权威采访！南京有望离别高地价时代，一批南京人有望住上好屋子

“银四月”第一周已经由去。一季度受到疫情影响，南京楼市有点冷。可是到了3月底4月初，南京楼盘上市量开始发作，二季度南京楼市怎么走？哪些板块值得买？昨天，南京人民广播电台fm104.3《家有好房》邀请南京房地工业协会秘书长张辉做客直播间，和我们一起聊一聊疫情之下的南京楼市。

3月南京楼市苏醒情况良好

买房随着去化走，买涨不买跌

1、主持人：

南京网上房地产显示，2020年3月南京新房成交3129套，环比2020年2月（成交 2133套）大幅上涨46.7%。成交量回升的同时，南京不少地域的销售均价也在上涨，好比城中的绿地紫金中心、江北焦点区的润辰府、城北的锦麟荣誉府等等。许多购房人开始以为南京房价后期是不是又要涨了？南京楼市又快速回暖了？我是不是现在就要下手了？

张辉：

从3月份楼市开始复工，售楼处开始对外正常开放以来，整个3月份的市场体现为一个特征，就是供求两旺。今年3月份的上市量实际上处在一个比力高的水平，到达了8499套，也是最近几年的一个新高。主要是因为2月份受疫情的影响，一些计划上市的楼盘其时没有上市，3月份为了推进加速市场的恢复，加速楼市的苏醒，也是应许多开发企业的要求，加大了上市量。所以说今年一季度是加大了推盘量，那么在这种情况下我们看到，虽然成交量这个数据不是特此外高，可是认购量还是比力高的，到达了7800多套，和去年的7900多套已经很是靠近。

认购量更能反映3月份市场真实的销量。我们知道从认购到成交，需要一个时间来转化，因为从认购到签约一般需要一周甚至更久，现在不少开发商也思量到一些客户由于资金的原因等等，主动往厥后延一延，所以说，能够转化为签约存案成交的时间比之前要长一些，许多还没有转化为成交。那么3月份的高认购，逐渐转化为成交之后，4月份的成交量可能会有一个大幅的上升。实际上在3月底之前，应该来说是上上周，包罗上周，成交量其实已经开始放出来了，之前的认购量已经逐渐转化为成交了，在4月份会越发显着。

可以看出，3月份加大供应，市场总的销量也是靠近去年的水平了，应该来说南京楼市的苏醒势头还是比力良好的。之前也有一些机构做过一个统计，南京房地产市场苏醒的力度在整个长三角排在第一名，应该来说苏醒势头比力好。

那么从成交价钱来看，南京整体房价实际上还是比力平稳的。最近，南京个体楼盘房价的“被上涨”引发关注，实际上存在对房价存案的误读。有个体的一些板块，可能因为是多种的原因，好比说之前是高层，现在有洋房，他正常有一个溢价，可能销许价钱有一定的提升，这是一个正常的溢价。另有的是新的板块，面临一个新的定位，现在没有参考楼盘，如果和其他区外的一些不太切合实际的楼盘对比又不太合理，所以说有些新板块它又面临一个新定位。固然另有其他的一些因素。有部门的楼盘，我们看到它的价钱重心是在往上走，固然另有许多楼盘它自己品质定位比之前更高。

可是，我们看到全市整体的价钱趋势还是比力平稳的。外围的一些板块和楼盘，开发商为了推动销售，甚至会有降价促销，实际上的成交价钱与销许价钱相比还在往下降的，这样造玉成市整体房价是一个平稳的走势。

国家统计局数据显示，今年1-2月份，南京新建商品住宅价钱指数累计环比持平，在70个大中都会中排名第45位，在21个“一城一策”试点都会中排名第16位；同比累计涨幅3.25%，在70个大中都会中排名第57位，在21个都会中排名第17位。本轮调控3年多来，南京房价指数始终保持在合理调控规模，稳定性突出，涨幅排名靠后，被称为调控优等生，说明南京房地产调控的有效性和精准性。

当前，南京楼市泛起一个从成交到价钱分化加剧的现象。一些焦点的或者次焦点的主城区的一些板块，从河西到城中到城南、城北、到江北的焦点区等等，这样一些板块，你会发现它的去化情况在全市很是的领先，甚至还是一房难求，很是的火爆。

可是外围的许多板块，屋子不太好卖，普遍的去化率可能只有30-50%左右，甚至另有更低的，个位数的这种都有，而且还在降价促销，给出许多优惠的措施。板块的分化现象比力严重，所以我们不能笼统的去看这个市场怎么样，或者说他是不是买房的时机，我以为要分到详细的板块和楼盘来举行看。整体我们说是比力平稳的，包罗量也在很好的苏醒，已经靠近去年的水平了，那么价钱整体也比力平稳。

