房价，为何居高不下？

居者有其屋，千年难题。

大疫之下，深圳数千万豪宅被“秒光”，普通家庭则苦盼房价下降，盼望一瓦栖身。

房地产，是中国人的大事，也是世界性难题。

房地产问题，难在哪儿？

房地产，既是投资品，又是消费品；既是市场问题，又是民生问题。

常说，市场的归市场，凯撒的归凯撒。现实相反，市场的不归市场，凯撒的不归凯撒。

本文从土地、钱币及房地产不完全市场三个角度，分析房地产价钱扭曲、居住难题之成因。

本文目录：

一、土地垄断化：土地批租扭曲房地产价钱

二、地产钱币化：钱币垄断扭曲房地产价钱

三、居住市场化：刚需市场扭曲房地产价钱

（正文9000字，阅读时间40'，可先阅读再分享）

01 土地垄断化：土地批租扭曲房地产价钱

房地产的供应方是地产商，地产商的供应方是土地持有者。谁掌握了都会土地，谁便掌握了楼市命脉。

通常认为，地产商垄断了房地产，抬高了房价。好比，恒久以来，香港土地及楼盘被李嘉诚、李兆基、郭德胜、刘銮雄、李文达、吕志和等家族控制。

问题是，这些地产商是怎么控制大规模的土地的？

换言之，地产商的土地来自那里？

香港的土地并非私人所有，一直接纳土地使用权批租制度，通过拍卖、招标的方式对外出让土地使用权。

在回归之前，港岛、九龙的土地产权归属英国王室；回归后，香港土地所有权归国家所有，延续批租制度，新批土地期限为50年。

香港政府垄断了土地，并以批租的方式，将土地使用权拍卖给香港大地产商。中小企业及宽大市民基础没有时机获得土地产权和一手土地使用权，这就导致了土地和房地产集中到地产商手中。

所以，香港地产商对房地产的垄断，其源头是港府垄断了土地及批租权。这是香港房价连续上涨的泉源。

我们看看香港房价是怎么上涨的。香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？

1984年底，政策划定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包罗公屋用地）”。

50公顷，什么观点？相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重求过于供，资金蜂拥而入。

今后，香港房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前到达巅峰，这一政策也在这一年失效。可是，大量土地及房地产已被地产商控制。

土地垄断导致土地供应不足，土地开发率低，房价居高不下。

如今，香港的土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积只有76平方公里，仅占土地总面积的6.8%，低于上海和深圳。

香港另外75%的土地属田野及海岛，其中23个田野公园、15个特别地域、4个海岸公园及1个海岸掩护区，合计约占香港总面积凌驾38%的土地，被冠以环保之名明确克制开发。

港府手上的空置住宅用地有2100公顷，扣除不适合修建的土地及丁屋预备土地，可供住宅开发的土地不到400公顷。

从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港土地供应恒久不足，人均住宅用地仅10平米，房价却是世界顶级。

回归之后，香港政府为何不大规模供应土地，提高土地开发率呢？

主要原因有两点：

一是从1985年到1997年，土地批租稀少，房价暴涨，“养肥”了香港大地产商，大地产势力裹挟极端环保主义组织给港府施压，导致38%的田野公园无法开发，同时2005年之后填海造地大幅淘汰，如今香港几无填海造地。

二是2003年到2010年，港府主动大幅淘汰土地出让，目的是维护楼市稳定，提振土地财政收入，解决政府赤字，以资助香港经济走出亚洲金融危机的阴霾。

可见，香港政府垄断土地，自己有借助批租权来促进房价上涨的倾向，以提高土地财政收入，抬高金融资产，刺激经济增长。

香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。与内地都会相比，2019年土地出让收入凌驾1200亿的都会，有杭州、上海、武汉、广州、北京、南京、天津和苏州。

我们再看深圳。

在深圳，佳兆业、宝能、龙光、海岸、茂业、大中华、星河、鸿荣源等大型地产商，基本都是潮汕人控制。

他们在深圳开发了大量楼盘，土地储蓄惊人。如深圳“地王制造机”龙光，土地储蓄权益总货值达7520亿。“宝安双雄”鸿荣源和宏发，在深土地储蓄均凌驾1000万平方米。

深圳的商业用地和住宅用地为何如此集中？

早在八十年月，深圳便从香港引入土地批租制度，中海内地第一个住宅用地土拍项目便在深圳罗湖。

土地批租使得土地集中于少数大型地产商，可能扭曲市场价钱，导致房价上涨。

我们再来看看深圳的房价是怎么上涨的。

2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，凌驾上海，仅次于北京的5.7万，险些是广州的两倍。

深圳，这波房价上涨，令人大跌眼镜，险些就义了大部门中产购房的时机。至今，大部门人都还摸不着头脑，为何深圳房价突然在2015年高位跳涨？

2015年发生了什么？

2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线治理划定》。这份文件划定，到2020年深圳的基本生态控制线稳定，即不少于974平方公里。

