2020 沈阳楼市99％会是这样！剩下的1％留给智慧人

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2月22日，辽宁省疫情防控应急响应级别一级调整为省级三级，这也就意味着省会都会沈阳正在逐步回归正常的生产、生活轨道。

而根据“全市各级政务服务中心、政务服务分中心等单元有序恢复窗口服务”的精神，在保证疫情防控宁静的情况下，自2月24日（今日）起，沈阳市各级不动产挂号大厅全面恢复对外开放，最大水平的满足市民挂号需求。

显然，楼市的拦路虎已经退走，苦熬之后，楼市灼烁乍现。可是，此前一些关于沈阳楼市的杂音，还是无法过滤掉的。大家杂乱的认知还需要在三个方面理清：

第一：沈阳的房价会不会降，降到何种水平，会不会成为这一年的常态？

第二，沈阳的开发商会有什么样的营销行动，这种营销行动会维持多长时间？

第三，沈阳楼市将在何时有一波行情发作期？

好了，三个问题摆在这里，且听老枪一一剖析。

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先说第一个问题，沈阳房价会不会降？这是一个很触开发商楣头的话题，甚至已买了屋子的兄弟姐妹都想来撕了老枪。但如果是伤疤，总要揭下来。那么降价，到底是不是今年沈阳楼市的伤疤？

我们先来个假设，如果没有这场疫情，沈阳今年的楼市行情会怎样？

掀开今年1月份的市场战报，数据讲明，今年1月份沈阳新建商品住宅销量约为74.2万平，同比2019年1月销量下降10%，但这个降幅是因为今年遭遇了1月份的春节档。

而2019年的春节档（2月）新建商品住宅销量是几多呢？约55万平。这也就说明，比力春节档期的楼盘销量，2020年以优异体现完胜2019年，预示着人们逾越2019年的购房热情，在今年1月份就是早早地体现出来。如果不出意外，今年体现沈阳楼市爆销局势的小阳春，将在2月份就会不行阻挡的到来，因爆销也会吹来新一轮的涨价风。

但意外偏偏发生了，而且还是个大意外。导致2月份的销售情况，惨不忍睹。

但老枪以为，这不是降价的理由。纵观史上所有瘟疫式的楼市降价潮，都是和发作的金融危机以及经济增长陷入恒久停滞甚至倒退有关。例如我们履历的2008年危机，走过的2013-2015新三年经济难题时期，对楼市确实发生过重大影响，让市场频现“跳楼价”楼盘。

但这场疫情，会让我们的经济因此恒久停滞不前吗？显然不大可能。引用央行副行长刘国强的话，疫情会带来经济短期下行压力，但人民银行将继续实施稳健的钱币政策，保持广义钱币M2和社会融资规模与国民生产总值名义增速基本匹配。

说的有些高深，或许的意思就是，国家会通过努力的财政政策及钱币政策，让各省发挥各自优势，使经济短期内受到的打击在这一年内被消化，经济增速基本能维持去年水平。

而近期，人民银行开展了一波2000亿元中期贷款便利（MLF）操作以及1000亿元7天期逆回购操作，确实说到做到。

对此，国际钱币资金组织IMF也开始改口，在最新一期的《世界经济展望陈诉》中，将中国2020年经济增速预期上调0.2个百分点，提至6%。认可疫情对中国经济的一些倒霉影响只是暂时的。

疫情对中国经济影响，“暂时”而非“恒久”，这个看法就看你认不认。如果认，那么中国楼市包罗沈阳楼市就不行能进入下行通道，而且还会继续上涨的趋势。

老枪这里给大家推送一个公式，一位楼市大咖曾在直播里解释过这个公式：

房价增速=经济增速+通胀速度+都会化速度。

借鉴2020年沈阳政府事情陈诉给出的去年经济增速约5%这个数据，再参考我国2019年的通胀增率约为4%这个数据，以及沈阳每年的都会化速率1%这个数值，我们就可以基本确定今年沈阳地域整体楼市房价增幅平均线约为10%。而那些都会中心区、大热点区或许或许要凌驾平均线5个以上的百分点。

