最近回暖的这些都会，都带有这三个特征

疫情的打击下，众多都会楼市冷淡，房价大跌，另有许多都会为了救市而直接砸钱给补助。

而另一边，却已经有部门都会的楼市迅速升温，火热水平尤胜于疫情之前。

通过这些已经回暖的都会，我们如何预测接下来哪些地方会紧随着回暖？

楼市全面回暖了吗？并没有，大部门都会仍是冷冷清清，凄凄惨惨，甚至要补助倒贴钱才有人来买。

镇江房价下跌显着，多层洋房从年前的118平方米85万跌到现在的70万；

靠近南京的句容（宝华）从最高1.7万/㎡降到1.1万/平方米；

桂林允许普通商品房成交价低于预售申报存案价的20%以上售卖，也就是说允许降价20%；

泸州、马鞍山、宜宾、怀化、抚州等众多都会给予购房补助；

而整体冷淡之下，却已经有部门都会的楼市迅速升温，频频泛起开盘秒光的现象。

上海，3月带看量和成交量开始大涨；

杭州，3月1-10日，成交金额140亿，已经凌驾疫情前1月份的三分之一成交量；

深圳，一周成交量超2月整月，70套2000万元起的豪宅公寓当晚售罄，288套小户型公寓开盘7分钟售罄；

苏州，上周五3个项目开盘，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉9成，一个1分钟售罄销售5.4亿；

为什么这些都会会率先回暖？

先来看看上海、深圳、杭州、苏州这几个都会的楼市情况。

上海的房价从2017年开始就处于滞涨状态，连续了3年房价横盘。2019年，上海的商品住房用地基本都是零溢价成交，可以说在已往长达三年的政策收紧下，上海楼市一直处于平稳生长的状态。

（上海新房价钱，泉源：中国房价行情网）

深圳，更就特殊了。2015年，深圳成为上涨领头羊，开启了上一波楼市上涨行情。但2016年10月，一轮新的调控政策空袭深圳楼市，社保缴纳年限由3年改为5年。2018年又来一剂猛药，住宅限售三年，仳离购房受限，仳离2年内最低7成首付。由此导致了深圳楼市的整体横盘状态，只有一些豪宅盘和学区房还能涨。

其时深圳每个月的新闻就是“深圳房价一连X个月下跌”，虽然每个月只跌几块几十块一平，但上涨态势简直是被摁住了。

到2019年，深圳获得粤港澳大湾区和社会主义先行示范区的双区加持，才重新启动了新一轮的楼市上涨。

（深圳新房价钱，泉源：中国房价行情网）

杭州，虽然土地出让规模位居全国前列，可是它的住宅库存却很低，到2019年尾去化周期只有5个月。

这很大水平得益于它庞大的人口流入。一方面，杭州不停引入人才，上个月就再次发力人才政策，不只提高了人才购房补助，给予最高800万元购房补助，还在1-5万一次性生活津贴的基础上，再给予每年1万元的租房补助，最多可享受6年。

另一方面，浙江是全国人口流入仅次于广东的省份，作为省会的杭州，也具备庞大的人口虹吸优势。

所以，2019年，杭州到达恐怖的56.6万人，力压深圳的41.22万，摘下2019年人口净增量的桂冠。

苏州，2019年楼市泛起了一波大涨，可是涨到一半就连遭压制，两次升级限购限售，限购年限升级为2年，新房限售3年，二手房限售5年，甚至还限制当年房价涨幅不能凌驾5%，直接将火热行情截断。

最近苏州也出台了“王炸”级人才政策：本科学历（年事不凌驾45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年事不凌驾35周岁）一连6个月社保就可以落户。本科和大专结业生很轻松就能在苏州买房，变相地勉励了楼市消费。

那么，这些率先回暖的都会到底有何配合点，为什么回暖的是他们？

这四个都会，都具备着一些配合特征。

第一个特征，也是最显着的，那就是他们都属于都会生长战略的三大偏向：都会群、都市圈、大都会，都有价值基础。

上海、深圳是一线都会，苏州、杭州是强二线都会，要么是粤港澳大湾区之中，要么就是长三角之中，都契合都会群和大都会的偏向。

在之前的文章中，我们已经重复解释过都会生长战略偏向的都会群、都市圈、大都会就是价值置业偏向，而现在冷暖严重分化的楼市也验证了这一点，普通三四线都会险些全线阵亡，楼市一个比一个冷清。

