开封房地产市场动态分析

阅读目录：汴十八条

凭据相关新闻报道，在开封市政府第33次常务会上，集会研究并原则通过了《关于努力应对疫情促进修建和房地工业平稳生长十八条意见》。该文件的焦点是旨在促进开封市修建和房地工业平稳康健生长，也可以明白为是在省级层面出台《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》后市内里的跟进政策。

对于购房者来说，这份文件对于接下来的开封市场会有哪些影响？

总体上来说，文件的前置条件依然是“房住不炒，平稳康健生长”。联合相关举措详细来说：

其一，该文件的多项措施是聚焦于控制开发风险。

如：在严格新建商品房预售条件的同时，又实施灵活的新建商品房预售羁系资金羁系方式。即：从取得预售证条件上来看，前置条件变换为投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，高层产物到达正负零，多层小高层产物为两层。

对于开封市场来说，高层产物是各区域供应的绝对主力产物。对于购房者来说，可以直白的明白为高层产物直接影响着开封未来房价的走势。2019年开封房价的均价或许在7800-8100元/㎡的体系规模内，这一数值基本上也是开封各组团在售高层产物的平均值。

回到此次预售证方面，受疫情影响，开发商资金现金流会进一步紧张，销售回款是当下急需解决的事情。对于新项目来说，尤甚。

那么从现在来看，开封市场已经出现出多开发商接纳“灵活且努力的销售方式（换个方式说即团购，定向开发等）”，对于购房者来说，在“提前预售”的情况下，最直接的潜在风险是无法签订购房条约。此次高层产物降低预售门槛，将可以最大化的制止条约风险问题，保障购房者利益。对于开发商来说，则可以提前实现项目资金回流。

除此之外，预售条件门槛降低也有利于开发商淘汰开发成本。影响开发成本的两个变量是资金成本和营销成本。资金成本是看不见的，营销成本是相对明晰的，但两项成本毫无疑问都跟销售速度有关。众所周知，有没有预售证，是影响购房客户对于项目购置的关键因素。所以，从这个角度上来说，一定水平上也可以促进开封市场房价的稳定性，至少可以进一步减缓“工程，营销，资金”等对于成本及房价的影响，最大化的制止成本上升利润降低对产物举行减配。

同时，预售证门槛的降低，一定水平上会增加市场供应。同时，市场上将进入少量现房，期房（封顶，正负零）等多种工程进度项目的同步销售。这也会进一步加剧市场竞争的态势。在这种前提下，对于开发商来说，开发品质将成为市场销售的关键点。

供应量的增加，也将很难让开封房价再次大涨。回首近几年来，开封房价是从四五千的起点，猛地跳跃到九千，甚至1万+。从涨幅纪律来看，房价七八千的阶段是缺失的。而缺失的，也许终究会在某个时间节点补回来。

对于购房者来说，更为重要的是，已经最大化的通过有形之手调整了预售证的方式。那么，对于市场上接纳努力销售政策且工程进度又在短期内难以到达正负零的项目来说，要多一些审慎，多一些张望。

其二，该文件的多项措施是聚焦于努力平稳的土地政策。

疫情期间，新出让的土地按起始价20%确定竞买保证金，一个月内缴纳50%，且容缺管理《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》。剩余部门可延期缴纳，最高不凌驾一年，而此前是60个事情日缴清。

在开封土地总体指标有限的情况下，西区商住地块基本上仍是优先级供地。除去部门框架签约地块，平台公司地块，迁村并居地块等，现在土地价值较高的也仅剩下环汴西湖一带。而这个区域，对于意向进驻的百强开发商来说，已经很难拿出数百亩的地块供其深耕，且在适合于高周转（约120亩地块）项目销售上遇阻以来，百强房企在开封拿地的信心也在受挫。

只管原因是多重的，如开封市场购置力有限；百强产物设计全国性一盘棋，没有与当地市场形成有效契合等。但归根到土地市场，终究还是资金压力。好比说，自去年以来，中小开发商努力踊跃的拿地，在开封市场已然再次形成与百强房企分庭抗礼的趋势，但如果深研地块背后的要素，制约的还是回归到资金层面。

此次调整后的政策，给予了房企更多的时间。对于在开封市场深耕的房企来说，他们至少有时机可以依靠在售项目的销售额完成新的土地储蓄。

其三，该文件的多项措施是聚焦于资助开发商提供更优的产物。

疫情不行制止的影响了衡宇的制作速度，即最后的交付时间。

在此次政策中，明确提出将此次疫情定性为不行抗力因素，不得抢工期，不得要求施工单元加速施工进度。对于因受疫情影响交付的项目，允许顺延交房时间。

对于购房者来说，只管此次交房时间会相对延期3个月到半年（预估），但让开发商慢下来，尽最大水平的实现品质交付，总好过因慌忙赶工而带来诸多的不确定性。

从现在的开封市场来看，已有如中南，北大等项目，明确可能延期交付。

其四，该文件的多项措施是缓解在汴的开发商遇到的难题。

如：帮扶企业解决用工问题，保障修建质料供应，延缓商品房买卖条约存案，延期缴纳都会基础设施配套费，延期缴纳及减免税款，加大财政支持，努力提供金融服务等。

综合来看，此次出台的政策并没有在需求端刺激开封楼市，而是在供应端努力的资助开发企业解决问题，最大化的制止对购房者的影响。