一线都会信号已发出，今年能抄底吗？

时间:2020-01-11 23:32:00
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来源:世界杯买球盘口网址app

大家都知道，12月份中央经济事情集会开完后，广州在一个星期之内，放松了三个区的限购，南沙、花都、黄埔。

这种神操作，暂时无人能及，急于放松的背后，也反映了广州2019年的房地产市场体现连差强人意都不算。

我今天找广州数据的时候，发现几个研究机构的数据都纷歧样，有点打架，也不知道谁的准，临时做个参考吧。

中原地产的数据，2019年广州一手住宅卖了79737套，共计784.07万平方米，同比增长10%，在四个一线都会中量最大，但增速是最少的。这个数据放在历年看，不算最差，但也不算好。

上海和厦门，二手房成交面积都到达一手房的2.3倍，其次是北京，到达1.8倍，深圳是1.5倍。

但广州新房的生意业务量或许是二手房的70%，新房供应量主要来自外围，主城区也很少。

克而瑞的数听说广州2019年二手房只成交了728万平米，也就是7万套左右。

而房天下的数据，说广州2019年成交了53362套，同比淘汰29%。这个数据主要泉源于阳光家缘的网签数据。

中原地产的数据是，2019年广州二手房成交量是107335 套，这个成交数据是包罗了中介协助网签及买卖双方自助网签。

阳光家缘之前是公然全市数据，自从上一次大调整，把一手的成交价钱、二手的成交量都隐藏起来了。中介协会的统计是，自助网签现在占到46%左右。

所以如此看来，中原统计的10.7万套这个数据较为靠谱。

如果分区看，花都成了降幅最少的区，主要得益于“次新房+配套逐渐成熟”，加上价钱又自制，所以反而成了置业者思量的新热门片区。

而增城降幅大，主要是新房供应量大，加上之前消化了不少客源、盘源，计划利好价值被逐渐消化，促使客户入市热情降低。

整体的新房成交量涨了，二手房跌了，很好明白，新房限价嘛，有价钱优势，购房者自然会优先思量买新房。

回首2019年，广州的二手房市场确实不太好，有70%的房源下调了价钱，报价下调幅度最高的TOP4，划分是花都3.8%、荔湾3.8%、白云3.7%、天河3.5%。就是珠江新城这样的传统豪宅区都不抗跌，不少千万级的房源压价空间在5%以上，砍价至少在50万元以上。

业主不停让利，买家不停砍价，市场永远都是买涨不买跌，你越跌我越不敢买，因为还想再跌一点，畏惧买了站岗。

至于广州房价为什么会下跌？有几个原因。1、广州的调控其实不算太严格，介于北上和深圳之间，按原理也不会像北上一样下跌太多，落户也比力容易，但广州却不能像深圳一样吸收全国热钱，没有那么多外来需求；

2、广州的新房供应量比力大，不像深圳一样求过于供，新房多了，自然倒逼二手房降价。

3、广州的贷款偏紧，放款周期偏长，在一两个月以上，不像深圳那么松，谋划贷利率还那么低，最低不到4个点。

正因为市场看跌，加上融资缩紧，广州下半年土拍转冷，流拍土地到达25宗，广州急了！该放松的区调控赶忙想措施放松！

展望2020年，广州楼市走向如何呢？

先记着一个问题，房价一定是由政策和供需所配合决议的！

我们回看一下，前几年广州的房价脉络，在房地产政策基本都大同小异的情况下，跟深圳2015年率先发作差别，广州反映晚一年，房价启动是在2016年，接着2017年大涨了两年，2018年进入横盘期，2019年小跌。

这个就跟广州当地的供需结构息息相关了。

广州2012、2013年的土地出让凌驾千万平米，是供应大年，所以2014、2015年的新房供应量肯定很大，市场还处在去库存周期，所以房价涨不起来。

而2014、2015、2016年广州楼市低迷，政府为了去库存，淘汰了土地供应量，所以等到库存快去完了，又遇上2015年政策放松，那2016年市场上就会感受新房供应量开始严重求过于供，房价不飞涨才怪。

接着，到了2017年，为了控制房价，政府又开始加大土地供应量，2018年也加大，两年的供应量又超千万平米，回到了2012、2013年的水平。

但2017年加大供应量，当年究竟还开发不出来嘛，2018年开始部门入市，房源开始增多，据乐居监控阳光家缘数据统计，2018年，广州可预售房源125568套，总预售面积为1233万㎡。

但不到黄河心不死，开发商不会急着降价，所以2018市场先横盘，到2019年房价才气见到下跌！

那2020年呢？

根据已往广州的走势，只要泛起2年土地供应大年，后面市场就会有2年供过于求，进入低迷期。

2019年广州的土地供应量虽然降到了501万平米，可是2017、2018年一连两年土地供应井喷，仅仅是2019年低迷一年恐怕还难以走出阴影期，因此2020年多数还难以有显着的反弹。

南沙、花都、黄埔人才政策放松后，岂非对市场没有刺激作用吗？有肯定是有，但主要体现在成交量上，在价钱上还不会太显着，究竟市场还处于去库存周期，跟2019年一样，降准之后，2020年会有一波小阳春，但全年不会有太好的行情，只是会比2019年好，究竟三个区的调控放松了，许多投资客会进来，但跟2016年没法比，可能跟2015、2017年成交量差不多。

黄埔、南沙在12月份放松后的成交量确实有显着上升。

阳光家缘数据显示，停止1月8日，广州全市11区可售货量为62991套，按近半年网签速度，去化周期约8.5个月。

现在这个去化周期并不长，看起来属于正常状态。但2020年接下来会有许多全新盘上市。

其中，增城将维持2万套以上的供应高位，供应老大仍然无可替代；东部另一热区黄埔在知识城、香雪、科学城板块有多个楼盘入市的支撑下，供应量有望凌驾南沙成为全市第二供应大区。

而其他中心区，依然处于缺货状态，海珠区2020年新盘供应量预计少于1000套。荔湾区的供货主要集中在广钢新城，但集中进入高价地入市阶段，地价就要4万多了，所以房价肯定也未便宜。

三个区的政策放松之后，很显着，这是政府发出了让大家买房的信号，所以对于刚需来说，2020年，确实是整个广州入市的好年份，也是抄底的好时机。随着政府的招呼走一般不会错。

因为2019年的土地出让总面积我上文说了，降到了501万平米，但土地出让金涨到了1552亿元，史无前例的高，也就意味着每平米单价贵了，面粉涨了太多，后面房价只会更贵。

等到2020年库存去完了，2021年市场又会转好，二手房议价空间就会显着收窄，那时候新房越来越贵，二手房可能也都没有砍价的余地了。

如果你问我，南沙、黄埔、花都这三个区优先买那里？

黄埔也分差别板块，我的建议是科学城、南沙、知识城、老黄埔、花都。