百城住宅库存一连攀升13个月，压力恐连续到二季度

上海易居房地产研究院克日公布的《2019年中国百城库存年度陈诉》显示，停止2019年12月底，全国100个都会新建商品住宅库存总量为48342万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。当前库存规模已经保持了一连13个月的同比正增长态势，总体上看，相比2017-2018年，2019年住宅库存压力有所增大。

房价方面，凭据上海易居房地产研究院公布的《2019年中国百城房价年度陈诉》，2019全年全国100个都会新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，且成为近9年涨幅最大的一年。如果凭据国家统计局数据测算，2019年全国房价涨幅为8.7%，这也意味着全国百城房价的涨幅依然偏大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网（www.fangchan.com）表现，2020年1月份泛起的新型冠状病毒事件，将显著影响一季度的房地产市场生意业务。后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市生意业务会逐渐活跃，这对于相关都会去库存有着努力作用。对于房价，严跃进认为房价及涨幅的走势受到许多因素的影响，其中生意业务量是一个很重要的因素，客观上这会牵制房价的走势。到了第二季度，虽然生意业务量会开始上升，但预计各都会库存压力较大，所以依然会有降价促销的行动，进而继续牵制房价的上涨。

陈诉显示，2019年全年，100个都会新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米，楼市出现"供大于求"的态势。从2019年全年月度数据可以看出，共泛起了三次供应岑岭，划分为9月、11月和12月。易居研究院分析认为，类似供应岑岭的泛起，既说明地方在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的管理较为努力。由于全年供求比为1:0.96，所以客观上动员了库存规模的上升。

存销例如面，2019年12月份，100个都会新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。视察全年存销比数据，总体出现了V型走势，其中8月份为全年月度新低，尔后受库存攀升等影响，存销比数据也显着拉升。

从都会结构方面来看，二线都会全年库存增长最显着，一线都会去化周期最长。

陈诉显示，停止2019年12月底，一、二、三四线100个都会新建商品住宅库存总量划分为2981、24668和20693万平方米，环比增速划分为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速划分为2.4%、6.0%和5.8%。视察三类都会数据，可以看出2019全年三类都会均已步入库存上升的通道之中，其中二线都会上升态势最为显着。另一方面，2019年12月份，一、二、三四线100个都会新建商品住宅存销比划分为12.2、8.9和10.2个月。视察全年存销比的走势，三类都会总体上都出现了V型的走势，客观上说明晰三类都会去化压力先减后增。但从历史数据上看，现在三类都会的存销比均属于偏低位水平，库存风险相对可控。

如果从都会排行来看，5个地级市库存增长较为显着，北三县、部门滨海都会去化压力大。

陈诉显示，停止2019年12月底，100个都会中有59个都会库存泛起了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为显着，包罗日照、柳州、惠州、金华和岳阳。同时，100个都会中，有41个都会的库存泛起了同比下降态势。其中，中山的同比下降最为显着，这或与2019年粤港澳大湾区建设下的购房需求努力释放有关。

此外，2019年12月份，100个都会中有两类都会的库存压力较大。第一类是香河、大厂和燕郊等北京周边的北三县都会，此类都会二手房生意业务规模大，而新房生意业务规模很是小，导致了新房的存销比相对偏高。第二类是滨海都会，尤其是包罗厦门、舟山和三亚等都会较为显着。此类都会2019年的销售市场降温较为显着，客观上使得去化压力较大。

陈诉显示，2019全年全国100个都会新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，且成为近9年涨幅最大的一年，相比2018年全年上涨了1452元/平方米。不外，凭据国家统计局数据测算，2019年全国房价涨幅为8.7%，换而言之，全国百城的房价涨幅依然偏大。

都会分类方面，一线都会房价涨幅出现收窄态势，二线都会房价涨幅重回个位数，三四线都会全年涨幅略有扩大。

陈诉显示，2019年全年，4个一线都会新建商品住宅成交均价为43788元/平方米，同比上涨10.8%。其2019年头累计房价同比涨幅曲线大要上出现连续下行态势，充实说明房价管控努力恰当。

32个二线都会新建商品住宅成交均价为14233元/平方米，同比上涨9.3%。其2019年头累计房价同比涨幅曲线总体上出现了下行态势，这或与二线都会政策显着收紧等因素有关。

64个三四线都会新建商品住宅成交均价为11370元/平方米，同比上涨9.2%。其2019年头累计房价同比涨幅曲线，总体出现"先微弱上扬、后微弱下行"的态势。

从都会排序来看，深沪京厦房价最贵，武汉和南通房价涨幅较大。

陈诉显示，凭据对全国100个都会的房价举行排序，深圳成为2019年全国房价最贵的都会，为57064元/平方米。值得注意的是，2019年下半年，深圳房价被连续炒作，这和深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源地段较优和部门购房政策变更有关。

同时在进入排序前10的都会名单中，厦门、三亚和珠海是三个不属于省会的都会，其房价水平较高，和旅游资源富厚、都会计划面临利好等因素有关。从排序中可以看出，2019年全国百城房价中最低的都会为荆门，为5140元/平方米。总体上看，在全国房价相对低的都会中，中西部都会的数量较多，这和相应的经济基本面是有关的。

在房价涨幅方面，凭据对全国100个都会的房价涨幅举行排序可以看出，2019年武汉和南通的房价上涨幅度较大。对于武汉来说，2019年限价政策有所放松，成交结构自然会有调整。另外也与2018年房价压制过多等有关。而对于南通来说，2019年受益于长三角一体化、上海第三机场观点、宁启铁路建成等因素，房价炒作现象比力显着。

从跌幅看，包罗肇庆等都会的跌幅较大。对于肇庆来说，更多郊区楼盘进入到市场，生意业务结构调整下价钱自然会被拉低。同时或也和粤港澳大湾区下政府严格限价等因素有关。从排序中也可以看出，对三亚、金华等房价泡沫较大的都会，2019年显着降温，划分有差别水平的房价下跌体现。