可是重要的现象就是分化很严重，每个板块和每个楼盘，它的底部，它的房价运行的轨迹曲线图都是纷歧样的，只有详细的来举行看。而且每个板块和每个楼盘都有自己特定的目的客群，好比说地缘客群，每个板块都有。没有任何一个板块和楼盘适合所有人，任何一个板块和楼盘总有它的一些目的客群。大家应该凭据自己的需求来举行买房，来举行详细的分析，不能说给出一个大而统的意见，没有太多的意义。

尤其是以自住为主的话，更是这样的，许多人都为了利便，要为了以后越发的宜居，配套的利便，实际上每小我私家都有自己意向的板块和楼盘。离得太远，交通不利便的，他可能就不愿意去。所以会发现许多楼盘，它的客户许多泉源都是地缘客户比力多。好比说城北也有楼盘卖得很火，这是因为它的地缘客户很是庞大，许多人都有改善的需求，如果说这个楼盘的品质做的很是好，能够刺激许多当地人的这种改善愿望的话，他就会脱手。所以说这种地缘客群对一个区域和板块和楼盘的影响是很大的。

另外对于一些想投资还想兼顾升值的一些客户，那么我的建议是什么？叫“买涨不买跌”。我们以前说买涨不买跌，可能是一个比力负面的一个词，就是屋子涨了你去抢，屋子跌了你不去买，就可能有时候和市场是反着来的。之前我们明白的买涨不买跌，它盯的是现在的房价，现在房价运行的情况是在涨还是在跌，可是我这个买涨不买跌是指对未来房价的一个预判，就看这个楼盘它未来涨价的概率大，还是下跌的概率大。

我们知道，卖的越好的楼盘，它越难以有下降的动力，上涨的概率往往会更高，屋子不愁卖。那么另有一些楼盘例如说卖不掉，它降价、优惠、促销，这种概率可能就会比涨价的概率要大得多。所以要随着去化去买房，你要判断它未来的趋势是上涨的概率更大，还是下降的概率更大。如果说你兼顾升值的话，我们固然选择在未来上涨概率更大的一些楼盘，而一些显着有下降的趋势或者说下降概率更大的楼盘，可以适当的来举行规避。着眼于未来房价趋势，买能涨的要涨的，不买或者说少买那种确定要跌的。

后面板块的分化会越来越显着，看看清趋势，要会有一个判断，我建议一个简朴的判断，就是说我之前重复说的“随着去化去买房”。越是卖得火，有时候大家都去抢，这种楼盘它越是或许率不会错，而且它上涨的概率会更大，越是一些冷门的大家都不去买的，一定有它的原因的，卖的欠好后面降价的促销优惠的概率就会更大一些，甚至说短时间内看不到它上涨的希望。

南京楼市有望离别高地价

提升楼盘品质或成现实

一批人有望住上好屋子

2、主持人：

刚刚秘书长给了我们大家一个建议，就是买房随着去化走，最近2020年南京国有建设用地供应计划出来了，商品房用地创下了7年的一个新高，说明政府在加大推地，背后能反映出什么样子的一个问题呢？

张辉：

昨天领土部门公布了今年的供地计划，今年南京商品住宅用地计划供应量是672公顷，创了7年新高。实际上在16年之前，南京每年的商品住宅供地量在500公顷左右。应该是在2017年，其时楼市比力火，开发商抢地的现象也很严重，出了许多高价地，甚至一度泛起了面粉凌驾面包的现象。其时为了平抑地价，南京公布过一个5年的土地出让计划，凭据计划就要从2017年开始，每年逐年的来增加土地供应量。

从最近几年来看，基本上也是根据这个计划来举行做的。从2017年开始，每年的供地量其实都在增加，我们从500公顷到去年已经到达了620公顷了，那么今年要到672公顷，又有一定水平的放大。

土地供应量的增加，一个最直接的影响，会改变土地市场的供求关系，满足开发商的拿地需求。那么供求关系被改变了之后，就有助于地价的平稳，甚至有可能局部地域，地价泛起下降也都是有可能的。因为供应没有这么紧张了，开发商也不用这么疯狂的去抢地了，更多的会思量以后屋子能不能卖得掉，有没有钱赚，就不会去高价抢地了。

看到这样一个计划，我其时就说，南京是不是要离别高地价的时代了。从现在来看，确实有这个趋势，南京的地价可能会趋于平稳。那么对于房价的平稳是有资助的，因为地价下来了，硬成本下来了，房价相应的后面也会走稳，甚至有些区域如果地价往下走的话，房价可能随着也会往下走。我以为对南京的都会生长，对我们老黎民买房人，都是一个好事。大家可能以后买屋子，第一个供地量大了，以后上市的房源量就会增大，屋子不会这么紧张了，大家可选择的楼盘就多了，可以恣意地挑选喜欢的，而且房价可能也不会像之前涨的这么猛了，可能就会比力稳了，甚至有些区域可能还会降了，可能以后的刚需盘可能也会越来越多了。

