典型都会高价地格式和盈利情况研究

近两年高价地成交占比降至10%以下，平均地价泛起下滑趋势。

◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇

刚刚已往的2019年，迎来了2016、2017年的一大波地王集中入市，这些地王的盈利情况备受瞩目。本文以2015-2019年一二线都会的高价地为样本，通过梳理典型都会高价地的价钱区间和空间结构，对差别区域的盈利空间举行对比分析，以此为现在的土地投资提供相关参考。

01

地价钱局：高单价地块数量逐年淘汰

东部都会高价地成交占比更高

近两年，房地产调控政策从紧，房企融资情况在2019年更是高度收紧，企业拿地态度愈发审慎；另一方面，为维持地价的稳定，一二线都会纷纷接纳“限地价”的方式土拍。在此配景下，高单价成交地块数量显着淘汰，地价也泛起下行趋势。

1价钱区间漫衍：近两年高价地成交占比降至10%以下，平均地价泛起下滑趋势（部门略）

为了更准确地判断成交土地的价值，联合成交地块所在区域的房价来看。2015年至2019年五年间，一二线成交地块中有一成多的土地地房比高达0.8以上，如在天津武清、厦门同安等区域成交的地块甚至有“面粉贵过面包”的现象，拿地利润空间险些不复存在。联系成交时间来看，地房比在0.8以上这样的高价地在2016年、2017年“井喷”，成交数量占比均在15%以上，而其后却出现出大幅的回落趋势。凭据CRIC监测数据统计，2019年一二线都会成交宅地中地房比在0.8以上的地块占比仅为5%，较2016年峰值下降了14个百分点，是近五年内的最低谷。

究其原因，2016年、2017年政策情况相对宽松，同时大部门二线都会的房价还相对较低，后期仍有较大的补涨空间；在此配景下，房企拿地意愿强烈，高溢价成交成为一二线地市常见现象。因此，高地价地块的成交数量占比显着较高。为了稳定房地产市场生长，一、二线都会纷纷出台调控政策，2018年来调控政策更是逐渐收紧，房价上涨预期空间减小，房企拿地努力性显着降低，2018年下半年以来频繁发生的土地流拍现象足以讲明；同时，为了稳定地价，压低溢价率，“限地价”成为所有一、二线都会近两年拍地的主要方式。在这样的配景下，近两年高价地的成交比例显着回落。

高价地成交占比的淘汰使得一、二线整体地价难回高点。从近五年地价走势来看，在高价地井喷的2016年和2017年地价快速上行，并在2017年到达近五年峰值；而随着高价地成交占比的淘汰，2018年地价较上一年显着下降，虽然2019年在以北京、上海为代表的高地价都会优质土地供应开闸的动员下地价泛起回涨，但较岑岭时期仍有一定差距。

2高价地数量走势：限价配景下，2019年单价地王数量仅为2017年四成 (略)

3都会漫衍格式：厦门、苏州高价地超三成，西安、太原高价地占比均不足1%（略）

4小结：政策收紧下高价地占比逐年下降，基本面向好都会高价地更常见（略）

02

地王盈利情况：仅四成地王实现盈利

焦点区地王盈利可能性更大

近2年，2016、2017年成交的一大波地王集中入市，思量到政府“稳地价、稳房价、稳预期”调控预期稳定，大部门都会限价连续从严执行，典型一二线都会中，已经入市的地王仅有四成能够实现盈利。此外，从区域层面来看，焦点区域土地性价比凸显，盈利空间更为显著，尤其是广州，中心城区地王的房地比仅有42%，盈利空间颇丰。

1限价情况：大部门都会限价连续从严执行，抑制房价上行预期（略）

2各都会盈亏梳理：京、杭七成地王面临亏损，广州超九成地王实现盈利（部门略）

总的来看，重点一二线都会中，已经入市的地王仅有四成能够盈利。分都会来看，广州地王的日子比其他都会要好得多，地王亏损的比重不足一成。究其原因，一方面是由于广州自2018年四季度限价显着松绑，房价有一定水平的上涨，使得地王的盈利空间逐渐扩大。另一方面，也有广州的土地出让价钱相对较低的原因，相当一部门地王是越秀、保利等国企竞得，多为零溢价成交，在限价放松的利好之下，这些地王的盈利自然不成问题。

其次是厦门、深圳的盈利地王占比为五成左右，与重点一二线都会平均水平基本持平，而天津和上海两城盈利地王比重仅有四成，余下的南京、合肥、杭州和北京等都会更低，地王的盈利占比仅有三成，七成的地王均面临亏损，尤其是杭州和北京，两都会有高度的相似性，房价均在2015、2016、2017年上半年履历了高速上涨，而且大部门房企去库存取得了阶段性结果、对楼市充满信心，同时房企也为战略结构思量，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，因此2017、2018年降生了许多区域性地王，这一波地王上市正好遇上严苛的限价调控，因此项目大多灾逃亏损的运气；而合肥和南京也是如此，只有像南京的建邺、鼓楼和合肥的滨湖、政务、经开等热点区域盈利空间维系高位，郊区地王项目盈利空间则十分有限。