而在这次疫情对比之下，一二线都会和三四线都会之间接纳的措施和应对差异，反映速度的快慢，都让大都会和小都会之间的差距更为显着，让大家认识到大都会的优势，接下来大都会的虹吸效应会更强。

第二个特征，就是它们的楼市在已往2-3年都处于被压抑的状态。

上海、深圳都有两三年的恒久横盘，点点滴滴的泡沫空间都被挤得一干二净，想跌都没措施再跌。

杭州的住宅库存仅有5个月的去化周期，处于严重求过于供的市场状态。而早在2017年上半年去化周期也很低，只有3.9个月。

苏州楼市从17年尾开始也是滞涨，好不容易去年要释放出来，效果上涨到一半就被硬生生摁住，去年的上涨利好都还没有完全释放出来。

需求被压制的这些都会，房价只有上涨可言，险些没有下跌的空间。

而这其实也是现在全球经济动荡的时期下，最合适的资产设置产物。在危机之下，财富宁静才是最重要，稳中求胜才是正道，先要思量资产的抗跌性，再来才是思量资产升值。

第三个特征，就是它们都有大利好推动。

一个没有“故事”可讲的都会，是给不到大家信心的。尤其是在现在这种充满经济担忧的情况之下，更需要利好刺激。

上海，是长三角的龙头都会，这就是最好的故事。

其次，去年上海自贸区再一次扩容升级，也就是临港新片区。凭据计划，新片区是在原自贸区的基础上，中国对外开放的升级版“特区”，而在楼市上体现出来，就是临港片区放脱期购，5年社保降为3年。

另有很关键的一点，我以为是因为上海是离此次疫情重灾区湖北最近的一线都会，承接了周边大量的“恐慌”。

深圳的利好就更大了。作为一个40年从小渔村到一线都会的都会，深圳原来就充满了奇迹色彩，而去年又获得粤港澳大湾区和社会主义先行示范区双区加持，大湾区龙头都会的职位已经被深圳牢牢掌握住了。

而去年底，深圳还接连放宽豪宅税，宣布《深圳建设交通强国都会规范行动方案(2019-2035年)》，内里洋洋洒洒给深圳交通做出了雄伟的计划，今年又是深圳设立经济特区40周年，真的给了大家太多想象空间了。

杭州，去年勇夺人口增量的桂冠。“恒久看人口”这句话已经被讲烂，被刻进到每个有房产认知的人的心里了，就凭杭州的人口增长就坚定无数人在杭州买房的刻意了。况且杭州还是一个新兴的互联网都会。

看一下杭州舆图，你会发现杭州遍布在建的地铁。按计划，预计杭州今年光开通的地铁就有4条。都说地铁一响，黄金万两，赶在地铁开通前买房，赶在这一年五十多万的新增人口前买房，也就很好明白了。

苏州，“王炸”级的人才政策就是最直接的利好刺激。3月20号人才政策出台，当天3个楼盘卖爆。

归纳出价值都会、楼市被压抑、大利好这三大楼市回暖特征后，我第一时间想到的就是粤港澳大湾区，其次浮现在脑海里的就是惠阳。

为了制止思维惯性，我连忙问了自己三个问题：

惠阳属于三大价值偏向吗？属于，都市圈，环深板块，而且离深圳福田中心直线距离只有40公里。

惠阳有被压抑过吗？有，惠阳从2016年起就一路严格限价，房价一直被摁住。去年限价政策到期后，限价仍然没有放开，但已经有部门楼盘实验突破，摩拳擦掌了。

惠阳有大利好吗？固然有，作为大湾区的一员和深圳都市圈的一员，惠阳怎么可能没有利好。作为深圳的外溢地，深惠同城趋势下，深圳的利好就是惠阳的利好。前几天深圳地铁签约的5个轨道项目，有3个就是毗连到惠州的。

另有其它吗？燕郊似乎也不错。

燕郊限购后价钱相比最岑岭靠近腰砍，自己也是离北京最近的环京区域，也是唯一一个有地铁相连的，可是近期没有直接利好推动，恒久固然有价值，可是短期回暖不容易。

那么另有其它更有代表性的都会吗？思来想去，还真没有想到。

相比众多高房价以及严限购的都会，惠阳一万四五的价钱，不限购的购房政策，可以说是每一位老黎民都触手可及的。