房价还会涨吗？2020年搞懂这个很关键！

【菜鸟GO】好省钱

列位菜友大家早上好！我是菜鸟理财特聘的房产投资导师：業問。

今天的文章，我是应某位菜友的要求，在经典的房地产“短期看金融,中期看土地,恒久看人口”理论之外，来给大家科普另一个掌握楼市入市节奏的关键依据。

这个依据，就是许多人都听过，但多数还是一脸懵逼的“板块轮动”。

1

先给大家解释一下板块轮动是啥意思。

简朴来说，其实就是指房价在热钱的流转下，从焦点都会转到焦点都会周边，再到二线热点都会，再到普通二线都会，再到三四线都会炒作的这么一个历程。

股市的板块轮动，许多人都听过。楼市的板块轮动之所以没几多人明确，主要原因是，它其实是在上一轮房价暴涨的历程中才开始泛起的。

其时，全国楼市是出现出了这样的妖怪程序：

一线都会阵营中，2015年第二季度，深圳房价率先发力，接着三、四季度时上海和北京的房价便接力上涨，2016年第一季度，板块轮动就到了广州。

二线都会阵营中，部门都会的房价从2015年下半年开始上涨，2016每年，更多二线都会加入了房价大涨的狂欢。

好比说合肥、厦门、南京等都会，在这波板块轮动中都是上涨得比力显着的。

而一线都会周边的三四线都会，在一线都会房价大涨之后，也开始了一轮显着上涨。

好比说深圳周边的东莞、惠州、中山，北京周边的燕郊、香河等，都受到了板块轮动的影响。

而在此之前，全国大多数区域的楼市都是同步变化的，一般会出现同涨同跌的纪律。

好比说，2005上半年、2007年、2009下半年和2010年，全国楼市普遍大热。

2008年、2011年和2014年，则全国楼市普遍遇冷。

之所以会在上一轮的房价暴涨中泛起了板块轮动的新现象，主要是以下几方面原因综合造成的：

第一是最早通过炒房赚钱的那批人所带来的“致富”效应，让越来越多中产及新富阶级开始意识到：靠炒作房地产，就能在短期内赚大钱。

也就是说，市场上持币入场的玩家，不再是一小部门先知先觉的人，反而成了一种群体行为。

第二是2015年下半年的信贷刺激，释放了大量可流动资金，降低了乞贷的门槛。

无论是房地产开发商还是小我私家，都能感受到市场上的钱更多了，要从银行借到钱越发容易了，在2-3年翻倍的行情刺激下，疯狂加杠杆也就不算个啥事了。

第三是政策利好频出，限外令松绑，非限购都会首套房商贷首付比例最低降至25%;，公积金贷款不停降低门槛，全面推行公积金异地贷款等。

这一系列的政策，都进一步降低了买房的门槛。让懂行的不懂行的都开始掏空积贮、努力乞贷，把赌注全押进楼市。

偏偏在这时候，还推出了通过棚改来“涨价式去库存”的大招，大量持币待购的拆迁户急吼吼地入市，板块轮动的节奏和规模开始从区域性事件酿成了全国性潮水。

直到现在，虽然调控已经坚持了好几年，但板块轮动的余热，都还在许多三四五线都会连续着……

2

那么，下一次的轮动，还会再泛起吗？

業問的谜底是肯定的。

人都是趋利避害的，在上一次轮动里赚到钱的人，都还忘不掉那躺着数钱的刺激，所以一旦市场泛起漏洞，新一次的轮动在所难免。

回首2019年的深圳楼市，你会发现，作为上一次轮动的“龙头”，深圳楼市已经率先开始了新一次的板块轮动了。

最初的星星之火起于深圳前海，2019年头，前海的诺德沐日开始被热炒。

诺德沐日的小两房在2018年底时成交价是390万，2019年后就涨到了420万，今后继续一路飙涨至490万。

2019年3月至7月，前海南部门楼盘开始发烧。

8月的先行示范区政策后，前海领涨，深圳湾、半岛和后海片区跟涨，今后，前海降温，宝中和碧海开启一轮新的领涨。

11月豪宅税调整之后，全深圳各区的版块轮动也就开始了。

在听到深圳率先起跑的信号枪以后，在上一次板块轮动中尝过甜头的炒房客、中产和新富们，肯定是不会轻易放过下一次轮念头会的。

所以業問才说，在或许率上，楼市还会泛起下一次的板块轮动。

只是，这一次轮动和上一次的轮动，在逻辑上会不太一样。

上一次的板块轮动中，主要是少数资深炒房客动员中产和新富，充实使用资金杠杆去炒。

当已经炒热的都会开始受到调控的影响，就马上换下一个“洼地”继续炒。

从焦点都会到其周边都会，再到二线都会、三四线都会，先后轮替被炒了一遍，于是就有了我们看到的二年翻倍大行情。

而这一次的轮动，大情况已经有所差别。

一方面，在2020年的政策组合拳“宽钱币、紧信用、松财政”下，纵然有降准降息，但银行放贷收紧，要想借到钱也没那么容易了。

另一方面，虽然在“因城施策”的前提下，许多都会的楼市都市有所放松，可是放松并不即是放开，究竟上头另有“房住不炒”的总基调压着。

综合来看，由于这一次的轮动资金体量相对来说有所缩小，基本只能靠小我私家的资金积累，或者有限的杠杆支持，加上楼市放松空间有限。

所以也就很难发生上一次轮动那样丧心病狂的效果，让全国大部门地域楼市都在短时间内再来一轮普涨。

3

最后老例子，给一些業問的研判和建议吧。

業問预计，这一次的轮动，会出现这样的纪律：

1、优先在焦点+热点都会的内部区域轮动。

由于资金体量相比上一轮来说被大幅削减了，手中的子弹不够，瞄目的自然要盯最有可能打中的谁人。

所以这一次的板块轮动，首先会挑最有焦点的都会下手，好比说再次冲在最前面的深圳。

而在深圳这个都会的内部，也并不是普涨，还会进一步的细化轮动。

就拿宝安和南山来说，虽然这俩都很热门。

但在宝安最热的也只是宝中，在南山最热的也只是前海后海，其他区域并没有大幅的跟进，部门区域甚至是被遗忘了，基本很难等到平分秋色的时机。

同时，曾经的深圳房价洼地灼烁，也受到了热钱的追逐，开始升温。

2019年底的时候，灼烁新房房价已经站稳5万，部门较新的二手房房价已经在冲6万了。

等深圳内部都轮动了一遍了以后，那预计就会开始轮光临深或者是广州了。

2、强二线和少数二线有望被再次轮动到，除此之外的其他都会，则基本没有被“轮动”的可能性。

究竟如今的资金体量有限，热钱只会寻找最确定的时机，没有条件再像上一次板块轮动那样广撒网，搞个雨露均沾的普涨。

就像業問之前说过的，楼市已经二八分化，甚至一九分化也是有可能的。

从现在开始，不是所有屋子，都有时机能成为房产了，所以买房一定要擦亮眼睛。

好了，今天就跟大家聊到这里。另有啥详细问题，接待加我微信入群交流。

大家也可以在留言区回覆一下，海内第一个提出板块轮动这个观点的人到底是谁？

第一个答对的人，有红包哦！