深圳10万＋的屋子，真的太多了，就连龙华也……

还是因为夸张的楼市。

按区域划分，有南山、宝安、灼烁等纷纷将房价挂得高高。好比宝中，去年刚突破10万的门槛，今年险些是全体奔向10万+，算起来也不外短短半年的时间。

以楼盘佐证，也是有不少例子。

就说华润城吧，润府一期于2014年入市，开盘价4.75万/㎡，现在的二手房价约莫在17-20万/㎡这个区间。

5年涨幅差不多高达300%。

宝中的名堂年花郡也是，去年价钱还在7.3万/㎡左右，现在就都是10万+/㎡的房价，领头的谁人都到14万+/㎡了。

Emmmmmm.

深圳这波为何再次大涨？

焦点原因还是供应严重不足。

有人说，大涨事后，深圳楼市岂不要熄火？

如果你是一个围观者，这么明白倒是无所谓，如果你是一个潜在的购房者，这样明白，可能是要支付庞大价格。

但各处10万+的深圳，并不是所有的屋子都值得买，特别是近期再次遭到爆炒，单价已凌驾15万的片区和楼盘，短期内风险正在聚集。

那买什么？

固然是新崛起的、正在被重估的片区和楼盘。

龙华二手房10万+了

许多人不知道，深圳房价上涨并不是普涨，而是结构性的大涨，有点类似股市里的结构性行情，体现形式主要分三个梯队出现，并由西向东依次过渡——

第一梯队是宝安、南山、灼烁等西部片区，从去年9月开始，宝安部门楼盘上涨了30-40%，南山、灼烁涨了20-30%，并还处在上升阶段。

第二梯队是福田、龙华等中部片区，学位房普涨了15-20%，普通住宅涨的倒不是许多。

第三梯队是东部片区，从罗湖、龙岗、盐田、大鹏的二手房价来看，基本还没有什么涨幅。

相比于宝安、南山的大涨，龙华这波上涨的只管并不是太引人注目，但上涨的幅度并不小，尤其是龙华焦点的红山片区，许多二手房已迈过10万+的门槛。

最典型的是汇龙湾。

链家的信息显示，在该小区一套楼层较高的87㎡二手房，现在的挂牌价钱已突破17万，总价高达1500万，这基本是赶超深圳湾的节奏。

不外，这套不到90㎡的单元是4室2厅，不清除有赠送。

只管17万的单价略显夸张，但这个小区的报价全面逾越10万确实是不争的事实。

链家信息显示，该小区一套104㎡的3室1厅，现在的报价是1380万，单价近13.3万/㎡。而另一套89㎡的小三房，单价也靠近14万。

除了汇龙湾，在红山片区，单价突破10万+的楼盘同样不少。

以莱蒙水榭春天为例，五期的挂牌均价已攀升到了10.65万/㎡的历史新高，而六期的挂牌单价则到了11.7万。

在水榭春天五期，一套88.7㎡的3室2厅的挂牌价已突破1000万，单价则靠近11.5万。

而在水榭六期，部门单元的挂牌价钱已凌驾12万，一套尺度三房的总价则凌驾了1500万。

在红山，焦点楼盘不仅挂牌价钱高，调价的频次与幅度也不迷糊。

以上图中88.6㎡、总价1020万的这套小三房为例，2019年11月第一次涨价后的挂牌价为930万；到了今年1月19日，第二次涨价20万；3月31日那天，则爽性直接一次性涨价70万。

3个月，涨价120万，基本上是一套二线都会的首付，一套三线都会的全款大三房。

龙华全面豪宅化，新盘供应趋紧

有人说，经由这波上涨后，龙华再也不是原来谁人龙华了。尤其是龙华焦点片区的红山，在房价全面10万+之后，其正在全面豪宅化。

事实上，作为原关外第一个房价全面突破10万+的片区，红山这个宇宙中心的全面崛起是有其内在逻辑的。

1、优质学区房加持

大家都知道，打响深圳这波房价大涨的焦点驱动力是学区房。

好比深圳湾第二外国语学校（南二外）片区，观海台就是一个典型。

这个建于2002年的小区，当年的开盘价为5800元，一套80㎡的两房总价才46.4万。

如今该小区的二手房均价为14.7万/㎡，是当年开盘总价的25.5倍！

在红山，这波大涨同样跟学位有关。

2016年8月，深圳市高级中学北校区（深高北）入驻红山，让四周划分在该学区规模内的小区房价大涨，汇龙湾就是最好的例子。

其时深高北所属的学区只有4个楼盘，划分是金亨利都荟首府、汇龙湾花园、水榭春天五期、水榭春天六期，也是这4个楼盘二手房价在当年率先突破了7万+，2019年更是突破了10万+。

2016年的深圳，7万+的龙华让许多人以为不行思议，但今天，汇龙湾的二手房均价已突破为12万，79㎡的小两房总价涨到了971.7万。

2、片区价值全面提升

许多人其实不知道，这两年片区价值提升最大的，既不是西部的前海，也不是东部的龙岗大运，而是龙华的红山片区。

因为，无论是前海还是大运，其定位和计划是早已确定的，短时间内有大的突破已无太大可能。

但红山片区是个破例。

2018年，全中国最重要的高铁无疑是——广深港高铁。

当年9月23日，广深港高铁正式开通。从那时开始，15-24分钟即可从深圳北到达香港西九龙，深港两地进入“一刻钟”生活圈。

从上图可以看出，在广深港高铁这条线上，地处红山的深圳北站有多重要。

如果此前，北站还是深圳的北站，那么在这之后，深圳北站就成了粤港澳大湾区里的深圳北站。

也是从谁人时候起，深圳北站周边的房价不停重估和补涨。

要知道，5分钟高铁外的福田中心区其时的房价已到13万/㎡，20分钟高铁之外的香港西九龙站，房价已经高达100万/㎡。

你说，红山的房价涨还是不涨？

3、面粉全面涨价，面包且能不涨

除了学位和片区，龙华这几年的地价可能是全中国最热、最高的。

2016年6月2日，中国电建和金茂团结以82.9亿高价拿下龙华上塘商住用地，楼面地价高达5.67万/㎡，成为当年的龙华单价地王。

这一地块就是去年11月以现房入市的龙华金茂府，开盘均价10.3万/㎡，成为龙华开盘价破10万的第一个项目。

2019年6月24日，龙华红山片区三年后又拍出一幅“地王”地块，以65.85亿元+配建3.67万㎡人才住房，由龙光地产竞得，6.7万/㎡的楼面地价成为龙华新地王。

据悉，该项目名定为“龙光玖悦台”，预计今年5月份开放营销中心，二季度入市。凭据土地拍出的价钱，可以推测龙光这一项目的入市价也不会太低，究竟“地王”的身份摆在那里。

综上可见，龙华房价上涨似乎是循序渐进、早有预谋一般，但从侧面也能反映出未来龙华的区位优势。现在红山片区早前计划的医院（新华龙华医院）、商业（红山6979）、文化（深圳美术馆新馆、深圳图书馆）等都逐渐完工，并计划这两年就能投入使用。

到时岂论是二手房还是新入市的楼盘，都能直接享受这些配套，怎么计划都是一件好事。不做价钱的预测，可是龙华这一片区，村长还是极为看好的，趁现在时间还早，如果有合适的屋子，资金丰裕的情况下不妨可以思量思量。

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