3区域利润差异：焦点区域土地性价比凸显，盈利空间更为显著（部门略）

由于房价和地价在都会焦点区和郊县存在较大差异，为了权衡郊县和焦点区土地的价值差异，我们对典型一二线都会焦点区和郊县地王的盈利空间做了一个综合比力，效果发现：除了北京和杭州，其余都会焦点区地王的房地比力郊县地王的综合房地比有差别水平的差距，低4-22个百分点不等。

4小结：焦点区地王盈利空间相对较优，房企可适度思量（略）

03

地王入市情况：入市周期普遍偏长

大部门都会中心城区去化更优

现在，典型一二线都会中，大部门都会超七成地王已经入市，其中合肥地王入市最为努力，已经有超九成的地王已经入市，尚未入市的地王除了2018、2019年近两年成交的土地，其余的多为中心都会区的超高单价地块外，譬如上海静安中兴地王、广州海珠单价地王，此外，杭州多宗位于主城区的高单价区域地王也均未入市。从入市周期上看，平均入市周期高达21个月，远高于全国平均入市周期12个月，普遍偏长，其中上海地王平均入市周期高达33个月。从这些开盘地王的去化情况来看，大部门都会中心城区地王去化显着优于郊县，南京、上海、厦门体现均较突出。

1开盘情况：近七成地王已经入市，沪、穗“最贵地王”盈利难、均未入市

就典型都会来看，大部门都会超七成的地王已经入市，其中合肥地王入市最为努力，已经有超九成的地王已经入市，杭州和北京有约八成地王入市，广州和南京约有七成地王入市，地王入市比重最低的当属深圳，仅有两成，近些年入市的地王仅有两宗，划分是2015、2016年成交的罗湖和龙岗的单价地王。

尚未入市的地王除了2018、2019年近两年成交的土地，其余的多为中心都会区的超高单价地块外，譬如上海静安中兴地王，2016年融信以100218元/平方米的楼板价拿下这宗土地，但3年半的时间已往，依然尚未入市，另外广州海珠单价地王、南京单价地王葛洲坝南京中国府也依然未入市。究其原因，主要是这些单价地王项目，参照周边同等类型项目销售价钱，造价+成本之和占房价的比重也趋于高位，尤其是不夜城地块自己就是超10万+元/平方米的超高楼板价，面粉价钱显着高于面包价，在当前较为严苛的限价配景下，推盘即意味着“赔本”，所以这些地王项目依旧处于弃捐状态。

不仅仅是沪、穗两城，北京、杭州多宗位于主城区的高单价区域地王也均未入市，北京未入市的一宗地王是2017年成交的东城区单价地王，成交楼板价58080元/平方米，其中，商品住房需满足套型修建面积90平方米以下住房面积所占比重均需到达70%以上，但由于销售均价不凌驾89068元/平方米，最高销售单价不得凌驾93521元/平方米。因此盈利空间不是很大，至今尚未入市。杭州未入市土地多位于西湖、江干、上城等区域，楼板价靠近或超4万元/平方米，在其时这一价钱靠近或凌驾周边同类项目的售价，面粉价钱过于高昂，因此入市节奏较同期地王显着偏慢。在当前较为严苛的限价配景下，这类高价地王入市的盈利空间不大，或许率面临亏损的运气，所以这类地王项目依旧处于弃捐状态，入市周期预计均超2年。

2入市周期：地王入市周期普遍偏长，上海地王入市平均周期高达33个月（略）

3去化差异：中心城区地王去化显着优于郊县，南京中心城区地王逢开必光（略）

4小结：沪、宁、鹭中心城区去化优于郊县，购置力局限下合肥中心区域地王去化受阻（略）

04

预判与建议：焦点区高价地更具投资价值

西安、成都快周转郊区亦值得重点关注

……部门略……

2019年以来，重点一二线都会优质土地供应开闸，房企也纷纷回归一二线都会拿地，一二线都会在2019年的土地成交规模和幅数较往年均显着上涨，但高价地成交数量也并未随之上涨。通过梳理一二线都会成交土地的价钱区间来看，高价地成交数量却在2017年之后出现出显着的下降趋势，2019年仅有5%的土地地房比凌驾0.8，算得上真正的“高价地”。而就高价地在都会的漫衍格式来看，在地价比力高的都会如厦门、广州、苏州等，近五年有多宗高价地成交，高价地项目潜在供应量较大。