如果你不信，我们就以近几日完成的土拍生意业务再来撸一撸。

地价反映房价水平，这个是亘古稳定的真理。

1.2月21日，中南以5400元/修建平米摘得北四台子村二期-1地块，另需为政府无偿配建16400平方米政府人才住房，该项目未来的市场销售均价将会到达12000元/平方米。如果在引入学区配套，房价将直破单价15000元。

对比区域周边高位房价楼盘，例如华润置地翡翠城，普通住宅均价10500元/平方米，预示区域房价今年涨幅至少在14%以上。

2.2月21日，沈阳龙湖以楼面价9050摘得铁西老城建业路南地块，加之所竞3500平米的教育配建，高层房价将达22000元/㎡上下。

对比区域内现在高位房价楼盘，例如万科圣丰翡翠之光，销售均价19000元/平方米，预示区域房价今年涨幅至少在18%以上。

3.2月21日，亿茂以10600元/修建平米的价钱，竞得位于铁西区富工一街3号地块，同样附加3500平方米的教育配建，未来售价同样直逼22000元/平方米。

对比区域周边高位房价楼盘，例如首创禧悦大境，精装房价20000元/平方米，去掉其精装成本，预示区域房价今年涨幅也将在18%左右。

这时老枪就在思索一个问题，如果沈阳楼市因为疫情，就此走入下行通道，那么这些如此价钱不菲的地块，最好的归宿是不是应该流拍？因为谁拿到谁可能就是自寻死路。

但事实却并非如此，三宗地块中最高溢价率到达了20%以上，开发商还在抢地，意味着沈阳楼市的上行趋势依然强劲，人们的购房需求依然强烈。

显然，对甲方，降价是个伪命题。而历史，似乎也从来没有在开发商眼前撒过谎。

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再来说第二个问题。倘若沈阳房价不会降，那会速涨吗？

这正如老枪看到的一个真实的段子：

这一个月，中国分为两个部门：湖北，和湖北之外。

下一个月，中国又分为两个区域：防人的，和抢人的。

在我们重启动经济的时候，有些省份在喊，夺回失去的一个月。

而这一个月，对楼市的影响也很大，大多数房企在年头制定的2020全年销售指标，很可能会因此泡汤，为了指标，许多企业肯定也会想方设法夺回失去的一个月！那么，开发商会怎么夺？例如沈阳，所有售楼处正在陆续恢复开放中，楼市恢复正常销售秩序，楼市既然不会降价，开发商会马上涨价以夺回损失吗？

老枪以为，大多数开发商会分两步走。

第一步，先“夺人”，把人吸引到售楼处，把场子先暖起来。用种种优惠政策大幅度提高成交量，收割一批购房者，让资金流转起来，以应对自己三月份的麋集还款期。

第二步，才是“夺价”。即在购房基本面已经稳定情况下，提价，吸引追涨人群引入，力图将那损失的一个月补回来。

所以，老枪这里提醒购房者，在楼市局势向好的情况下，如果相信沈阳楼市还是处于涨价通道中，那么在开发商的“夺人期”，你不妨先发制人，去吃购房利好，不要再当老实人，否则真亏损。

而据预判，开发商的夺人期，或许会延续整个三月份。购房者货比三家，可能会有意想不到的收获。

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一场疫情，让许多人的看法发生新的转变。好比那些租铺做买卖的，店肆不能开，租金照样交，一年血汗钱，一个月全流干。

因此，人们在创富方式上，会引发新思索。以房地产投资作为较为稳妥的创富形式，会体现得越发努力。

也就是说，通过一场疫情，让人们在投资如何分配上会有新的考量，房地产的比重将增加。因为，有一份稳妥的创富保障，乐成率将远大于激进派的风险搏杀。

因此老枪判断：

1.外地来沈投资的生意人，买卖人会较去年大比例增多；

2.在三月开发商“抢人期”，沈阳将降生新一批创富先行者；

3.进入四月，沈阳楼市将掀起新一波行情发作期，也就是说，会有一轮普涨。