水分有几多？克而瑞、中指院、中原地产等卖地排行榜背后的秘密

摘要：这个事真的得看细节（接待关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

又到了盘货年度卖地情况的时候。

克而瑞、中指院、中原地产等机构，都有公布相关数据和排名。

大家很是关注各大都会卖地情况，金额、排名、楼面价、溢价情况。这一方面是出于人性的渴求、看热闹；另一方面其实也是在盘算自己生活、或想投资的都会，未来房价会因此如何走？

这些数据、排名，到底意味着什么，对楼市、房价有什么影响。杠杆地产以为市面上的看法有不少谬误，很大水平上会误导购房者。今天我写篇小文，供大家品评。

1、市场机构的“卖地收入”这个说法，自己就是误导。2019年，无论看克而瑞、中指院或者中原地产的数据统计、研究，都有10多个都会卖地超千亿元。有的说话是用的“地土地出让收入（金）”。

是这样吗？

这里杠杆地产要说，这个表达是差池的。市场机构统计的，各大都会当年拍地金额，用上述表达自己就存在误导。

为什么？什么叫卖地收入，收到荷包里的钱，才气叫收入。当年的拍卖有些钱还来不及酿成收入，同时部门永远不会是收入。详细见下文阐释。

而没有变真的收入之前，只能说是土地拍卖的金额。其中，有的是勾地，也没有真的竞价。

一年总的拍卖金额，准确的表达，应该是土地拍卖总金额，或者其他表达。不管怎么说，用“卖地收入”这个表达，存在误导。

2、土地拍卖总金额，和最终的土地出让收入，会有哪些差距？有这样几点需要注意，第一当年拍卖了，钱至少都是分2期付。

每个都会，甚至每个月、每一块地的付款方式可能都有差别。所以，有的是拍了，可是尾款可能是第二年才付，并不会变当年的收入。

第二，注意拿地的公司。这里，杠杆地产也不利便详细说哪个都会，横竖挺多的。拿地的公司，有的就是自己都会的投融资平台、轨道（地铁）团体等。

归根结底，这些钱对于当地政府来说，不外是左右手。平台公司增加了资产，刊行了债券或其他融资，政府拿到了钱。

另有的，这类方式算是“一级”土地储蓄，以后找人互助开发，或再出让。

第三，有的土地虽然成交了，可是厥后会调规，所以最终的付款金额，和我们看到的拍地成交价钱是差别的。

第四，另有的土地其时乐成拍了，但压根就成交不了。有哪些房企泛起过类似情况，杠杆地产不举例，冒犯人。

……

3、真实的当年土地出让收入，到底那里看权威数据。很简朴，全国就等统计部门、财政部门的数据，每年到了时候，都市公布全国的土地出让金收入。

详细都会，看当地财政局财政预算执行情况。其中有一项，就是基金预算收入完成金额，其中会详细说，该市国有土地使用权出让收入完成金额。

固然，这部门数据里除了宅地，也包罗商办土地，以及工业土地出让等的收入。不外，工业用地单价都是很低的。

所以看这个数据，还是很有价值。

4、市场机构的都会“卖地收入”排名，自己也存在口径问题。上文，杠杆地产说了，市场机构的这个表达自己差池，应该叫土地拍卖总金额。临时先不管这个，我要说的是，各大都会的口径自己是问题。

我们都知道，我国除了深圳全域都会化，其他都会都有农村、有郊区，另有的有郊县、县级市。

而许多机构的统计，许多自称是卖地的市一级数据，也就是市辖区，或者主城区、中心城区的数据。按说这个数据有可比性。

可是当你真去看了他们的月度陈诉，就会发现，统计内里许多有郊区、郊县数据。而每个都会都会化生长水平、连片建成区情况、轨道交通生长有差异。

另有的就真的只有主城区，好比对重庆的统计，险些所有机构只有该市主城9区，这个口径实际又比许多都会小了许多。

最终就是，这些总数据也好，溢价也好、平均楼面价也好，都会时间可能基础就没法比对，不是一个口径。甚至自己都会，今年和去年都未必可以比对。

5、固然，市场机构的卖地统计数据，另有很有价值。不管怎么说，这些数据可以纵向对比，和往年比，对于我们购房和预测未来房价是很好的参照。

而详细到，如何使用这些数据为我们买房做参考。杠杆地产的建议是，必须分区、分板块详细比对。

好比一整年下来，某个板块的地价走势、平均情况。如果这个板块地价时高时低，即面粉价钱并不稳定，那么正常情况下，未来这个板块的房价也是有高有低的。

这个时候，不要被偶然的一个高地价吓着和误导。

另外，要判断你想买的都会焦点城区，或者某个区的未来走势。那就关注下上述区域的地价走势情况。

如果有的板块高，有的板块低，且隔得不算远，地段其实差不多。那么，这个都会的这些区域，房价可能会有差距，可是依旧有相对自制的地方可以选择。

6、要有独立判断。如上所述，凭据卖地情况来判断房价，真的要看细节，不要受笼统数据或排名误导。

固然，一个都会如果当年土地拍卖总金额大幅增长，甚至一连多年都是高位。那么杠杆地产要说，很显着可以判断，这个都会极为依赖土地金融（财政）。

这句话其实也是空话，我国除了深圳、北京、上海，其他都会，靠财税都是活不下去的。即便这三座都会，也是……

欠好意思，刚打断了表达，回到正题。我们不能因为某个都会，当年的土地拍卖总金额高，就判断，这个都会未来房价一定会往上许多。因为总金额是由详细的量，也就是面积堆起来的。

还得看他卖了几多面积、详细的地价、溢价情况。加上“房住不炒”，多数都会，整体溢价现在不算高。

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