高价地往往意味着项目盈利空间难有保障，就高价地项目的标杆——典型都会的地王项目的入市情况来看，除近两年成交地块外，七成左右的的地王已经入市；在项目盈亏方面上，各都会情况有所差别，但大多数都会的郊区地王去化和盈利体现显着偏差。这是因为这些区域的购房者主要以刚需客户为主，如厦门岛外、广州花都等，由于购房者购置力偏弱，对价钱敏感性较高，高价项目往往面临滞销和亏损，因此房企应当尤为注意这类地价显着偏高的刚需区域，审慎进入。

值得注意的是，除北京和杭州外，焦点区的地王体现均显着优于其他区域。联合限价政策来看，大多数都会的政策情况仍是收紧状态，稳地价之下焦点区域的地价也难大幅上涨，但由于土地资源供应紧缺，焦点城区住宅供需极端不平衡，房价被推高，同时大部门都会的住民购置力又比力丰裕，地王项目也能比力快的去化，因此大部门都会的焦点城区高价土地投资利润空间较为可观，宁静系数较高。

1厦门岛外等区域未售高价地积压较多、地价已达高位，应审慎考量滞销风险

通过对典型区域的高价地盈利情况及入市情况分析，厦门岛外、广州和北京的郊区等区域高价地占比力高，区域内近五年成交土地的平均地房比基本均在0.7以上，房地差也比力窄，均低于8000元/平方米，大多高价成交地块的盈利空间不足。这些区域内的高价地往往是2016年、2017年市场大热时成交，彼时区域内房价快速上升，房企结构意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智；高热之下，地价也被推升至高位，如厦门翔安、天津南开等区域在2016年的成交地块平均楼面价基本都在3万元/平方米左右。

对于此类地价显着已经到达高位的区域而言，在基本从严的调控政策下，房价上涨空间也较小，现在盈利空间显着不及预期。就已入市的高价地项目而言，由于盈利空间不足而大多面临亏损的状态，以高价地占比最高的厦门翔安为例，该区域地价TOP10地块在拿地时基本均凌驾了周边房价，纵然经由漫长的入市周期后，大部门地块当前的住宅成交价钱和拿地成本价相比差距仍然较小，多在1万元/平方米之下，难以笼罩后期的建安、运营和财政成本，因此项目大多都是亏损的。因此，不少区域内仍有部门高价地等候入市，如厦门同安单价TOP10地块中仍有7宗还未入市，大量高价地项目积压。也正因为此，这些区域的商品住宅去化周期较长，如厦门翔安、同安、广州花都的去化周期均在24个月以上。因此，对于这类地价已达高位、未售高价项目积压的区域，应当审慎考量项目的滞销风险，审慎高价拿地进入。

此外，对于合肥这样的都会，虽然近年来人口流入量较大，整体购房需求富足，但由于民富基础较弱，住宅市场上以刚性需求为主，对高价项目难以肩负，如包河、滨湖等区域均存在高价项目有滞销的现象。对于这类都会的焦点区，也存在项目滞销的风险，房企在高成本进入时也应当仔细考量。

2北京海淀、西安高新地房比相对较低、周转速度更快，高价地盈利更可期（略）

未来盈利空间可期的区域表 (略)

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专 题

目录

《典型都会高价地格式和盈利情况研究》

第一章 地价钱局：高单价地块数量逐年淘汰，东部都会高价地成交占比更高

1 价钱区间漫衍：近两年高价地成交占比降至10%以下，平均地价泛起下滑趋势

2 高价地数量走势：限价配景下，2019年单价地王数量仅为2017年四成

3 都会漫衍格式：厦门、苏州高价地超三成，西安、太原高价地占比均不足1%

4 小结：政策收紧下高价地占比逐年下降，基本面向好都会高价地更常见

第二章 地王盈利情况：仅四成地王实现盈利，焦点区地王盈利可能性更大

1 限价情况：大部门都会限价连续从严执行，抑制房价上行预期

2 各都会盈亏梳理：京、杭七成地王面临亏损，广州超九成地王实现盈利

3 区域利润差异：焦点区域土地性价比凸显，盈利空间更为显著

4 小结：焦点区地王盈利空间相对较优，房企可适度思量

第三章 地王入市情况：入市周期普遍偏长、大部门都会中心城区去化更优

1 开盘情况：近七成地王已经入市，沪、穗“最贵地王”盈利难、均未入市

2 入市周期：地王入市周期普遍偏长，上海地王入市平均周期高达33个月

3 去化差异：中心城区地王去化显着优于郊县，南京中心城区地王逢开必光

4 小结：沪、宁、鹭中心城区去化优于郊县，购置力局限下合肥中心区域地王去化受阻

第四章 未来市场走势与建议：焦点区高价地更具有投资价值，西安、成都高周转郊区亦值得重点关注

1 厦门岛外等区域未售高价地积压较多、地价已达高位，应审慎考量滞销风险

2 北京海淀、西安高新地房比相对较低、周转速度更快，高价地盈利更可期

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