08万方，同比去年下降35.8%。

土地供应量的淘汰，也直接推升了唐山市区土地的价钱。

好比2019年6月6日，灼烁路东侧，国防道北侧一宗地块以 2.41亿元、溢价率11.48%成交，最终楼面成交价到达8058元每平米。

10月22日，两宗位于凤凰新城区域的土地，楼面地价起始价均为9590元平方米。

这也意味着，唐山未来将有更多项目可能突破2万元大关。

和那些被迫自救的三四线都会相比，唐山的优势是可以自己掌握市场走向。

虽然唐山有通过控制住宅用地供应，推高地价的嫌疑，可是这也从一个侧面反映了唐山的实力，唐山房价上涨是有实打实基础的。

眼下，唐山房价可能有一定水平的下调，但这也属于房价上涨后正常的回调，我认为，唐山房价未来还会有一定的上涨空间，可是也不是说唐山市场可以随便进入。尽可能选择唐山市区那些焦点地段房价显着低于新房的次新。

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2020年哪些三四线都会另有投资价值

其实2019年，走出一波行情的三四线都会不止唐山，好比长三角的无锡、南通、常州、福建泉州、江苏的徐州，山东烟台等，房价都有一定水平的上涨。这些都会的基本面临比唐山，可以说有过之而无不及。

而他们也都属于三四线都会。

有人统计过，2019年全国房地产调控次数达620多次，缔造了新的历史记载，停止现在的情况来看，2020年房地产政策相对宽松的概率会更大，三四线都会的政策操作空间会更多，对于那些经济基本面和人口基本面都不错的都会，可以打得牌更多。

固然，多数市圈时代，那些和区域中心都会距离更近的三四线都会，也更有价值。