业内人士：2020年楼市这些变化值得注意

在2019年土地市场、房地产价钱、未来预期“三稳”的基础上，2020年，房地产市场会如何？

58安居客房产研究院分院院长张波日前表现，2020年，楼市康健平稳生长、安居宜居的目的不会改变，房地产市场预计将出现平稳运行态势。在整体稳定之下，五大变化值得注意：

一是调控分化，房价成为调控松紧的“刻度尺”。

从2020年的趋势来看，张波认为，因城施策依然是调控主要方式，总体来看，2020年二手房市场整体颠簸性将继续减小，一线都会房价下行的空间较小，而不少二三线都会房价下探的空间依然存在。

张波表现，都会一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个都会能否放松的尺度是房价下行压力。一线都会和热点二线都会的政策放松难度普遍较大，但更多三四线都会将由前期的房价上涨压力向下行压力转化；另外三四线都会的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量连续但需求不停淘汰的配景下，三四线及以下都会调控松动的概率会有所提升。

二是金融政策难言宽松。

官方坚持“房住不炒”，落实房地产长效治理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目的很是明确。张波指出，这意味着2020年不会放松对房企融资的定向严羁系，房企融资从紧的状况预计仍会延续。

2020年房企“借新还旧”的现象仍将会普遍存在，这是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力。同时，由于融资难度增大，2020年房企融资成本的亦将保持高位。

值得关注的是，由于部门房企追求前期过分追求规模，导致前期欠债水平过高，在融资从严的大配景下，这类企业的风险也在不停提升。2020年通过项目转让，项目互助的方式来减轻欠债或成为市场常态。

三是都会分化，房企连续回归一二线。

张波认为，2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。棚改在2019年超额完成目的任务，2020年这一市场的热度恐难再现。

加之，二线都会对于人才的吸引力远大于三四线都会，未来三四线都会新增居住人口的增长也会显明弱于二线都会，这些原因都市促使房企继续回归一二线。

未来，张波预计，房地产的增量市场规模逐步淘汰与购房需求增速相匹配，后续房地产拿地面积下降的趋势不会变。但一方面商品房开发量减是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大都会旧城革新依然会给房企带来许多新机缘。

四是房企分化，产物力成为竞争关键。

从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模，部门大型品牌房企通过规模化简直也形成了一定优势，例如融资成底细对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，而且由于有品牌以及大量土储作为保障，抗风险能力也会相对较高。

不外，业内预计2020年商品房销售规模开始减缓。2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将连续，受融资难题、调控连续、部门都会转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不停提升。

张波指出，在2019年多地新建住宅质量问题引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模自己，房地产后调控时代精准切脉购房者的需求，才是重中之重，产物力将成为房企间竞争的关键。

五是用户需求变化。

除了对居住品质的要求提升外，随着大量“95后”“00后”进入社会，人们对于居住的要求也在不停改变。一方面接受租房的人群比例占比不停增加，另一方面用户对户型的偏好也将不停生长改变。

2018年以来，全国用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。张波指出，从安居客线上用户二手房的找房偏好来看，二居室和三居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定生长，生育政策的不停放开，2020年预计三居室的首改需求将会继续稳步上升。