郑州：大四环的泰，颠覆楼市的否！

今天，郑州正式进入大四环时代！

郑州市四环线及大河路快速化工程（除南四环金岱路-经南八路段外）高架主线迎来试通车的历史时刻。

郑州市四环线及大河路快速化工程，全长约93.3公里，此次试通车段共计71.9公里。此前，西四环陇海路-莲花街段12公里已建成通车，南四环嵩山路-中州大道段5.4公里为原状南四环快速路，南四环金岱路-经南八路段4公里内机场高速互通立交为移交工程，暂不具备开通条件。预计全部通车到年底了！

另有一个重磅基建消息就是，有网络媒体报道：连霍高速北移动工了。厥后证明，是个乌龙，准确地说是S312沿黄快速路动工了，312是为缓解连霍压力而生的，而不是新的连霍。

但岂论是连霍的乌龙还是试通车的郑州四环高架，谁都不能否认，大基建或者说是老基建的利好来了。

更重要的是，伴着老基建对冲经济下行的经济振兴之路，中国经济的一个重要指标，挖掘机指数已经振兴了。

有专业机构统计，当下有10万台挖掘机，活跃在中国重点都会的高楼大厦间，这个数据相当于15年+16年的挖掘机数量。

郑州GDP才破万亿，而在2020年，郑州市启动建设了900多个重点项目，涉及总投资额高达2万多亿。

政府层面大的投资已往是重点爆破，停留在三个区域，简朴粗暴地总结就是：市府向西（重点是常西湖）、省府向东（重点是北龙湖）、国府向港（重点是港区）。

而现在是全面着花，雨露均沾。

例如，5月11日，黄河颂文化演艺综合体勘探设计招标。惠济区内划定了两个焦点板块，这个项目位于焦点板块之一大运河文化片区内。资料显示，这个综合体主要包罗演艺剧场、旅行农场及游客服务中心，总占地快要一千亩。

6月初，二七商圈革新设计中标方案流出。1495万天价设计费，让小同伴们惊呆了，这是要再造新二七商圈的大手笔；

6月20日，经开物流园区焦点区都会设计方案国际征集评审会召开，5个方案各有亮点。

6月22日，管城区金岱工业集聚区管委会公布“郑州金岱科创城轨道交通线路方案研究”的采购通告。......

在大基建如火如荼之时，不行否认，郑州楼市还是暂时低迷。

端午小长假，只有五个楼盘开盘。

开盘数据虽然和蓄客时间是非有关，但也能反映市场的热度，而从这五个楼盘的开盘数据来看，纵然是昔日神盘，金水北地铁上盖，有学校加持的楼盘，销售也不尽人意！

楼市否，大基建泰，正在成为郑州经济生长新常态！

这种新常态，暴击了地产甲方，让营销总监们加速了掉头发的节奏，但毫无疑问，是买房窗口期！

2

房地产项目成败有个4321原则，就是拿地占4成，定位占三成，营销占2成，社会关系的因素占1成。

而据山哥多年潜心研究，都会一个组团或片区房价的颠簸，也是四项因素决议，有个3331原则。

01

大大指数：执政者的施政纲要

险些每个新区的售楼员，都市称楼盘所在片区就是下一个郑东新区。但他们不知道的是，东区不仅是郑州市不惜集中气力办大事的效果，也获得省级执政者、国家级执政者的鼎力大举支持。市、省、国家三级的叠加效应，让东区聚核迸发出排山倒海的时代红利。

前文已经叙述，已往的大大指数是重点爆破，集中气力生长某个组团。如今的大大指数，在钱币宽松的加持下，可以做到雨露均沾。

而四环高架的通车，地铁路网的进一步织密可以实现，房价低的郑南居住、赚钱多的郑东上班。消费低的郑西撸串，玉人多的郑北邂逅的优美生活。

02

挖掘机指数

让执政者施政纲要落地的，是挖掘机的轰鸣声。挖掘机所到之处，城中村变城中城，庄稼地变CBD。

房产是一个都会的股票，挖掘机带来的大基建红利，最终都市落实到房价上。不行能基础设施从大郑县酿成国际郑了，房价还停留在大郑县的水平上。好比说17年前的郑东新区，2年前的常西湖，挖掘机的轰鸣声事后，带来一波房价上行。

03

小姐姐指数

人口密度的巨细，特别是年轻人的几多，决议了一个片区或组团是否有活力，现在各热点都会都在抢夺劳动力人口，学历高的要，学历低只要年轻也吃香。未来甚至会泛起，各组团或各片区抢夺年轻人的现象。

郑州小姐姐指数高的地方，在主城区就是金水北，人口密度凌驾2万，和首都许多地方的人口密度持平。在近郊就是南龙湖，人口密度险些和金水北持平。

不要以为南龙湖的年轻人现在收入不够高，房价就会维持在低水平上，人口多的地方基础设施等公共配套的短板肯定要补上，补上以后，房价就会水涨船高。

04

舆情指数

买房的韭菜们是由影象的，这一茬韭菜对某楼盘的优美影象，会酿成下一韭菜的抢购。同样，这一茬韭菜对某楼盘的痛苦回忆，也会演酿成下一韭菜的逃离。

善待客户，收获有利的舆情，屋子就能越卖越好，还能收获品牌溢价，反之，只知道收割客户，迎接你的只有白条幅！

一个楼盘如此，一个片区也如此，大多数媒体都在炒作一个片区时，这个片区的房价会被高估10%左右，反之亦然。但舆情如何炒，不会改变一个片区的基本价值。

好比，永威的上和系产物，北龙湖的上和琚，起价也要3万7以上，可是上和郡，也是上和系列。上河郡舆情引导得再乐成，纵然卖出了片区的最高价，价钱也无法和上和琚比。

甚至TOP房企也受此制约，万科世玠，公认是万科在郑州的最好产物，可价钱和北龙湖小开发商的产物都无法比。

当下的郑州，遗憾的是，找不到一个四大指数皆为最高的片区，因为纵然是北龙湖、高铁片区，小姐姐指数也无法和金水北、南龙湖比。

当下的郑州，纵然是近郊，在大四环高架开通的红利加持下，这四大指数已经高于洛阳、南阳、新乡等地市，吊诡的是的，这个端午，这三地楼市纷纷泛起开盘售罄的火爆，而郑州楼市却显疲软。

追涨杀跌，是人性，捡漏挖笋反人性。房住不炒的严苛调控下，对人性是庞大的挑战，克服了人性的弱点，方能笑到最后！