2.7亿套房，房价“回落”空间有多大？潘石屹“12字”给出底线！

买屋子，在一般人的眼里，都是大事情。凭据央行的一项《中国金融稳定报(2019)》陈诉宣布的数据显示，停止2018年尾，我国住户部门总体杠杆率到达60.4%，与国际住民杠杆率水平险些靠近，其中用于买房贷款余额到达25.8万亿元，占住户部门债务余额总比重是53.9%，比2017年增加了17.8%，虽然增长速度比起前些年略有放缓，但增速依然很高。

可以说，已往的几十年里，人们许多借债是用于买房的，那么究竟买了几多屋子，为啥现在仍然感受许多人没买到屋子呢？其实这与房产的分配平衡性问题密切挂钩。

举个例子：房地产市场上有1000小我私家，也同样供应了1000套屋子，如果每人购置1套的话，那么人均就是1套屋子，大家都有居住的地方，其乐陶陶；可是实际情况并非如此，在完全市场化的分配历程中，不平衡性极容易泛起，有钱人多买几套、没钱人暂时买不到屋子。很可能泛起的一种情况是，有500小我私家每人买了2套屋子，虽然看起来人均一套，但其实市场上另有500小我私家没有房，仍然是嗷嗷待哺的刚需族。

我国的房地产正式高歌猛进时间并不长，可是生长速度很是快，甚至可以用“飙升”这两个词形容，从1998年住房制度革新到2019年，才短短20多年的时间而已，全国平均房价就从其时的2063元涨到2018年的8736元，上升了靠近4倍多。

一线都会和重要的二线都会房价上涨幅度远远凌驾这个比例，有的甚至10倍左右。凭据国家统计局的数据，2018年中国修建行业实现23.5万亿元，金额约莫是1952年的4124倍，平均每年上涨13.4%。2018年我国城镇人均住房39平米，农村的人均住房到达47.3平方米，比起1978年都有了庞大的变化，以前是无立锥之地，今天是宽敞的大屋子。

1、我国有几多屋子？陈诉显示，仅仅城镇就凌驾2.7亿套。

一方面是开发商不停地制作屋子，向市场迅猛推出不停上涨的新房，另一方面是住民不停加码的杠杆率，购房者们一拥而上买房。凭据中国国际金融股份有限公司公布的《数说中国存量住房》研究陈诉显示，停止2017年尾，我国的都会住房总数量到达了靠近261亿平方米，而城区的住房总面积累计到达了145.9亿平方米，另有115.4亿平方米则是是镇区房产面积。全国城镇的住房数量累计到达靠近2.7亿套（城区是1.59亿套，镇区有1.19亿套。）

在强大的市场生长和住民购房支撑的情况下，我国房地产总规模也扩充迅速，凭据国家统计局数据显示，停止2018年10月份，我国的住民房地产总值到达了65万亿美元，比西欧日三个国家和地域的所有住民房地产总值累计加起来还超出靠近5万亿美元。

中央经济委员会副主任王林分析指出，在中国的一般住民家庭财富中，约莫有凌驾80%的比重是购置房产，全国有400-430万亿的资金被已经被锁定在房地产市场。所以说，不管是住民对于买屋子的开支，还是屋子的价值在家庭总财富中的比重，都可以看出人们对于屋子的关切之情应该是远远高于其他的任何事情的，房地产的一举一动，都牵动着大部门购房人的心。

2、我国人口多，屋子也多，可是住房空置情况也值得关注。

如果说2.7亿套屋子仅仅是城镇可以统计出来的商品房数量的话，那么不行以统计出来的房产数量则更多，我国是一个住房多元化国家，从古至今，家家户户置办房产都是必备的需求，因为不管在什么时候，任何人都需要居住的地方，屋子就成为了最大的依靠。

在98年房改之前，尚且没有商品房这种说法，在此之前市场上最常见的是宅基地房和都会福利房（或者单元房），从98年房改之后，商品房才正式袍笏登场。所以可以看出占据住房市场最广泛的、时间最长、基本最深的仍然是宅基地房和其他形式的非商品房类型，这些“不明所以”的屋子疏散在非都会中心的各个角落，哪怕是在偏远的小乡村，也经常可以见到这些屋子。

2.7亿套城镇商品房，如果根据每套屋子居住4人来算，可以容纳10.8亿人居住，我国14亿人中，另有4亿人住在那里？数据统计显示，非商品房的数量是商品房的3倍左右，所以足够现在所有人居住了。可是又有一个问题接踵而至，既然屋子够多了，为何仍然有人挤破脑壳想着买屋子呢？主要原因在于：分配不平衡和许多偏远屋子的闲置。

我国的住房空置率有多高？并没有一个官方的数据，可是种种机构研究陈诉体现的不少，例如西南财经大学在家庭经融陈诉中表现，我国城镇住房空置高达21%-22%。至今为止有几多屋子闲置呢？约莫是1亿套屋子，如果把全国所有的屋子类型算进来，可以扩充到靠近4亿套（既包罗商品房空置，也包罗了大量恒久不住人的小产权房、宅基地房等。）掐指一算，可以容纳16亿人居住。

3、空置房够住16亿人，房价能“回落”几多？人民日报亮相，放心了！

很容易发现矛盾点，一方面是屋子许多，仅仅是空置的屋子就基本够住16亿人，凭据市场的供需关系决议价钱的基本纪律，未来房价从理论层面而言或许有一定的下跌空间，房价“回落”空间有多大？潘石屹“12字”给出底线：20%是房价下跌的最大限度了。他指出，如果房价下跌到达20%这个幅度，绝大部门的中国房企都将会不存在。

许多人以为不行思议，岂非我国房地产开发企业的利润率仅仅只有20%，20%之后就赔本甚至难以生存、难以为继？谜底远非这么简朴，要知道房地产是一个高周转、高欠债的行业，最关键的是现金流顺畅，一旦新屋子销售不出去，那么势必影响房企手头上的现有债务问题。2019年4月份之后，房地产销售就一路平稳不涨，所以才有了年终大促销提前3个月的怪象。

无独占偶，人民网在《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》分析指出，随着全国楼市的降温，许多都会的住房供需关系发生了变化，分析认为2020年全国房主可能供大于求。人民日报在文章《中国房地产市场拒绝“大起大落”》评价指出，我国房住不炒的基本思想现在深入人心，楼市不会泛起大起大落的情况，未来中国房价依然是平稳为主。

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