深度好文：疫情后的房价与经济，这一次的房价下跌将维持至少半年

良久不来发帖了，之前的系列没写下去，因为多篇涉及xx战，xx危机的长文被删还是很不爽的，谈屋子的倒是都留下了。那这次就说屋子为主了吧

首先说最重要的看法：

1. 疫情未必能如当前看到的这样顺利扑灭，且今明两年另有不少其他潜在的危机。

2. 房价几个月的短期内肯定是偏空的，可是如果一年内一连下调基准利率2-3次，不清除还能有一波中等行情，这需要许多政策顺序和外部情况的配合，后面会先容

3. 股市很难在这个位置直接上去，上半年可能另有较大的回调，埋葬一批以为牛市已到的人。然后才气开启真正的慢牛。

4. 中国需要尽快挣脱疫区的帽子，再拖几个月美国就可能启动新攻势，欺压我们在后续谈判中服软。这个逻辑比力庞大

以上几点其实是相互影响的，我先从大家体贴的屋子说起。

一、放水、降准、降息与经济和房价的关系

这一段时间，看多的（其实是想卖的）和中介吹得最多的一点就是放水将导致涨价。这个逻辑自己没有错，当今世界放弃了金本位之后，钱币会无休止的膨胀。钱币量与房价的关系，可以看个数据：

2004年，m2总额25万亿；2008年48万亿；2012年97万亿。基本上4年翻一倍，那几年房价的感受也是差不多的。而最近宣布的2020年1月，202万亿，这一次翻倍用了7年，意味着钱币的增速在减缓。而未来一些年，经济增速可能将回到5%左右，对应m2增速会在7-8%，那么翻倍到400万亿将需要10年甚至更久。

M2不是无休止的，他有个上限：央行资产欠债表额*钱币乘数上限。前者（当前37万亿）主要组成是外汇储蓄，后者则是由存款准备金率决议的（当前12.5%，钱币乘数上限为8）。也就是说钱币上限约莫在37*8=296万亿。要到达这个理论上限需要银行把吸纳存款和放贷的循环做到极致。

而2018年降准之前，前者约莫35，后者约莫5.5，理论极限190万亿。其时的实际数据170多万亿已经很靠近理论极限，所以那时候缺钱主要是银行无钱可以放贷。

可是多次降准之后，银行的钱显着宽松了许多，这个时候缺钱的主要原因是大家都不愿贷款去投资和消费了，银行的资金循环不起来，钱币乘数就距离上限差许多。而缺钱的企业想贷款，可是缺少足够的抵押物。

所以，结论来了，当前的经济问题下，降准和直接投放对经济刺激的边际效应已经较低，而真正起最大作用的是降息。当前不是说降了吗，其实lpr，mlf的降息都是局部的，唯一有效的是基准利率，尤其对于房价而言。

我以15-16那一拨为例，当前4.9的基准利率就是15年降到这个位置的。而其时的一二线都会，许多屋子的租售比已经来到了3-4%。这意味着持有房产的资金成本只有1%，甚至有些拿到了85折利率的，险些就是无成本。这固然会刺激大家的投资意愿，进而缩小库存扭转供需关系。由此可见，降基准利率对于刺激房地产是最直接的。当前重庆租售比多在2-3%，实际房贷却在靠近6%，算上生意业务成本装修成本物管费，10年翻倍的话基础不赚钱，如果租不出去的更是如此。

所以本文开头如果我说了一年内一连下调基准利率2-3次即0.75%左右，外加房贷不再上浮（可以算出来此时的持有成本最低的将低于1.5%），不清除还能有一波中等行情。

在10多年前的高速增恒久，持有成本多个2,3%不会有感受，可是前面说了未来房价的均线纵然一直向上也只会是低速的，那么对于投资而言持有成本就很值得思量了。

顺便延伸一下就会想到，已往那种买个新区，清水一直放几年不出租等下一波暴涨也能赚钱的时代已经不会再来了。固然不是绝对，有些区域成熟后会发作，可是除去资金成本能大赚的比例会很低的。

