2020年，房地产投资秘笈……

列位小同伴，大家好，我是尧学长，很兴奋你来看我的文章！

前几天尧学长在知识星球内里发了一张都会人口的迁移统计表。统计的方式是凭据每个都会的注册人口和每个都会的手机联网人口做的对比。说白了，背后的逻辑就是如果一个都会手机在线的人口比注册人口多，我们就可以认为这个都会是人口流入的。反之如果手机在线人数比注册人口少的话，人口就是流出的。

尧学长认为这种统计方式还是靠谱的，未来人口流入的都会房价会有支撑，而人口流出的都会屋子的流动性会走向枯竭。哪怕屋子价钱很高，可是就是没什么人买，成交量很低。

究竟，屋子是给人住的，而买房的主力军，除了炒房者之外主要是年轻人。而流感人口主要也都是年轻人，年轻人如果走了，去其他都会生长的话，顺带着买房的需求也就随着走了。

这个统计表发出之后，尧学长收到了许多许多的提问。由于大家都有我的微信号，这些问题多数是微信私聊给我的，所以可能其他小同伴没有看到。今天就借着这个时机，简朴聊一聊买房的事情。

首先，如果是投资需求的话，就不要买了。当全国上下都形成了一致性预期的时候，连隔邻王二麻子都知道买房投资赚钱，说明该买房和不应买房的人都已经买完了。那么以后你想卖屋子的话谁来接盘给你钱当这个傻子呢？

我们做投资的时候常说，大家都不要的纷歧定自制，可是大家抢着买的一定是贵的。

由于屋子的租金回报率许多地方已经低于2%了，换句话说你的投资不行能通过租金渠道退出。如今的屋子设计年限基本上就是50年，最近几年由于地产商资金链吃紧，匆匆赶工的屋子许多质量并不外关。最后的效果就是你投资的钱成为了单行线，肉包子打狗有去无回了。

可能有小同伴说了，等屋子老了可以拆迁啊！醒醒……平房拆迁盖楼房，开放商有利可图。究竟以前一寸地皮就住一家，改成楼房以后能摞着住很多多少家。可是楼房如果拆迁还盖楼房的话……再加上种种各样的成本预计就无利可图了。

未来5年之内，或许率房地产税将会出台。屋子拥有持有成本之后，整个行业的估值体系将会重新洗牌，随之而来的就是财富洗牌。以前手上十套房可能是财富的象征，未来多套房可能酿成了财富的黑洞。房产税是一个灰犀牛，虽然许多人都在忽视它，可是它就是实实在在的站在那里看着你，而且随时准备向你扑过来。

如果非要买房怎么办？什么叫做刚需？说白了就是不买不行，好比孩子要上小学，可是又找不到靠谱的私立学校。买房就酿成了必须要做的事情。这个时候一定要记着一点：

买房，就是买地段！可以适当降低屋子的品质，去换取一个好的地段。

从2020年起，房地产市场或许率会泛起分化，人口聚集的都会或者地段房价有支撑，而其他地方房价失去支撑，甚至像去年的鹤岗一样大降，跌成白菜价。所以如果不买不行，那么就买好地段的屋子。

如果没有刚需，只是想改善生活的话，理论上租房最合适。高房价，低房租的本质，是房东出钱补助租客。为啥房价涨的快可是房租涨不起来？不要去听江湖上种种七零八落的解释，房租涨不起来的原因只有一个，那就是因为没有人会去“乞贷租房”！房租的崎岖永远反映的是最真实的住民收入水平。可是由于买屋子这件事是可以贷款的，大量的信贷流入房地产，抬高房价是一定！想让房价跌下来其实特容易，银行不给买房的房贷就完了……

如果银行不给贷款会怎样？大家放心，哪怕老黎民还是砸锅卖铁买屋子，房价依然能够下降一半！

什么时候屋子还能投资？当租金回报起码高于余额宝（3.5%）的时候，你才可以去思量投资好地段的屋子。投资的时候要综合思量教育资源、医疗资源以及交通商圈等等。其实最不值钱的，就是屋子自己，而屋子之所以贵，很大水平是因为屋子所处地段背后所代表的社会资源是稀缺的。

那么自住房卖掉去租房可以不行以呢？不行！因为如果你把自住房卖了，效果一年后房价涨了10%，你会疯的！如果一年后房价开始跌，你还纷歧定敢再买回来。想一想2018年股市2700点以下的时候，几多人不敢抄底？2700点抄底跌到2400点是啥心情？一直不敢买，现在股市涨过3000以后着急入场的又有几多？！所以，投资是反人性的，别太相信自己能够战胜自己的人性。有屋子的还是老老实实住着比啥都强。

究竟知道是一码事，懂了是另一码事，做到又是一码事……

我是尧学长，一个教书匠。