更重要的是，这文件划定到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里，大部门用于综合交通、市政设施、教育，而保障房用地仅有 31 万平米。

其中，有几多是住宅建设用地，这份文件没有明确指出。

不外，我们看实际的数据：

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

2017年前8月，北京和上海划分供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。

2018年深圳住宅用地供应（包罗人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。

值得注意的是，这份文件是2015年制定的。可是，直到2017年11月，深圳宣布《深圳市都会建设与土地使用十三五计划（2016-2020）》，土地计划及供应信息才公之于众。

这个时间点，与深圳房价暴涨相符。（详见《深圳，怎么了？》）

这就不难明释，如今深圳的千万豪宅，为何被“秒光”。这些年，深圳极其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多数用于建设豪宅，深圳的豪宅盘成为了中国资金的顶级出口和富人的掌上明珠。

总结起来，土地垄断化的问题：

一、土地垄断可获得庞大的土地出让收益，土地垄断者倾向于控制土地供应量来抬高和维持高房价，以增加收益、抬高金融资产价钱以及刺激经济增长。

二、土地资源完全由人为设置，导致土地使用效率低下，泛起结构性矛盾。

以深圳为例，《深圳市基本生态控制线治理划定》划定，至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。

深圳这种为工业腾地的计划，导致如今深圳大量的办公楼空置（空置率在20%到50%不等），而住宅却极为紧缺，房价维持高位，房租连续高涨。

为了缓和结构性矛盾，深圳今年又出台文件，允许“商改租”，即商业用房按划定改建为租赁住房。

三、土地垄断导致地产商垄断土地及房地产，大型地产商容易利用价钱，导致贫富差距扩大。

四、土地垄断还可能扭曲公共政策，导致公共用品分配失衡，学位、户籍与房地产挂钩，造成畸形的学位房市场，为高房价兜底。

五、房地产经济与宏观经济捆绑，扭曲钱币政策，信贷向房地产企业倾斜，导致宽松过分，资产价钱泡沫。

六、土地垄断导致居住用地稀少，人均居住面积少，居住条件差。

深圳居住用地只占整个都会面积的11%。与国际多数市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都凌驾50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。

中国北京、上海、广州、南京等都会的居住用地占比大多数低于20%，远远低于国际同级别都会。

居住用地少，导致人均居住面积少，居住条件差。

深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的屋子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，或许有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。

法国经济学家理查德·坎蒂隆曾在《商业性质概论》指出，土地垄断者决议了一个国家的人口数量和市场价钱。

土地垄断者直接决议了一座都会能够容纳几多人口，决议了这座都会的房价；同时，也间接决议了市民的婚姻权、交配权、生育权及接受教育的权利。

02 地产钱币化：钱币垄断扭曲房地产价钱

当今世界，两大垄断足以改变经济局势与财富格式，它们划分是土地垄断与钱币垄断。如果谁碰上了这两大垄断势力，注定是不幸的。

房地产，除了被土地垄断控制，还被钱币垄断左右。固然，土地批租制度不具有普遍性，可是房地产钱币化在当今世界为普遍现象。

房地产钱币化，并没有明确界说，可明白为以信贷扩张刺激的房地产价钱上涨。即房价上涨为钱币现象，是一种资产泡沫现象。

房地产金融化，包罗资本化、证券化及钱币化三个条理。

以美国为例。

一、资本化阶段：地产抵押贷款。

大萧条期间，为了促进房地产苏醒，美国国会出台了《住房贷款银行法》。凭据这一法律，联邦政府建立了联邦住房贷款银行。这家专门卖力住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。

接着，国会又通过了《国家住宅法》。凭据这个法律，联邦政府建立了联邦住房治理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能负担低首付比例的小我私家及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。

联邦住房治理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购置力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的泛起。

二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。

虽然联邦住房治理局提供了抵押贷款担保，可是商业银行依然恐惧风险，不愿意给低收入者提供贷款。

1938年，联邦政府建立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购置经由联邦住房治理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。

此举相当于缔造了一种新型的金融市场——抵押贷款生意业务市场。这就开启了房地产证券化之路。

美国房地产证券化加速在六十年月。

1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——台甫鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美建立。

