福州楼市三年龄：从涨价去库存，到降价去库存

福州房价的拐点在2018年下半年，楼市的最高点在2017年下半年至2018年上半年。回首已往三年的这段楼市兴衰史，从2017年头开始，福州房价在履历了2016年的火爆之后继续迅猛上行，一个开盘贵过一个，有的楼盘甚至捂盘蓄客，明摆着告诉你下一期要大幅提价。

一手房价钱的迅猛上涨，二手房怎可能不跟上。2017年下半年之后，越来越多的二手房小区也追随一手房涨价的脚步不停提价，如今我们视察二手房的历史挂牌价钱数据演变，会发现福州绝大多数小区的二手房挂牌价最高点泛起在2017年9月至2018年6月之间。

2017年以来随着房价凶猛上涨而来的是史上最严楼市调控，一轮又一轮的新政连续推出，从已经习以为常的限购，到直接推出限售，以及看上去十分严格限价。为什么说看上去十分严格呢？因为众所周知，在谁人狂热的时期里，福州楼市的限价并没有限住什么，新盘销售价外加价一个比一个凶，加价手段一家比一家狠。

固然，楼市限价也并非完全没有起过作用，在2017年底的最后两个月，由于其时全国各地都开始严控楼市，限住房价酿成一个年底前必须完成的任务，于是在那段短短一两个月的时间里，限价简直起到了一定效果，例如阳光城檀悦、融信双杭城等楼盘其时都根据存案价钱开盘销售。

可是，房价这辆正在狂奔中的战车，显然单单依靠限价无法强行按住，其时福州也并没有出台公证摇号售房等举措，使得限价虽然是限了，却换来首付比例的提高，有的楼盘要求50%以上首付，有的楼盘爽性要求一次性付款。于是那句网络名言在福州真实上演：“一次性付款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车移走。”

虽然首付比例大幅提高，但在刚需对房价上涨的恐惧，以及炒房客想要快速赚钱的贪婪等心理驱动下，无数人依然对此趋之若鹜，买得起的无论需要不需要都去抢房。而买不起的只好望房兴叹，被迫转向桂湖、亭江、南通，甚至永泰葛岭等一个个偏远地域，哪怕明知这样的屋子纵然买来也住不了，但仍在恐惧心理支配下咬着牙买房，这样的效果便使得偏远山区的房价也上涨破万。

其时手上有大把现金的人更是不计一切价格在市区连夜抢房，通宵排队也无所谓，有的人哪怕拿不出一次性或者高比例的首付款，却纵然借着印子钱也要买房。2017年底那些看上去“很自制”的“限价房”让太多人做着抢到就是赚到的美梦。

但如今已然时过境迁，此时转头看来，恐怕恰恰是其时的那种狂热，正是由于众多楼盘提高首付要求，以及2018年上半年肆虐无阻的种种价外加价，才彻底加速榨干了福州市区的民间存量资金，使得今后购置力急剧下降，才有了2018年下半年的楼市隆冬。

紧接着到了2019年，上半年泛起了短短数月的楼市小阳春，一方面在于2018年下半年价量急跌，积压下来的购房需求需要释放；另一方面的一个重要原因在于2018年旧改征收给予了高额钱币赔偿，可以说在民间“土豪”的自有资金消耗殆尽之后，通过提高钱币赔偿尺度又强行制造了一批“拆迁土豪”，从而撑起了小阳春的成交量。

然而，一座都会的欠债能力终究有限，高额钱币赔偿也无法连续太久，在2019年下半年这一切戛然而止。今后时开始我们发现，如果说2016-2018年是涨价去库存，那么从2019年开始福州楼市便进入了降价去库存的状态。由于这两年来大面积旧城革新和大量土拍，加上楼市成交量的淘汰，一增一减之下不行制止地带来了楼市库存的聚集反弹。

在1月2日文章《2019年福州楼市总结和2020年上半年展望，库存大积压，另有阳春吗？》中，我已经做过对比统计，凭据福州市不动产挂号和生意业务中心官方宣布数字，停止2019年12月30日福州市区可售商品住宅套数40108套、面积396.2万方。而2018年12月2日是可售商品住宅套数22219套、面积262.27万方。仅仅一年时间福州商品住宅库存增加了17889套、133.93万方。而2019年福州四城区土拍四千多亩，另有529万方住宅待建，看获得的库存许多，看不到的库存更多。

时间又过了半个多月，在春节前该中心官博公布的最后一则统计数字则是：停止2020年1月22日福州市区可售商品住宅套数42346套、面积414.61万方。库存已经突破400万大关，根据2019年月均23.17万方的成交量测算，当前的去化周期是18个月。而这还是在已往一年土拍天量地块没有入市的情况下。

而当我们再往前回溯，发现2018年头的时候，福州市区商品住宅库存数字只不外180多万方。说明当年的涨价去库存的简直确是起到了效果，根据2017年的楼市成交量来看，两年前的这个时候，福州楼市去化周期不到半年，加上开发商捂盘惜售，商品房完全处于求过于供的状态。

但此时我们发现，仅仅两年时间，福州市区商品住宅库存量又翻了一倍还不止，当年库存去化得快，如今聚集得更快。为什么涨价去库存的年月能把楼市库存消化一空，而降价去库存的时候库存却越去越多呢？如今回首完这三年福州楼市走过的历程，我们发现基础原因在于购置力的消耗淘汰。房价下跌、成交量淘汰的原因并不是屋子盖得好欠好，而是大家买不买得起。

实际上福州楼市的存量现金已经在2017年底的“高首付”和“一次性付款”，以及2018年上半年的“价外加价”风潮中消耗殆尽。使得后面再也没有富足的资金维持楼市成交量，就只有降价才有更多人买得起。只惋惜在两年之前的春节时，恐怕没有人想过购房人蒙受力有极限，住民欠债能力也有极限，房价没有只涨不跌。也正是如此，当年住民手上有钱，涨价去库存容易，即便价外加价依然有人排队抢光。而如今个个都是欠债，屋子却盖得越来越多，降价去库存反而更难，即便打折促销也应者寥寥。

之所以有一些家底不厚又不懂屋子的人平时总问一些“傻白甜”的问题，很重要的一方面原因也在于此。实际上他们在两年前已经不再奢望买房，自然也就没有去关注楼市，于是信息断层。而如今房价大幅下跌才让他们重燃买房的希望，发现此时福州市区一百多万已经能买到很不错的房，但这时候市场乱象不停，自然还要有一个学习适应的历程。