为什么这些都会人口流出多但房价上涨快？看未来的房价增长时机点在那里

官明谦/文

全国TOP30人口流出都会，基本都有凌驾 100万以上的人口流出（2018年数据），这些都会在普通人眼里是一些“无人问津”的都会。（表1）

然而就是这些“无人问津”的都会，在2014年1月-2019年11月，有一半以上的全市房价累计涨幅凌驾全国的平均水平（57%），同时临沂、保定、咸阳等涨幅均凌驾90%。（表2）

为什么这些都会看起来不怎样，但房价却可以涨这么多？带着这个问题，以G市为例做一个分析。

G市人口流出连续加大，可是房价翻了两番。原因在于G市的人口红利很是大：人口基数大、潜在进城人口多、城区人口增长快。（表3、表4）

同时，由于G市是一个不蓬勃的都会，城区以外的区域配套都较差，绝大多数的人会选择来市中心买房，像G市的市政府周边4公里在2010-2018年间都是人口连续聚集的区域。可是由于现在城区面积还很小，泛起大规模的求过于供现象，导致房价被进一步拉高。（表5）

虽然这个发现很诱人，可是我们也要当一个“理性的人”。因为G市从2016年的5348元/平方米涨到2018年的7369元/平方米，已经涨了许多，未来房价想要到达更高的水平，需要靠都会的进一步的升级。

那么这里又引出了一个有趣的问题：这些在2018年人口流出TOP30的都会中，哪几个还存在着房价继续大涨的可能呢？下面我们从人口红利及城区土地稀缺度来分析。

首先，人口红利从人口基数、潜在城镇化人口以及城区人口增幅这三个角度综合来看。得分越高意味着待开发的人口红利越大。（表6）

其次，城区土地稀缺度通过高价值土地的面积以及建成区巨细来反映城区的人地关系的紧张水平。高价值土地面积占比越高，建成区面积越小，意味着现在城区中真正能够实现舒适居住的区域就越小，人地关系就越紧张。（表7）

稀缺度与人口红利之间对房价存在一种正反馈的关系，意味着当都会的人口红利开始兑现时，倘若有高稀缺度的buff（增益效果）加持，相对来说，这个都会的房价泛起大幅度增长的可能性更大了。

因此，我们把TOP30人口流出的都会以城区土地稀缺度、人口红利举行划分，就可以得出这些都会未来的房价增长时机点在那里。

例如，增长潜力大的都会由于潜在进城购房人口多而且城区人地关系紧张，一旦人口红利开始兑现，房价将有较大可能泛起大幅度的增长。而时机型的都会有可能因为红利已经兑现过一轮了，未来的房价增长越发需要都会的升级动员。

下面以临沂为例，从经济工业角度分析如何掌握这种类型都会的时机。

首先让临沂做个自我先容，她是山东省面积最大、人口最多的都会，同时是一个劳动麋集型的都会。

把临沂的都会经济、人口、土地宏观数据与山东省其他都会举行对比，可以看到，经济上，都会投资驱动排名全省第一，同时财政欠债高，意味着都会正处于大规模的建设时期，可是住民财富平均水平仍然较低；人口上，潜在购房需求大，但人口流出严重，就业驱动较弱；土地上，现在都会焦点城区面积较小，可是扩张维持稳定。

总体而言，临沂在经济、人口、土地三个维度上均有显着的优势与短板，是一个特点鲜明而且生长后劲富足的都会。因此如何精准抓住这个都会生长优势是关键。

人口与土地的关系在上文已经有先容，这里就不再赘述，主要分析临沂在经济与工业上存在的时机。

首先与山东省各都会工业结构对比，2018年临沂三产占比仅次于济南与青岛，意味着临沂的工业生长在省内已经到达了一个相对高的水平。

其次从1995年到2018年的工业结构变化来看，现在三产占比已经逾越了二产占比，都会进入了工业效率提升的阶段，未来需要依靠高效率的工业推动都会扩容。

近五年，营利性服务业与金融业的产值增长均凌驾了120%，在增长速度上“碾压”其他工业。从这个数据上可以看出，这两类高效率的工业在临沂开始萌芽，同时生长十分迅猛。

最后从各工业就业的人口来看，现在临沂的就业人群呈橄榄型漫衍。从近五年看，现在仍然是中等收入的人群增长最多，占全市新增就业人口的63%。其中制造业人口增加了12万人，涨幅为60%。意味着都会现在仍然处于工业化的加速时期，主要是中等收入的人群快速聚集。（表8）

总结一下临沂工业存在的时机就是，现在，都会处于工业化加速时期，中等收入的人群为当前的焦点增量人口。同时由于都会已经进入工业效率提升的阶段，营利性服务业、金融业等高效率的工业在临沂开始萌芽，同时生长十分迅猛。预计未来都会工业生长动力富足，关注都会新兴工业的红利。

（作者为禾略中国行业分析师，本文仅代表作者看法）