国会授权两房（房利美、房地美）可以购置普通抵押贷款，即购置未经联邦住宅治理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款刊行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。

1968年，美国降生了第一份抵押贷款支持证券。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。70年月随着投资银行兴起，MBS快速加速。到了1974年第三季度这一数据突破千亿，1988年第二季度破万亿。停止2008年金融危机发作之前，机构MBS的债务规模到达了近8万亿美元。

三、钱币化阶段：大规模信贷、次级贷款及相关衍生品。

从资本化到证券化，是地产金融化的正常路径。可是，到了钱币化阶段，就容易引发房地产泡沫及债务危机。

证券化与钱币化之间并没有严格的界线。房地产钱币化有比力显着的三个特征：

一是房地产信贷中泛起大规模的次级贷款。

在美国，通常将乞贷人的信用品级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级抵押贷款市局面向收入证明缺失、偿债能力低的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款横跨2%至3%。

小布什政府时期，次级贷款发流放渐失控，许多低收入者轻而易举地获得了次级贷款。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。

二是基于抵押贷款证券相关的金融衍生品膨胀。

衍生品，是抵押贷款等资产证券化的金融产物。可是，大规模的衍生品膨胀，是一种钱币化现象。

在住房抵押贷款基础上，房地美、房利美及非机构开发了大规模的抵押支持证券（MBS）。投资银行又在抵押支持债券的基础上，使用高杠杆缔造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

凭据国际清算银行的陈诉，全球2004年共刊行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年刊行2490亿美元，2006年刊行4890亿美元，2007年第1季度刊行规模高达2500亿美元。

次贷危机前，次级抵押贷款总价值或许7万亿美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用违约掉期合约），全球市值高达62万亿美元，远凌驾当年美国GDP总量的14.48万亿美元。

三是大规模的信贷支持。

从2001年开始，房地产价钱上涨，抵押贷款、抵押支持证券及相关衍生品的膨胀，都源自大规模的信贷供应。

2001年“9·11”事件后，美联储一连13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并恒久维持这一低利率水平。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过分繁荣。

所以，房地产钱币化的基础动力源自大规模信贷扩张。

1971年布雷顿森林体系瓦解后，信用钱币的泛起为房地产钱币化缔造了条件，美国房地产钱币化从1983年（挣脱了滞胀危机）开始。今后30多年，总体上，钱币连续扩张，房价连续上涨，抵押支持证券及衍生品连续膨胀，最终崩盘于次贷危机。

中国金融市场不蓬勃，很少抵押支持证券及相关衍生品，不外房地产钱币化现象依然存在。

如何确定中国房地产是否存在钱币化现象？

可以从钱币增速、房地产价钱增速与其它资产增速相比力。

2020年中国广义钱币已经凌驾了200万亿。从2008年到2018年，广义钱币增加了4倍。

这十年，不仅GDP、住民可支配收入，另有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义钱币增速。

钱都去那里了？

只有深圳房价、北上广焦点地段的房价、教育培训服务价钱以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义钱币。我这里引用泽平宏观的调研数据：

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），凌驾广义钱币增幅；上海为5万元/平方，涨幅靠近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广焦点地段的房价涨幅都凌驾广义钱币。

中国房地产是钱币蓄水池。从2008年到2017年，海内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅凌驾4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义钱币增幅相当。

棚改钱币化是房地产钱币化的非典型案例。

我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改钱币化的岑岭期。这三年，全国凌驾1400万套棚户区住房革新，钱币化安置比例从30%提高到60%，一线都会达80%，每年总投资1.5万亿左右。

棚改钱币化的安置资金来自那里？

2014年央行创设了抵押增补贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农刊行贷款，国开行、农刊行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农刊行棚改专项贷款3000亿元左右。

最后看大型房地产商。

商业银行是信贷供应方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。

以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，凌驾150倍。营收、现金及总资产增速，均远凌驾广义钱币增速。

钱币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的钱币供应都是由央行垄断的。金融资产钱币化现象极为普遍，钱币垄断恒久扭曲金融资产价钱。当房地产钱币化后，钱币垄断权对房地产价钱的控制极强。

已往20年，不管是美国房地产价钱暴涨暴跌，还是中国房地产价钱居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大水平上是房地产钱币化的效果，即钱币垄断权对市场的控制。

