撤县划区的新津，屋子该怎么买？

6月19日，四川省政府官网宣布了四川省人民政府关于同意打消新津县设立成都市新津区的批复。

这个自2017年9月20日，新津县政府第23次常委会上通过“新津撤县设区”的议题以来，三年时间，新津县终实现了更名。

此消息一出，朋侪圈的中介团体“热潮”，无不为之欢呼拍手。

他们的目的都很是单一，为了卖房！同时，也有许多购房者开始咨询我们关于新津的购房建议。

有真切自住需求，也有单纯的投资需求。

那么，新津的屋子究竟值不值得买？该怎么买？本文将为部门有需求的购房者给出谜底。

新津位于成都平原西南偏向，距成都市区28公里，属于成都远郊规模，与崇州、大邑、邛崃、双流接壤。

现在，区域内主流的三大开发板块为距离成都最近的新津县城，花源板块，以及岷江新城片区。

一、新津县城

优点：成熟区域，配套成熟，地铁，江景资源；

缺点：城建老旧，房价高；

整个新津城区商业属于起步阶段，综合性商业配套不足，已完工商业较为陈旧，基础配套还算完善，仅能满足基本的社区商业需求，可是依然是新津商业配套和气氛最好的区域。自然景观富厚，生态情况利于安居，交通体系完善后，10号线穿过新津县城，接轨主城区，或对本县房地产市场有促进。

购物中心：新悦广场

2017年10月，太行瑞宏以楼面价7770元/平米拿下新津县城一宗地块，现在依然保持着新津地价记载。2018年3月，雅居乐、金融街两个开发商也在新津县城拿地，地价划分为6324元/㎡、6234元/㎡。到2020年，新希望和东原地产，划分以4047元/㎡、4451元/㎡竞得险些同板块地块。

在新津老城近3年的土地生意业务历程中，价钱呈显着下降趋势。新津的房价也在2018年的高点后开始回落，但在2019年地铁开通之后市场逐渐好转。

现在，已经有新津现场次新二手房价钱在12000元/㎡左右稳定，新盘价钱9000-13000元/㎡不等，供应富足，价钱稳中有涨。

客户泉源以新津地缘性自住群体为主，中心城区外溢投资客较少。

二、花源镇

优点：情况好、新建住宅品质好、地铁新津站tod、外溢需求多；

缺点：商业配套缺乏、工业较少；

花源镇，作为新津离市区最近的一个板块，在10号线地铁通车后，区域内的外溢客群很是多。区别于新津县城，这里的住宅以洋房和别墅为主，卖点是情况、居住品质和地铁通勤。要说配套，现在，这里只能满足基本的生活需求和极为局限的娱乐需求。

2017年头，成都中心城区限购，住宅求过于供，新盘渠道受阻。新津花源镇在短期内就搜集了几十家地产渠道公司，新盘万辰乐居、天山名苑均是其时渠道署理的代表性楼盘。当初仅售4000-5000元/㎡，随着这些项目清盘，大部门渠道门店早已人去店空，街道也失去当初的“富贵”。现在，这些楼盘二手房源挂出了10000元/㎡的价钱。

数据泉源：安居客

近几年，在花源镇投资购房的人许多，交房的楼盘入住率都极低，在地铁开通之后，入住率才逐渐提高。

可是，今年，花源镇站上了全新的起点，尤其是新津站TOD计划出台后，这里已经开始吸引更多主城的投资客的眼光。

新津站TOD计划

新津站TOD计划包罗了大量写字楼、商业街区以及公园绿地，是新津唯一完全走向国际化的区域。现在这个板块引入了主城优质的教育资源石笋街小学，成都首个TOD住宅项目也已经开工建设，由中南&城投联手开发。前几日，该项目首次开盘价约12000元/㎡，取得了90%以上的去化率。

现在，花源镇新房价钱9000-13000元/㎡不等，区域内二手房均价10000元/㎡左右，属于有条不紊上涨的阶段。

客户泉源：现在，我所接触到花源的购房者，除了大量的投资人群，另有在城南上班，被迫外溢到花源镇的自住需求。因为在今年底9号线开通后，从花源站出发，10个地铁站就能到达金融城板块。

三、普兴镇（岷江新城）

优点：都会新中心、有工业计划；

缺点：航线噪音大、生长周期长，交通未便；

普兴镇位于天府新区西翼成眉战略高新工业功效区的焦点地带，新城具有承接中心城区人口重要功效。2017年，陪同恒大入市，区域迈开开疆第一步，区域整体计划利好，让普兴镇大火一把。可是，整个普兴镇处于双流机场降落航线上，平均3-5分钟一趟的飞机在空旷的场镇上飞过，噪音显得格外难听逆耳！

普兴镇（岷江新城）计划

新一轮《成都轨道交通计划中》（远景计划），新津县岷江新城区域内计划有地铁21号线、12号线以及4条轨道线路，未来可毗连主城区、兴隆湖等区域，可是短期内出现险些不太可能。设施配套计划中，幼儿园、两所三甲医院以及新津计划厅均已在建。

现在的普兴镇住宅以新盘为主，成交市场不温不火。在2018年5.15限购后，普兴镇一直在走下坡路，恒大天府城邦售价也由当初9000元/㎡以上下跌至现在8000元/㎡左右，而且去化压力大。

恒大天府城邦计划

只管普兴镇计划前景看似更高，新津县政府也搬到此地，可是作为一个新兴区域，它的工业落地、人群聚集度、以及焦点的地铁交通优势并不显着。如果单靠区域工业吸引人群，如果工业入驻没有鼎力大举推进，生长周期会更长。恒久看不到价值的兑现，购房需求大幅淘汰，也让区域房价泛起快速回落。

总结一下：

从住房市场反映出来供应来看，新津县城 > 花源镇> 普兴镇（岷江新城）。

凭据区域房价来看，新津县城 ≥ 花源镇 > 普兴镇（岷江新城）。

从房价的康健水平来看，花源镇房价近几年连续稳定的涨幅，稳居新津第一，新津县城次之。

从投资购房的角度来看，我认为：新津投资稳定性最高的区域依然是花源镇。对于恒久投资客户来讲，结构政策红利区是最好的选择。只管工业的缺乏，让花源镇看似城南的一座“睡城”，但有了地铁，不管在什么时候，它必将是新津区最突出的那一个。