离别高地价时代，对于南京实现住有所居、住有宜居，对于南京吸纳人才、生长工业有很大资助。以前我们经常说高房价挤压走了许多人才，对都会生长倒霉。那么房价平稳有利于吸引人才，有利于人才落户，有利于南京经济和都会的生长，这是一个好事。

另有一个最大的利益就是，有利于开发商开发出高品质的好屋子。以前高地价的时代地价太高了，楼市调控又限房价，把开发商的成本和利润压缩得很低，他想提高品质，可是没有成本空间。那么现在把地价如果降下来，有利于给开发商更多的成本空间，而且房源量的增加会增加市场的竞争猛烈水平，也会推动开发商提高品质，脱颖而出，想自己屋子卖的好，你要把屋子建好，开发出更多高品质的屋子出来。

这种势头连续下去的话，理论上可能会造成房价平稳，可以买到可能更多又好又不贵的屋子，对买房人、对都会生长也是有利益。开发品质提高了，一个个小区的开发品质提高了，整个都会的开发品质也就提高了，开发水平也提高了，所以说不管对买房人、对这个行业、对这个都会来说，我以为也都是一件好事情。

固然了，供应量的增加也是适度的，也思量到南京都会未来的需求，因为南京的人口也在增长，供应也需要相应的有匹配的去举行增长。也不能放的过量，过量对市场的打击也会比力大。所以南京这个量既放大，可是又保持了一个比力适量的水平，我以为这个度掌握的还算是比力不错的。

关键是看后面，要视察一下地价变更的趋势。我们希望能够成为一个重要的推手，能够推动房价的平稳，能够推动整个的房价的结构体系越发的优化。适才说到板块之间的分化，供应量增加了，那么导致地价和房价梯度也会逐渐的拉开。因为整体供应量增加了之后，整体市场越发平稳的话，市场可能就会泛起有涨有跌。所以说梯度也容易拉开，也勉励开发商开发好产物，好产物以后可能就会实现优质优价，卖得也好，也能实现更高的价钱和利润。所以说我以为这是一个比力努力的事件。

固然最终还要看今年的实际出让量能到达几多，实际和计划看是不是相吻合的。从已往几年来看的话，实际的供应量和计划的基本上都是差不多的，甚至还是略有增加一点点，基本上就按计划来举行完成的。可是可能还会完成超标一点点，例如超标3%、5%，已往几年视察基本上都是这样一个情况。我预计今年完成的情况应该也是差不多，应该能够完成。所以说我以为对南京楼市生长应该是一个康健平稳的状态。

固然了理论上是这样的，我们还希望有更多的一些推动措施能够提升品质，这个是最重要的。我们之前说前面因为限价，因为调控让许多开发商减配，做出了许多很差的屋子，可是以后我们希望南京的这些举措能让大家能住上更多更好的一些屋子。

今年的焦点任务：

稳价、保量、提质、理性

3、主持人：

因为受到疫情影响，现在虽然看上去上市量很大，有的屋子卖得也不错，可是是不是未来还是这样的一个乐观的状态？

张辉：

从供应方面，因为已往两三年供应的土地，开发商都在加速开发，都在实现资金回笼，所以上市量今年可能还会保持在一个比力高的水平。现在政府也在增强预期治理，每个季度之前都市公布下一个季度要上市的楼盘数量和房源规模。今年的上市量虽然受到疫情的打击，虽然受到开工对销售条件有一定的影响，但总体上市量还应该是很是富足的，今年绝对不会缺屋子买。

我更担忧的是需求量，因为需求量受到疫情打击，不少企业受到了一些裁员、降薪，对购置力是有打击。那么对于一些中小企业主来说，因为公司谋划的下滑，也导致了他的收入下降，购置力下降。所以说对刚需、对一部门改善，可能会有一定的打击。所以我以为今年市场供应是不用愁的，焦点任务就是稳价、保量。就是稳住房价，继续稳房价。另外就保量，保证市场成交量，保证市场的活跃度，主要是保成交量，供应量基本上问题不大。

另外一个主题，今年还应该提质。借助今年这样一个契机，勉励开发企业能够提高开发的品质。

另有一点希望大家能够都保持理性，包罗从政府卖地到开发商买地，到开发商卖房、老黎民买房，包罗媒体宣传等各个方面，希望大家都能保持理性。因为一个理性、康健又平稳的市场，才切合我们这个行业生长的一个久远的目的和利益，我们希望这个行业能够康健连续的、恒久的生长下去。