接下来，看看已往贷款基准利率的变化情况，主要看最后一列（5年以上的）

看完可能你会对我前面的分析发生强烈质疑：明显降息的时候房价都在跌，加息时反而涨的很好。很正确，2015年以前就是这样的。为什么呢？因为利率是用来调控的，只有涨的狠了才会加息，跌得凶了才会降息（固然实际央行参看的是经济的过热和过冷，但从房价明白也差不多）而且又不敢调控过了头，所以都是降一次，看几个月没效果又来一次。啥时候停了，才说明真的起效果了。正如同现在，有降息预期了，恰恰是经济运动低迷的反映，而这一时期房价往往是要下跌的。

可是也要注意到，这次跟以前纷歧样的是，15年最后一次降息到现在，中间没有履历过加息。即便15-19年美国加息10次缩表2万亿也一次没跟。反过来，美国19年降息3次也没跟。由于自己利率没在高位，这就使得不需要那么多次降息才气发挥效果。2-3次足以。

这几年的不升不降内里，猪肉饰演了重要角色。18年加息压力最大，可是肉价极低，cpi低到了1.5。这就有了不加息的最大理由。而19年7月美国降息开始到现在，猪肉暴涨（与美国降息时间点高度吻合），cpi高达5.4。这也成为了当前降息的庞大阻力。可是也注意到，已往几个月的高cpi也意味着下一年盘算同比时的基数增大，这将迎来很大的宽松空间。

去年9月起涨，猪肉从15到30，差不多孝敬了3%的cpi。反过来如果今年9-12月肉价降到20以下，同比去年同期则会孝敬-2%的cpi，这时候因为大幅放水降息带来的通胀，都市被肉价的下跌中和掉，使cpi低于3%甚至2%。

所以，我判断，今年9-12月是绝佳的降息窗口。而3月1号到8月31的房贷利率浮动转换越发印证了我的想法。这个期间降基准利率，岂不把这个政策的猫腻给袒露了，仔细研究了政策的人自然明确，我不多解释。

结论：8月31之后才适合降息。

新闻原话：未来人民银行将根据国务院部署，综合思量经济增长、物价水平等基本面情况，适时适度举行调整。

最后总结一下：这一次的下跌将维持至少半年，而能不能扭转上涨，除了降息，另有以下几个因素：疫情会不会被其他国家反向输入而再次发作；

股市会不会更多吸纳了放水的资金，14-15的降息放水很显着就先去了股市；

一直在提的长效机制会不会在关键时刻出台引导资金流向，除了房产税另有大家一直忽略的租售并举（前者提高持有成本后者降低持有收益，且两者都能增加财政收入，部门替代土地财政）

这就是开头说的需要许多政策顺序和外部情况的配合，顺序的差别将带来完全差别的效果

那么对于刚需的建议是：不是很急的，可以品级一次降息开始看房，有3-6个月下叉时间；急点的如果有愿意让价5-10%的也可以买了，不要有过高的下跌预期。另外一点看二楼。

至于投资，学我上面好好算下持有成本，如果以为10年翻倍也很有赚头倒也不妨一试；吹涨的都是喊2，3年就暴涨如何如何的，可是失算了呢，18年上浮25%高位接盘的基础都不敢来算这个帐了。

二、重庆房价的现状

这一段主要分析下重庆，留到下篇了。

预告一下：重庆的房价为什么会在同品级都会中处于较低位置？

1.由于已往的过量供应太多人已经上车，被逼空的刚需层处于都会的较低位置（相比其他都会），收入水平不足；而投资者只要涨势一停，就不会高位接盘的。

2.多中心化的生长模式，以及多新区的政策倾斜使得优质资源被稀释，高端房价（不是指品质）上不去又反过来压制中低端的空间

不外政府层面最近开始有意图改善优质资源稀释的问题：教委912新政，打造两江四岸，限墅令，以及降容和旧改