03 居住市场化：刚需市场扭曲房地产价钱

如果清除土地垄断和钱币垄断，房地产的生长会更康健吗？

谜底是肯定的。

可是，房地产不行能是一个完全的自由市场。如果房地产完全自由化，也容易出问题。

如果土地小我私家所有，是否会也会泛起大资本、大财团收购私人土地，导致土地集中、垄断？

我们先看一个很是著名的数字游戏，我这里引用中泰证券李迅雷《全球贫富百年变局：从一个数字游戏说起》中的模拟数据。

200小我私家到场这个游戏，每小我私家的初始资产都是100元。游戏规则是，每小我私家将自己的1元钱随机送给另一小我私家，而且每人获得钱的概率都相同。这个游戏重复2万次，最后财富分配是怎样的效果呢？

效果显示，随着游戏次数不停增加，财富越来越集中。当游戏举行到2万次时，财富最多的10%的人占有了快要50%的总财富。

如果将游戏规则修改一下，假设200小我私家中，有5小我私家在每一轮游戏中获得收入的概率，都比其他人高一倍。

效果显示，经由2万轮游戏后，险些所有的财富都集中到这个五小我私家手上。

如果再修改一下规则，假设每小我私家的初始财富纷歧样，但每轮获得收入的时机是均等的。

效果显示，初始财富最少的穷人，最终只有13%的人能够逆袭成为富人阶级；初始财富最多的富人，最终有5%沦为穷人。不外，80%左右的穷人在不停到场游戏后，最终能够进入中等财富阶级，近50%的富人会逐渐回落到中等财富阶级。

这个例子其实很好地说明晰自由市场的财富分配格式。不管初始财富是否均等，不管创富时机是否均等，市场竞争的最终效果定然是贫富分化。

这就是自由市场的竞争属性：有竞争，就有成败之分、崎岖之别；有竞争，才有创富、缔造、创新的动力。

通常，左边势力更倾向于平等，右边势力更倾向于自由。

公正与效率，如何兼得？

新自由主义代表弗里德曼站在自由这边：“一个社会如果把平等置于自由之上，就既不会有自由，也不会有平等；如果把自由置于平等之上，纵然得不到最好的平等，我们所缔造出来的平等也会比其他制度更高。”

如果把企业股票平均分配给民众，民众自由生意业务，最终有些人会失去股票，有些人可能会亏损，有些人可能会暴富。这就是股市自由竞争的效果，政府不需要介入。

如果把土地平均分配给民众，经由无数次生意业务后，市场依然会集中，依然会泛起大地产、大资本，可是由于土地生意业务用度比股票高得多，集中度要更低一些。

这也是土地自由生意业务的效果，可是政府需要介入。

为什么？

股票、债券、商品、工业品等都是自由市场，但房地产是不完整的自由市场（纵然清除土地垄断和钱币垄断）。

在房地产市场中，尤其是刚需市场中，买卖双方的职位完全差池等，地产商在博弈中居于强势职位，购房者受制于刚需压力，其自由购房的意志受到约束。

所有的刚需市场都不是完整的自由市场，供需关系扭曲导致市场价钱扭曲。好比普通工人的就业市场，低收入者迫于生存压力，在劳资议价中通常居于弱势，容易屈服于低薪、降薪和恶劣的劳动情况。

经济学家一直无法合明白释：为什么要有最低人为法？为什么允许工会的存在？为什么要为低收入者提供保障房？许多自由主义经济学家甚至阻挡福利房、最低人为尺度以及工会。

换言之，经济学家必须解释一个关键问题：为什么要救援穷人？

英国经济学家阿瑟·塞西尔·庇古建立了福利经济学，通过基数效用论和边际效用递减纪律解释了救援穷人的合理性。

他认为，穷人的钱币收入的边际效用大于富人，如果能把钱币收入由富人转移给穷人就可以增进社会的总效用，即增进经济福利。（《福利经济学》，庇古）

简朴明白是，富人给穷人100元，穷人因获得100元赠予效用指数飙升1000，富人因损失100元效用指数损失200，二者相抵（1000-200=800），社会总效用指数增加了800点。

不外，许多经济学家（如张五常）对庇古的福利经济学不以为然，因为没人知作别人的心理效用到底是增加还是淘汰，增加几多，淘汰几多。换言之，庇古的福利经济学无法证伪也无法证实。

