十年前在上海买房的人，现在过得怎么样？

十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。

为什么一线都会的房价逾越了普通人的蒙受规模，却依旧有人在买房?

现在不买，以后疯涨了越发买不起了;纵然现在当了高位接盘侠，十年之后再回首，当年的房价还是低谷，屋子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的时光去换一套大都会的屋子。

有人用十年的时光享受一段没有房贷的舒适人生。

十年之间，恰似南柯一梦。

01

十年，房价发生了什么变化?

一、市场自我调治，屋子求过于供，价钱高涨。

中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起，大量劳感人口挤满北上广。

一线都会占据了资源优势，大量人口的涌入，就有了对屋子的渴求。

十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进入市场自由竞争，人多房少，物以稀为贵，住房需求暴涨，房价被推高。

二、钱币超发，房产成了财富保值的坚挺后援。

十年前，逐年增高的超发钱币引发钱币贬值，老黎民担忧财富缩水，私人资金可投资的项目不多，或许有理财，股票，房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资，理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都市做的投资。

只管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看，屋子的投资回报率还算稳健，甚至泛起了靠炒房赚钱的投资客。

三、国际热钱涌入中国，人民币升值，外资抢滩楼市红利。

中国走向全球市场之后，外汇储蓄增多，人民币升值，国际热钱通过投资人民币资产(好比：房地产)赢利。

其时中国股市还太年轻，尚不健全，投资还需要勇气。

与此同时，在其时中国资产荒配景下，中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场，挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盘挣得多。

十年之间，许多央企也涉足楼市，主业低迷，楼市利润来凑，投资房地产被认为是资金赢利和避险的好去处。

数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷，制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下，银行也知趣地收紧房贷了。

但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产，银行理财更是为其做嫁衣。

四、中国推动城镇化，农民进城买房，在读学生也加入买房雄师。

随着外资涌入中国以及中国城镇化的历程，工业代工厂如雨后春笋般泛起，大量农民进城务工，好比富士康在东莞的工厂，曾招纳过上万的流水线工人，还将触角深入到中海内地，建设许多分工厂。

进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个都会，也会想在都会买房安家，进而引发住房需求。曾经，沈阳一度为了勉励农民工进城买房，还推出了零首付的优惠。

高考之后，是否要去念书的都会买房成了热门话题。

随着一线都会房价高涨，如今在一线都会买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮助出资)，首次置业时间都在30岁之后。

有人讥讽，人生不止有诗和远方，另有买房。

无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱，归根到底，钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人，别在念书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己，未来靠自己的能力去创业。

买房和创业永远是一场博弈，不如让年轻有年轻的容貌，其他功利的事情，顺其自然。

五、当社会上升的通道被打开，房价也迎来上涨的十年。

随着经济生长，高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大都会寻找时机，社会有了向上流动的通道，买房需求被引发，拉动了楼市的上涨。

每年，大量的结业生留在一线都会事情，主要是就业时机多，这是现实。

十年前买房的那波年轻人如果足够努力，也许差不多能混迹中产阶级了。

十年前没有在一线都会买房的年轻人，许多体验过大都会的奋斗岁月后，回抵家乡或者去了二线都会，过上了有车有房，妻子孩子热炕头的安宁生活。

他们会反问在一线都会买房的年轻人：岂非不在一线都会CBD的屋子就不叫屋子吗?

02

选择了买房， 十年后会发生什么?

如果许多年前，你有幸在上海，让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的屋子，2017年以1100万成交。

十年之间，涨价了950万。

我们来盘算一下你的赚钱速度：

这套屋子一年涨95万，一个月涨79166元，每一天涨：2638元。

每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元。

所以即便你在睡梦中，这套屋子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在余额宝里都强多了。

十年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真即是买了一台印钞机，究竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄，无数人在高房价的重压之下叹息：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波屋子。

可是，时光无法倒流，即即是给个时机，当年的你也未必有勇气买房。

因为许多人没想明确，十年前买房与十年后买房的区别：

十年前买房，上海房价或许1万一平米，你的月薪才3千，咬咬牙买了房，纵然是十年之后，你当年的屋子价钱会永远停留在1万一平米，而你的月薪会到达1万以上，供房毫无压力。

十年后买房，上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万，连凑齐首付都难题，买房压力山大，有人黯然神伤脱离一线都会。

十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家。

03

未来三年，应该卖掉“投资性房产”吗？

从去年到现在，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产！

从公然资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：

中国在城镇化历程中泛起了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大都会圈，一些地域将靠近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不停曝光，风险就不不停袒露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价钱或将一夜腰斩。

所以未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价钱。

对于家庭资产设置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的设置从房地产未来五年转向全球设置，证券投资主导。

说实话，对于一切简朴粗暴、过于肯定的投资建议，我都市发生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。

要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头。

你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的许多名句。

好比在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的羞耻”;在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商羞耻”。

但似乎在一夜之间，他转向了。

有媒体使用的标题是，他“投降了”。

金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明确。

其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明确。

为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回首一下2000年以来中国房价的演变历史。

从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市履历了3个降息周期和2个加息周期。亚洲金融风暴全面发作之后，中国曾陷入了几年通缩，所以不停降息。

其时中国增长模式仍然是“制造业+出口”，2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。

2004年，中国房价泛起第一次大幅上涨。

这轮上涨，是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”引发的。

期间履历多次降息，以及M2的中高速增长，2013年M2增速到达了19.6%。

2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动，但M2增长仍然偏快，中国泛起了第一轮全民炒房潮。

2008年全球金融风暴的发作，让中国的炒房游戏戛然而止，当年房价泛起了2%的跌幅，很是稀有。

其时沿海地域经济断崖式下滑，大量农民工失业。

接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万亿”来了，央行大放水，2009年M2增速到达了令人震惊的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平时的4倍。

于是，2009年中国房价泛起了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%。2010年，M2增速仍然到达了19.7%，推动房价继续上涨。

由于放水过猛，2010年到2011年，国家开始调控。

加息，上调存款准备金率，出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷，发现了不给开发商预售证的调控方式。但房价在庞大惯性作用下，仍然在2012年到2013年泛起了较大涨幅。

真正管住房价，已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始。

接下来，就是这一轮房地产政策牛市。

基本情节是一样的：经济下滑压力庞大，为了保就业，降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷，然后楼市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始，最终在2016年泛起了全国性上涨。从2016年9月30日开始，政策再次逆转，收紧限购、限贷。

从官方数据看，2015年和2016年房价只上涨了9.1%和11.3%。

但事实上，这一轮上涨肯定凌驾了2009年的大救市。

回首这16年的历史，是想告诉金岩石们：金融风暴、经济严重下滑，不仅不会造成人民币计价模式下的房价大跌，反而是房价上涨的契机。

2000年以来三轮房地产大涨，划分跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015年的经济下行压力有关。

在中国城镇化见顶之前，希望通过经济危机来让中国房价在“人民币计价模式下”暴跌，基本上是不行能的。

而且恰恰相反，经济一不行，房价必须雄起。

至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机。