福州山与海，新房万出头——马尾房价跌回2014年

自去年下半年以来，本号多篇文章已经给大家先容过，福州不少2016年买房的人赔本卖房，有的二手房东用四年前的原值出售，有的已经低于原值求售。这些典型的二手房案例漫衍于碧桂园融侨时代城、金辉优步大道、阳光城山与海、荆溪中铁城等小区。

2016年虽然开启了楼市最汹涌的一轮上涨，随后的两年间另有不少人忏悔其时没有早点买房。然而时过境迁之后，如今就连2016年买房的人都已经赔本在卖了，大家可想而知2017年以后买房的人是什么样的心境，山顶上入场，高处不胜寒。

可是楼市下行的脚步并未停止，如今看来2016年还不是终点，近期我们发现福州五区有的地方房价已经跌回2014年，这个地方就是马尾。

去年10月25日文章我就已经说过马尾房价“低于1万不是梦”，今年2月3日文章更是对马尾单价1万以下的二手房举行了盘货，而且是地段尚可的电梯房。最为典型的例子就是阳江瑞景，这个小区房价继续下跌，不少房源报价降至八九千，低于1万不仅是“梦想成真”，更已是“天经地义”。然而这究竟是一个不怎么样的安置房小区，因此有些人极端不平气，认为以此为例没有说服力。

既然如此，我们不妨枚举更多案例让他们哑口无言。昨日福州的房产中介们都在努力刷屏一套极具代表性的“网红”房源。这套屋子在众多业务员配合推销之下，看房的人络绎不停，为什么有这么多人看房呢？主要原因还在于价钱自制，又一次击穿了价钱底线。

这套典型案例位于阳光城山与海B区，120㎡，报价136万，单价1.13万。高楼层，毛坯房，居于小区中央，所处位置相当不错。

从户型上看，这套屋子两梯三户，四房两厅两卫。没错，请相信你的眼睛，这个安置房是两梯三户，胜过许多商品房楼盘，而且带有一个宽敞的观景阳台。单论屋子自己，可以说楼层、位置、户型、景观、朝向都相当不错。

阳光城山与海分为A区和B区，其中A区是商品房，B区是安置房，两区之间有门路分开。A区商品房主销期在2016年，其时的售价和如今四周的新盘差不多。

阳光城山与海的安置房位于地块东侧，商品房位于西侧，由于这个楼盘建在山坡上，因此A区和B区之间存在显着高度差。B区盖在山上，看起来不如A区出行利便，可是这个楼盘位于三江口大桥旁，A区直面高架桥，B区反而不会受到交通噪音滋扰。

从区位上说，阳光城山与海位于东江滨板块和马尾老城中间，距离福州市区稍远一些，可是随着三江口大桥的通车，这个桥头堡区域在交通上已经十分便捷，而且周边天马山公园和东江滨公园环绕，自然生态情况极好。

阳光城山与海于2018年10月交房，2019年起就有大量房源挂牌销售。已往一年多时间里二手房报价一路走低，去年上半年另有房东原值出售，一年之后报价已经降到了1.2-1.3万，四年前买商品房的人，已经赔本几十万在卖。但由于马尾二手房成交量原来就小，加之未满两年税费较高，阳光城山与海A区的这些房源纵然步步降价也极难成交。

那么，这套屋子开价1.13万再度刷新该楼盘的房价下限，这个价位相当于什么水平呢？我们回首一下历史，发现这已经回到了2014年的价钱区间。也就是说，马尾的二手房价已经跌到了六年前。众所周知，2014年是上一次房价下跌的低谷，此时跌回2016年已经不稀奇了，接下来究竟跌到那里是底呢？这会是一个很有意思的话题。

固然，这套屋子也有一个显着缺陷，那就是尚未管理房产证。这个问题让B区的业主们也十分着急，不少人没拿到证就急着卖房，然而无证的屋子难以找到买家。不外根据今年6月初马尾镇在福州12345上的回复，该楼盘的安置房已在陆续开具发票并分批通知领取，最关键的拆迁结算问题解决之后，自然就能管理房产证了。正是由于办证已经不用等候良久，如今二手房东才岌岌可危地先让中介刷屏揽客。

另外，还要着重指出的是：这套屋子是高楼层，属于这个小区里比力贵的房源，倘若是更低的楼层，或者中间户型，显然价钱还将越发自制。接下来在阳光城山与海B区的安置房大量领证之后，二手房报价无疑还会继续降低，倘若成交价钱低于一万大家也不必以为太过惊讶。

漫长等候之后终于可以管理房产证了，B区的业主们自然十分兴奋，但对于A区的业主们来说，这就不是一件开心事了。原来报价一降再降也难卖出去，现在又将迎来大量竞争对手，而且安置房已满两年，商品房尚未满二，厥后居上的B区二手房税费更低，相比A区更具优势。如今B区隔邻的山水旺岐也已盖好，此前我已多次提到：马尾今年有大量安置房小区开始办证，当前儒江新苑、和谐家园大量房源正在抓紧抛售，建坂新苑等崭新小区也在摩拳擦掌。

从本号去年3月20日的文章开始，我们大家可以说是一同见证着历史，一起一步步看着马尾房价跌下来。看起来2016年买在阳光城山与海的人简直亏了不少，但其实他们还算幸运的，因为至少不受限售制约，还能够卖房止损，只管已经幸亏惨兮兮，但大部门本金另有希望拿回来。而2017年3月29日之后买房的人，交房办证之后还要再等上两年才气卖房，看着房价下跌也只醒目着急没措施，等到限售期满能卖之时房价还剩几多，那就不得而知了。

对于福州的刚需购房人来说，马尾这些高性价比的二手房是个很不错的选择，至少相比于闽侯来说，马尾实实在在是区而不是县。东江滨与一桥之隔的樟岚、城门、三江口一带相比地段相当，而房价却只是仓山的半价而已。同样的价钱，你是要买闽江南岸的小两房，还是买闽江北岸的大四房呢？希望楼市小白们要仔细思量。

对于当前马尾的在售新盘而言，阳光城山与海的二手房大量上市也是一个庞大打击，人家只要一万出头，那些新盘纵然打个75折还是要贵上几千，同样的总价买同样地段的屋子，买新房只够买80㎡，买二手房却能买120㎡，你是要买新房还是二手房呢？我想这道选择题只有唯一的谜底。