厥后，新制度经济学家用生意业务用度来解释“为什么要救援穷人”。政府为低收入者提供的住房保障、失业救助，属于公共用品，公共用品的作用是降低生意业务用度。

简朴明白是，低收入者有房住，失业者有饭吃，社会秩序和市场情况都越发稳定。现实中，失业率与犯罪率呈正相关。

这种解释还是比力充实的，但容易引发另类道德风险，如勉励贪婪与懒惰，对强盗逻辑妥协。

其实，最好的解释是保障自由市场。

不管是马歇尔的供需理论，还是弗里德曼的价钱理论，捍卫自由市场的经济学都有一个重要的假设前提，那就是要素流动充实自由。

可是，在房地产市场、租房市场和劳动力市场中，刚需购房者、低收入劳动者，他们的选择、流动是不自由的，他们迫于生存压力，在生意业务中处于被动妥协的职位。

所以，在这种要素难以自由流通的市场中，政府的公共政策及公共用品，最基础的作用是提高要素的流动性，让市场资源充实设置，提高市场效率。

好比，政府给失业者提供失业援助、失业金，这样一定水平可以缓解低收入者的后顾之忧，增强低收入者谈判议价能力，增加他们在劳动市场中的自由选项。

所以，效率与公正兼顾，并不是市场主导效率，政府主导公正，而是以公正驱动效率。政府实施公正政策，不是追求绝对公正，而是以驱动效率为目的。当政府的平均主义，当福利民粹主义伤害了市场效率时，这种公正政策当修正。

法与经济学的开创者、美国著名大法官理查德·艾伦·波斯纳曾经说过：“对于公正正义的追求，不能无视于其价格。”波斯纳将经济学的效率观点，引入执法原则之中，给整个执法界带来了一场“革命”。

可见，在不完全竞争市场中，政府干预主义与自由主义，殊途同归。

关键是，政府该如何关预？

以房地产为例。政府要做的是：

一、提供大规模的廉租房及安居房，以保障居者有其屋，降低房地产刚需市场的扭曲水平，提高劳动者在就业市场中的自由选择度，提升消费市场的购置力。

二、豪宅、高等商品房是正常的房地产市场，政府不需要干预，但思量到保障房的财政压力，政府可对这类市场征收高税收。

三、像德国一样干预租房价钱（租房是刚需市场），攻击互联网平台囤积房源、炒高租金，制止租金价钱被扭曲。

以新加坡为例。

作为金融中心，新加坡的房价也是亚洲顶级，每平方米折合人民币在5-20万之间。可是，新加坡依然做到了“居者有其屋”。

新加坡政府早在1960年就推行了组屋制度，建设了大规模的组屋以低廉的价钱租给公民居住；到80年月，基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够获得廉价的政府组屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府组屋，只有另外15%的公民在市场上购置高等商品房。

再看香港。与同级别都会相比，香港保障房的笼罩面其实不算低，快要50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里。可是，香港公屋面积狭小，历届港府向导试图扩大公屋规模，改善公屋条件，都遭到阻挡势力阻挠。基础问题还是在港府的土地垄断及批租制度上。

通常，在土地国有化及批租制度中，政府可以建设更大规模的保障性住房，基础设施建设的效率更高。可是，事实可能相反。

我们看深圳。

深圳在2018年出台了住房供应与保障体系“意见”，计划到2035年，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房合计不少于100万套。

这是一个什么观点？

现今深圳租房人数达1600万，到2035年如果增至2000万；而100万套保障性住房，预计只能够解决300万人的居住问题，笼罩面积只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

总结起来，土地垄断、钱币垄断以及房地产市场中的刚需“矮化”，造就了如今的房地产之谜。

如何才气做到“市场的归市场，凯撒的归凯撒”？

一、打破土地垄断，约束钱币刊行，让土地自由生意业务，有更多的私人可以出售土地，更多的私人可以自建房，房地产市场才越发康健，价钱由市场发现，有涨有跌，有泡沫也有崩盘。

正如德国勉励自建房、合资建房，有能力的自己解决住房，大量小型开发商可购置私人土地开发房产，不被大型地产商和土地垄断者控制。

正如东京，人口比深圳、香港越发麋集，但依然有许多小别墅自建房。日本土地小我私家所有及地震带特点，使得土地疏散，更好地保障了居住权。1990年日当地产泡沫正是由钱币垄断，即地产钱币化所致。危机后，日当地产回归居住本质。

二、政府需要干预地产，可是宏观调控的目的是通过提供保障房促使市场越发自由化，而非阻碍市场流通及公共政策（学位房）捆绑，来维持高房价、高土地财政收入及刺激经济增长。

自由市场，天然有制造财富不均的动力。可是，在房地产钱币化时代，土地垄断与钱币垄断才是贫富分化、社会撕裂的泉源。

随着二手房规模越来越大，刚需购房被高房价抑制，土地垄断对房价的控制力削弱，钱币供应成为中国房地产走势的关键因素。