收缩都会的宿命：三四线的上涨可以连续吗？

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“2万元，买套房”,“320平米的复式高层只卖15万”。2019年，一条房价酿成白菜价的新闻让鹤岗这座东北边陲小城火了一把。一群寻找归宿的“漂泊者”甚至在这里买房安家。但更多鹤岗人却在疑问：“外地人疯了吗？”。抛开短期因素来看，资源的枯竭，人口的流出，终将让鹤岗的生长因贫血而乏力。都会也是一个生命，有的都会会继续生长，有的都会会衰老直至消亡。收缩都会的宿命，不仅发生在鹤岗一个身上。

中国的都会格式正站在一个新时代的起点，已往是主动疏散的城镇化，未来可能是被动集中的都会化。从客观来看，城镇化的思路不得稳定。一边是焦点都会怎么限都限不住的房价，京沪深房价险些全球最高已是不争的事实；另一边是非焦点都会怎么托都托不住的需求，莱芜被并购绝不是个案，鹤岗房价泛起白菜价也不是偶然，都会分化的压力越来越大。国家发改委文件中首次泛起“收缩型都会”的提法，透露出一个重要的信息：中国的城镇化思路开始从生长小城镇向做强大都会转变。那么，对于像莱芜、鹤岗这样的非焦点都会，未来房价还能跑赢通胀吗？

要回覆这个问题，还是要回到供求关系上来。对于非焦点都会，人口流出问题就是当地面临的最大问题。如果把人口连续净流出3年及以上认为是都会收缩，那么仅凭据2015-2017年的数据，就有26个都会可以被认为是收缩型都会，鹤岗正是其中之一。在此三年里，这座人口委曲到达100万的小城，累计净流出了3.8万人。也就是说，每25小我私家里就有1人选择脱离。这样的例子绝非个案，从地域漫衍上看，有 21个都会集中在东北三省，其中，黑龙江8个，吉林7个，辽宁6个。情况最为严重的黑龙江省七台河市，三年间人口流失率到达了13%。

一是都会经济的萎缩。从经济总量上来看，在收缩型都会中，仅有8个都会的经济规模凌驾1000亿，其中凌驾2000亿的更是只有吉林市1个，其余18个都会的经济总量都在1000亿以下。从经济增速上来看，21个都会的实际GDP增速低于全国平均水平，通化市甚至泛起了实质上的负增长，到达了-5.7%。

二是都会资源的错配。已往都会的生长思路基本都是扩张再扩张，没有认识到“小而美”的重要性。导致的一个现象是部门都会人口在下降，面积却在扩大，都会人口密度不停下降。好比吉林市，2010-2017年户籍人口淘汰了19万，建成区面积却增加了23平方公里，导致人口密度下降了4.3%。这种情况这意味着，人少了，但都会建设的设施相对更多，在一定水平上泛起资源错配的情况，土地资源设置效率降低，公共服务原来就无法获得更优质的资源，现在使用率越发低下。当下中国都会需要步入、也正在步入土地资源高效使用和都会精致生长阶段。都会生长需要越发紧凑，这也是提出中小都会容许收缩，瘦身强体的一个重要原因。

从诱因上来看，资源枯竭导致的经济放缓、工业变迁导致的结构失调、地理偏远导致的交通未便和虹吸效应导致的人口、资本外流是引起都会收缩最重要的四个原因。非焦点都会人口流失导致都会收缩，使恰当地对于房地产的需求连续下降，从恒久来看，房地产价钱下行压力较大，鹤岗绝对不是个案，会有更多的鹤岗泛起。

许多人说这两年三四线也涨的不错啊？简直，已往两年全国房价破万的都会已凌驾60个，其中有近1/3是三四线都会，但必须注意的是，这一轮三四线都会房价上涨主要是借去库存缔造的外生需求，而这些外生需求显然是不连续的，现在已经显着撑不住了。

一是棚改钱币化安置全面收紧，即棚户区拆迁革新赔偿催生的投资需求削弱。经由两年多的努力，房地产去库存已经靠近尾声，棚改政策也将发生猛烈变化。从中央对棚改的政策摆设上可以看出，棚改推进速度放缓，钱币化安置比例也将逐步缩小，2017年全国棚改钱币化的比例在60%左右，2018年这一比例降到50%，2019年可能进一步降到40%。预计棚改钱币化为三四线都会缔造出来的购房需求可能大幅缩减，房价上涨缺乏支撑，存在一定的下行风险。

二是一二线都会调控挤出效应缔造的溢出需求在逐步削弱，三四都会的性价比降低。已往两年一二线都会和三四次都会的分化较为显着，一线都会房地产市场较为冷清，二线都会相对平稳，三四线都会还在上演最后的疯狂，效果是一二线都会和三四线都会的衡宇价差逐渐缩小，三四线都会的价钱优势逐渐消失，套利空间日益收窄。随着焦点都会“抢人大战”的开启以及国家发改委首次发文提出超大都会“大幅增加落户规模”这一表述，焦点都会溢出效应削弱，集聚效应增强。市场对于非焦点都会房地产的需求在不停下降。

总结一下，人口流出、经济停滞使得非焦点都会出现收缩趋势，导致房地产市场恒久需求下降。与此同时，前期支撑房价上涨的棚改钱币化红利和一二线都会“溢出效应”消退，整体情况上看，房价下行压力较大，市场仅依靠少量的改善性需求和周边农民进城需求支撑，很难延续前期的上涨态势，甚至会泛起下跌，房价甚至跑不赢通胀……

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